Іпотеку стали брати удвічі частіше: що відбувається на ринку кредитування житла, коли знизяться відсотки

13 травня 2021 6:00

Олександра Романюк Олександра Романюк

Експерти вважають, що українці сьогодні повинні радіти високим відсоткам за житловими кредитами. Чому?

9 серпня: яке сьогодні свято

9 серпня: яке сьогодні свято

Обсяг виданих іпотечних кредитів в I кварталі 2021 року подвоївся. Про це свідчать результати опитування, проведеного НБУ серед українських банків.

Реклама

За даними опитування, в березні 2021 року обсяги виданих кредитів виросли на 26% порівняно з лютим, а в порівняно з березнем минулого року – в 2,5 разу. Кількість угод за останній місяць збільшилася на 22%, а за рік – на 83%.

Чи можна говорити про пожвавлення житлового кредитування? Чи стало останнім часом простіше купити квартиру в кредит і які умови таких позик? З цими питаннями розбирався сайт "Сегодня".

Показників 2008 року досягнемо не скоро

Незважаючи на оптимістичні показники в відсотках, кількість виданих іпотечних кредитів поки залишається мізерним. За весь березень було видано всього 750 таких кредитів. Їхня загальна сума – 577,4 млн грн.

Сумарний результат першого кварталу – 1811 кредитів на покупку житла на суму 1,4 млрд грн. Це більш ніж на 51% краще результатів першого кварталу 2020-го за кількістю договорів і більше ніж удвічі більше в грошовому вираженні.

Реклама

[IMAGE id= 2460351 ; title= ;]

Але якщо порівнювати нинішні "рекорди" з показниками минулих років, стає очевидним, що обсяги іпотечного кредитування в Україні, як і раніше, мізерні. Якщо в 2008 році портфель іпотечних кредитів, виданих домогосподарствам, становив 143,4 млрд грн, то за підсумками 2020 року – тільки 30,4 млрд грн, а до кінця I кварталу 2021-го – 28,1 млрд.

До речі, із загальної кількості іпотечних кредитів, виданих цього року, за програмою "Доступна іпотека 7%" було оформлено всього 173 кредити, про що повідомив Мінфін. Це дані за неповних два місяці – з 1 березня по 26 квітня. Загальна сума кредитів, наданих за цією програмою, становить 182,4 млн грн. При тому, що в бюджеті на 2021 рік на "Доступну іпотеку" закладено 5 млрд грн, і передбачалося, що за рік скористатися нею зможуть п'ять тисяч українських сімей.

"Коли сьогодні рапортують про досягнення, пов'язані з іпотекою, мені це нагадує ситуацію, коли, умовно кажучи, випускали один трактор, а на наступний рік випустили два, і за статистикою, продемонстрували зростання в 100%. Є хороший показник активності іпотечного ринку: співвідношення виданих кредитів і ВВП. У нас він становить приблизно піввідсотка ВВП. Це катастрофічно мало. У багатьох країнах, що розвиваються, цей показник становить 20-30%, а в розвинених країнах Європи і США він може досягати 70-80%. Це говорить про те, що ринку іпотечних кредитів у нас практично немає", – говорить економічний експерт Олексій Кущ.

Відсотки за кредитами все ще "кусаються"

За даними Нацбанку, в березні середня ставка за гривневими іпотечними кредитами в українських банках становила 12,1%. А з урахуванням додаткових банківських витрат – 14% для покупки житла на первинному ринку і 17,4% – на вторинному.

Для порівняння: найвища відсоткова ставка за гривневими іпотечними кредитами була в 2009 році – в середньому 20,6%, не враховуючи додаткових банківських платежів. У 2013 році, з яким прийнято порівнювати багато економічних показників, середня ставка з іпотеки становила 18,5%.

Реклама

У 2019-го кредити на покупку житла ще брали під 17,4%. А ось за підсумками 2020-го відсотки знизилися досить відчутно – до 13,3%. І зниження вартості кредитів, судячи з усього, продовжилося на початку нинішнього року.

Однак, якщо говорити про реальну вартість іпотечних кредитів, то вона буде на кілька відсотків вище зазначеної в договорі ставки. Наприклад, державний "ПриватБанк" сьогодні видає кредити на покупку житла під 12%. Однак така ставка діє тільки перших 12 місяців. На другий рік до неї додаються 4%, тобто, треба буде платити вже 16% річних.

Кредитний калькулятор, який сьогодні повинен бути розміщений на сайті кожного банку, дозволяє порахувати, що реальна вартість іпотечного кредиту виявляється в півтора рази вищою від номінальної процентної ставки. Наприклад, ми порахували, скільки доведеться переплатити, взявши кредит на 10 років для покупки квартири на первинному ринку вартістю 1 млн грн і сплативши мінімально допустимий, за банківськими правилами, перший внесок – 25%. Виявилося, що, з урахуванням всіх додаткових платежів і майбутнього підвищення ставки за кредитом, реальний відсоток складе не 12%, а 16,09%. В результаті квартира з анонсованою вартістю в 1 млн грн обійдеться позичальникові у понад 1,6 млн грн.

[IMAGE id= 2460355 ; title= ;]

Відмов у іпотеці більше, ніж виданих кредитів

Президент Асоціації фахівців із нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта вважає, що нинішні умови видачі кредитів ще дуже далекі від того, щоб впливати на збільшення продажів. Або говорити про те, що завдяки іпотечними кредитами багато українців можуть поліпшити свої житлові умови.

"Розвиток іпотеки в усьому світі є головним двигуном попиту на житло. Україна не виняток. Але сьогоднішні умови видачі кредитів ще дуже далекі від того, щоб говорити, що саме іпотечне кредитування стимулює зростання продажів. Якщо говорити про недавно впроваджену програму "Доступне житло під 7%", то я б утримався від передчасних бравурних висновків, що ця програма дуже ефективна і по-справжньому "перевернула" ринок житла. Адже кількість виданих за цією програмою кредитів у кілька разів менша від кількості відмов", – говорить він.

Реклама

Юрій Піта вважає, що ставки за кредитами можуть знижуватися і далі за умови зростання економіки і підвищення захищеності споживачів.

"Макроекономічна ситуація в країні нині далека від оптимальної, і позичальник дуже ризикує, взявши іпотечний кредит на тривалий строк – 15-20 років. Я вважаю, що розвиток повноцінної, ефективної іпотеки може бути пов'язано виключно з економічними факторами. При зростанні економіки, при мінімальній інфляції, відповідно, будуть знижені відсотки по виплатах. Крім цього, реформування первинного ринку житла в питанні захисту прав інвесторів, про який дуже багато говорять вже близько півтора року, може значно розширити кількість об'єктів під іпотечне кредитування. Обсяг пропозиції потенційно може вирости вдвічі. На мій погляд, тільки в перспективі двох-трьох років при обов'язковій умові економічної стабільності в країні і реформування будівельної галузі середні іпотечні ставки можуть знизитися до 7-9%. Але еволюційним шляхом, а не в адміністративному порядку", – каже Юрій Піта.

"Це велике щастя для українців, що у нас немає ринку іпотеки"

Олексій Кущ вважає, що при таких обсягах будівництва, які є в Україні зараз, істотне зниження банківських ставок по іпотечних кредитах неминуче призвело б до подорожчання нерухомості.

"Я вважаю, це велике щастя для українців, що у нас зараз фактично немає ринку іпотеки. Іпотека – це інструмент, який розширює фінансові можливості, збільшує проникнення населення на ринок купівлі нерухомості та дозволяє продати то кількість житла, яке генерує ринок нерухомості. Але ринок житла у нас монополізований і корумпований, він контролюється міською владою. В умовах монополізації пропозицію завжди буде обмежена. І будь-які інструменти, які стимулюють попит в умовах обмеженої пропозиції, призведуть до зростання цін. Якщо тепер знизити ставки і на ринок іпотеки хлинуть гроші, то квартири, які зараз продаються по тисячі доларів за квадратний метр, подорожчають до 4-5 тис. за квадрат. І покупцям у результаті довелося б переплачувати в рази більше, ніж вони зараз платять через високі банківські відсотки", – прогнозує Олексій Кущ.

Експерт упевнений: спочатку потрібно проводити демонополізацію ринку і знижувати корупційну складову, і за рахунок цього будувати більше житла.

"Згідно зі світовими стандартами, для відтворення житлового фонду потрібно будувати близько 1 кв. м житла на кожного жителя в рік. Тобто, в Україні повинно будуватися 30-40 млн кв. м на рік. А нині будується близько 10 млн кв. м, тобто фактично в три рази менше. Збільшення обсягів будівництва призвело б до зниження цін, і тоді можна було б оживляти іпотеку. тобто, повинна бути комплексна програма, яка враховує весь комплекс факторів", – говорить Олексій Кущ.

Що наразі відбувається з цінами на квартири, дивіться в сюжеті:

Підпишись на наш telegram

Лише найважливіше та найцікавіше

Підписатися

Реклама

Читайте Segodnya.ua у Google News

Реклама

Натискаючи на кнопку «Прийняти» або продовжуючи користуватися сайтом, ви погоджуєтеся з правилами використання файлів cookie.

Прийняти