Инвестиции в недвижимость: что с этим в Украине и как выбрать объект

За 2018 г. инвестиционные сделки на глобальном рынке коммерческой недвижимости установили абсолютный рекорд. Согласно данным компании JLL, в прошлом году объем вложений вырос на 4% и достиг максимального уровня за десятилетие – 733 млрд долларов.

Больше всего денег вкладывали в недвижимость Лондона – 36,4 млрд долларов, на втором месте оказался Нью-Йорк – 31,4 млрд долларов, а на третьем Париж – 27,2 млрд долл. Эксперты рассказывали, что, несмотря на непомерно высокие цены, инвесторы все равно продолжают выбирать крупные города.

Сайт "Сегодня" решил разобраться, как обстоят дела с инвестициями в недвижимость в Украине, какой рынок лучше выбрать – первичный или вторичный, и за сколько окупятся такие инвестиции.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Инвесторы все чаще вкладывают деньги в украинскую недвижимость

В вышеупомянутых исследованиях речь шла именно о рынке коммерческой недвижимости, т.е. крупных компаниях и инвесторах, а не о физлицах. Несмотря на то, что украинские города явно не попадают в списки самых востребованных и интересных для инвесторов, рынок недвижимости здесь тоже не простаивает.

"По итогам 2018 года практически во всех сегментах коммерческой недвижимости наблюдался рост спроса со стороны арендаторов, снижение уровня вакантности площадей, что соответственно сказалось на увеличении арендных ставок. Это является основным индикатором для инвесторов, специализирующихся на инвестициях в коммерческую недвижимость, ведь эти признаки, как правило, приводят к росту стоимости квадратного метра в среднесрочной перспективе", – рассказали в комментарии сайту "Сегодня" в инвестиционной компании InVenture и добавили, что рост активности инвесторов был довольно ощутимым.

Ранее уже сообщалось, что привлекательность украинского рынка недвижимости для иностранных инвесторов растет. Эксперты отмечают, что это связано с уменьшением качественных и доступных активов в других странах Европы. Украинский рынок недвижимости пока что недооценен, а возможность роста аренды есть во всех сегментах коммерческой недвижимости – торговая недвижимость, офисы, склады и т.д.

Что касается окупаемости, то в зависимости от типа недвижимости варьируется и время, за которое она окупится.

"В зависимости от сегмента коммерческой недвижимости средняя окупаемость инвестиций, приемлемая для инвесторов, сегодня варьируется от 7 до 10 лет, в зависимости от размера объектов недвижимости, локации, ликвидности и других факторов. В 2018 году мы сопровождали несколько сделок купли-продажи коммерческой недвижимости где ее доходность варьировалась в переделах 12-15% годовых. Также ряд инвесторов интересуют стрессовые и проблемные активы, где уровень доходности и рисков соответственно значительно выше", – поясняют в компании InVenture.

Инвестиции в жилье остаются надежными и популярными

Помимо инвестиций в коммерческую недвижимость, популярным остается вариант с капиталовложениями непосредственно в жилье. Цены на жилье в Киеве традиционно остаются довольно высокими. Средняя стоимость одного квадратного метра в столичной новостройке составляет около 24 тыс. грн. Но не стоит забывать, что многое зависит от района: дешевле всего купить жилье в Деснянском районе, где один квадратный метр обойдется в 16 800 грн, в Дарницком цена поднимется до 18 500 грн, в Соломенском – 22 700 грн, в Голосеевском 24 тыс. грн.

По данным различных порталов по недвижимости, средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве составляет 38 тыс. долларов (около 1 млн грн). Если взять среднюю цену за аренду однушек с неплохим ремонтом около 10 тыс. грн, то увидим, что инвестиции в такую квартиру отобьются за 8,5 года. Это, если речь идет об инвестициях для сдачи жилья в аренду, но, есть и другой вариант – покупка недвижимость и последующая продажа с повышением цены.

Инвестиции в жилую недвижимость остаются популярными. Ведь это стабильный, надежный доход, которым можно себя обеспечить на долгие годы.

"Инвестиции в недвижимость, в частности, в жилье являются одним из самых надежных инструментов сбережения средств, о чем прямо говорит конъюнктура рынка в период 2016-2017 гг., когда многие держатели банковских депозитов обналичивали их с целью реинвестиции в квадратные метры", – поясняет директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук.

Как выбрать объект для инвестиций

Пожалуй, первое, о чем задумывается человек, при поиске недвижимости, в которую он хочет вложить деньги, это выбор между первичным и вторичным рынком. В компании City Development Solutions отмечают, что первичный рынок жилья имеет значительные преимущества по сравнению с вторичным с точки зрения доходности, но, там есть и большие риски.

"По нашим данным, инвестиционный спрос (покупка квартир с целью перепродажи или сдачи в аренду) в отдельных районах и новостройках Киева еще два года назад мог достигать 40% от общего количества сделок. Сейчас эта цифра меньше, на уровне 15-20%. Несложно подсчитать, что не менее 5,2 тыс. квартир за последние два года были приобретены в новостройках Киева как инвестиция", – говорит Герасимчук.

Он добавляет, что доходность инвестиций в первичную недвижимость в случае перепродажи квартир после ввода ЖК в эксплуатацию может достигать 44% за 2 года. Сдача в аренду при удачном выборе квартиры может принести до 12% годовых. Но основной риск при инвестициях в новострой – затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, которое в среднем для рынка составляет от 6 месяцев.

Эксперт поясняет, что порог для инвестирования в жилую недвижимость сейчас составляет от 500 тыс. грн – за эти деньги можно приобрести 1-комнатную квартиру на окраине Киева в 10-15 минутах езды на маршрутке от метро. А вот уже за однокомнатную квартиру в пешей доступности к удобной транспортной развязке придется отдать не менее 900 тыс. грн.

Такие суммы выглядят неподъемными, учитывая средние доходы украинцев. Недавно мы писали о том, сколько времени нужно украинцам, чтобы накопить на жилье. И, надо признаться, что сроки там получались заоблачными. Но, в Украине квартиры обычно приобретают, разменивая уже имеющуюся жилплощадь или прибегая к кредитам и займам.

Роман Герасимчук добавляет, что инвестиции в первичный рынок недвижимости сталкиваются с несколькими проблемами, о которых стоит знать заранее.

"Во-первых, нужно дождаться ввода в эксплуатацию и приведения территории дома в порядок, а этот процесс, как писалось выше, может серьезно затянуться. Во-вторых, в новой квартире необходимо делать ремонт "с нуля", что в любом случае потребует дополнительного времени и средств. Не стоит забывать, что ремонты в новом доме будут продолжаться как минимум пару лет, а это шум и пыль в доме. К преимуществам можно отнести более низкую стоимость покупки, рост стоимости квартиры сразу после ввода в эксплуатацию на 10-20%, и наличие относительно стабильного спроса на новое жилье", – поясняет эксперт.

Чтобы выбрать оптимальный вариант для инвестиций, лучше все же обратиться за услугами к специалистам, чтобы грамотно оценить все риски и сделать расчеты на будущее.

"Мы рекомендуем сотрудничать с профессиональными брокерами, которые хорошо знают рынок и имеют в портфеле проверенные и эксклюзивные объекты недвижимости. Также не стоит экономить на юридических услугах, следуют привлекать опытных юристов для проведения due diligence и выявления "подводных камней", а также обеспечения чистоты сделки", – советуют в компании InVenture.

Что касается инвестиций во вторичный рынок жилья, здесь тоже есть определенные нюансы. Так, не стоит забывать, что вторичное жилье в Украине до сих пор стоит гораздо дороже, чем первичное. 

Формально у квартир на первичном рынке гораздо больше плюсов, нежели у жилья с историей. Ведь первичка может похвастаться новыми коммуникациями, хорошими дворами и системой безопасности. А вот вторичное жилье в нашей стране находится далеко не в самом хорошем состоянии, да еще и у него массово заканчивается срок эксплуатации.

"Инвестирование во вторичный рынок следует выбирать в том случае, если вы рассчитываете быстро сдать квартиру в аренду с минимальными затратами на ремонт. В таком случае первый платеж можно получить уже через месяц после покупки квартиры. К недостаткам следует отнести высокую по сравнению с первичным рынком стоимость квадрата и определенные сложности с прослеживанием истории квартиры. Нужно убедиться, что там не прописаны несовершеннолетние, что нет задолженности по коммунальным услугам (или их сумма вычтена из стоимости квартиры) и еще множество вопросов", – отметил Роман Герасимчук.

Он подытожил, что выбор инструмента инвестирования – это всегда поиск баланса между доходностью и отсутствием риска. И этот выбор зависит от того, чего хочет добиться инвестор – гарантированно сохранить деньги, обеспечить себе источник пассивного дохода или подзаработать на перепродаже.

Если говорить об инвестициях в другие страны, то это не самая распространенная практика, но, тем не менее, желающие находятся.

"На фоне политической неопределенности в преддверии выборов и в условиях низкого роста экономики украинцы уже не первый год рассматривают капиталовложения на зарубежных рынках недвижимости. Мы лично сопровождаем сегодня инвестиции наших соотечественников в коммерческую недвижимость на Кипре, Греции и Великобритании", – рассказали в компании InVenture.

Таким образом, несмотря на риски, связанные с инвестициями в жилье, это до сих пор остается одним из наилучших способов сохранить и приумножить свой капитал, особенно если правильно и с умом выбрать объект для инвестирования.