Інвестиції в нерухомість: що з цим в Україні і як вибрати об'єкт

За 2018 р інвестиційні угоди на глобальному ринку комерційної нерухомості встановили абсолютний рекорд. Згідно з даними компанії JLL, в минулому році обсяг вкладень зріс на 4% і досяг максимального рівня за десятиліття – 733 млрд доларів.

Найбільше грошей вкладали в нерухомість Лондона – 36,4 млрд доларів, на другому місці опинився Нью-Йорк – 31,4 млрд доларів, а на третьому Париж – 27,2 млрд дол. Експерти розповідали, що, незважаючи на непомірно високі ціни, інвестори все одно продовжують вибирати великі міста.

Сайт "Сегодня" вирішив розібратися, як йдуть справи з інвестиціями в нерухомість в Україні, який ринок краще вибрати – первинний або вторинний, і за скільки окупляться такі інвестиції.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Інвестори все частіше вкладають гроші в українську нерухомість

У вищезазначених дослідженнях йшлося саме про ринок комерційної нерухомості, тобто великі компанії і інвесторів, а не про фізосіб. Незважаючи на те, що українські міста явно не потрапляють в списки найбільш затребуваних і цікавих для інвесторів, ринок нерухомості тут теж не простоює.

"За підсумками 2018 року практично в усіх сегментах комерційної нерухомості спостерігалося зростання попиту з боку орендарів, зниження рівня вакантності площ, що відповідно позначилося на збільшенні орендних ставок. Це є основним індикатором для інвесторів, що спеціалізуються на інвестиціях в комерційну нерухомість, адже ці ознаки, як правило, призводять до зростання вартості квадратного метра в середньостроковій перспективі", – розповіли в коментарі сайту "Сегодня" в інвестиційній компанії InVenture і додали, що зростання активності інвесторів було досить відчутним.

Раніше вже повідомлялося, що привабливість українського ринку нерухомості для іноземних інвесторів зростає. Експерти відзначають, що це пов'язано зі зменшенням якісних і доступних активів в інших країнах Європи. Український ринок нерухомості поки що недооцінений, а можливість зростання оренди є у всіх сегментах комерційної нерухомості – торгова нерухомість, офіси, склади тощо.

Що стосується окупності, то в залежності від типу нерухомості варіюється і час, протягом якого вона окупиться.

"В залежності від сегменту комерційної нерухомості середня окупність інвестицій, прийнятна для інвесторів, сьогодні варіюється від 7 до 10 років, в залежності від розміру об'єктів нерухомості, локації, ліквідності та інших факторів. У 2018 року ми супроводжували кілька угод купівлі-продажу комерційної нерухомості де її прибутковість варіювалася в межах 12-15% річних. Також ряд інвесторів цікавлять стресові і проблемні активи, де рівень прибутковості і ризиків відповідно значно вище", – пояснюють в компанії InVenture.

Інвестиції в житло залишаються надійними і популярними

Крім інвестицій в комерційну нерухомість, популярним залишається варіант з капіталовкладеннями безпосередньо в житло. Ціни на житло в Києві традиційно залишаються досить високими. Середня вартість одного квадратного метра в столичній новобудові становить близько 24 тис. грн. Але не варто забувати, що багато що залежить від району: найдешевше купити житло в Деснянському районі, де один квадратний метр обійдеться в 16 800 грн, в Дарницькому ціна підніметься до 18 500 грн, в Солом'янському – 22 700 грн, в Голосіївському 24 тис. грн.

За даними різних порталів по нерухомості, середня ціна однокімнатної квартири в Києві становить 38 тис. доларів (близько 1 млн грн). Якщо взяти середню ціну за оренду однушок з непоганим ремонтом близько 10 тис. грн, то побачимо, що інвестиції в таку квартиру відіб'ються за 8,5 років. Це, якщо мова йде про інвестиції для здачі житла в оренду, але, є й інший варіант – покупка нерухомості і подальший продаж з підвищенням ціни.

Інвестиції в житлову нерухомість залишаються популярними. Адже це стабільний, надійний дохід, яким можна себе забезпечити на довгі роки.

"Інвестиції в нерухомість, зокрема, в житло є одним з найнадійніших інструментів заощадження коштів, про що прямо говорить кон'юнктура ринку в період 2016-2017 рр., Коли багато власників банківських депозитів переводили в готівку їх з метою реінвестиції в квадратні метри", – пояснює директор компанії City Development Solutions Роман Герасимчук.

Як вибрати об'єкт для інвестицій

Мабуть, перше, про що замислюється людина, при пошуку нерухомості, в яку вона хоче вкласти гроші, це вибір між первинним і вторинним ринком. У компанії City Development Solutions відзначають, що первинний ринок житла має значні переваги в порівнянні з вторинним з точки зору прибутковості, але, там є і великі ризики.

"За нашими даними, інвестиційний попит (купівля квартир з метою перепродажу або здачі в оренду) в окремих районах і новобудовах Києва ще два роки тому міг досягати 40% від загальної кількості угод. Зараз ця цифра менше, на рівні 15-20%. Нескладно підрахувати, що не менше 5,2 тис. квартир за останні два роки було придбано в новобудовах Києва як інвестиція", – каже Герасимчук.

Він додає, що прибутковість інвестицій в первинну нерухомість в разі перепродажу квартир після введення ЖК в експлуатацію може досягати 44% за 2 роки. Здача в оренду при вдалому виборі квартири може принести до 12% річних. Але основний ризик при інвестиціях в новобуд – затягування термінів здачі в експлуатацію, яке в середньому для ринку становить від 6 місяців.

Експерт пояснює, що поріг для інвестування в житлову нерухомість зараз становить від 500 тис. грн – за ці гроші можна придбати 1-кімнатну квартиру на околиці Києва в 10-15 хвилинах їзди на маршрутці від метро. А ось уже за однокімнатну квартиру в пішій доступності до зручної транспортної розв'язки доведеться віддати не менше 900 тис. грн.

Такі суми виглядають непідйомними, враховуючи середні доходи українців. Нещодавно ми писали про те, скільки часу потрібно українцям, щоб накопичити на житло. І, треба зізнатися, що терміни там виходили захмарними. Але, в Україні квартири зазвичай набувають, розмінюючи вже наявну житлоплощу або вдаючись до кредитів і позик.

Роман Герасимчук додає, що інвестиції в первинний ринок нерухомості стикаються з кількома проблемами, про які варто знати заздалегідь.

"По-перше, потрібно дочекатися введення в експлуатацію і приведення території будинку в порядок, а цей процес, як писалося вище, може серйозно затягнутися. По-друге, в новій квартирі необхідно робити ремонт "з нуля", що в будь-якому випадку потребуватиме додаткового часу і коштів. Не варто забувати, що ремонти в новому будинку триватимуть як мінімум кілька років, а це шум і пил в будинку. До переваг можна віднести більш низьку вартість покупки, зростання вартості квартири відразу після введення в експлуатацію на 10-20%, і наявність відносно стабільного попиту на нове житло", – пояснює експерт.

Щоб вибрати оптимальний варіант для інвестицій, краще все ж звернутися за послугами до фахівців, щоб грамотно оцінити всі ризики і зробити розрахунки на майбутнє.

"Ми рекомендуємо співпрацювати з професійними брокерами, які добре знають ринок і мають в портфелі перевірені і ексклюзивні об'єкти нерухомості. Також не варто економити на юридичних послугах, слідують залучати досвідчених юристів для проведення due diligence і виявлення "підводних каменів", а також забезпечення чистоти угоди", – радять в компанії InVenture.

Що стосується інвестицій у вторинний ринок житла, тут теж є певні нюанси. Так, не варто забувати, щовторинне житло в Україні до сих пір коштує набагато дорожче, ніж первинне. 

Формально у квартир на первинному ринку набагато більше плюсів, ніж у житла з історією. Адже первинка може похвалитися новими комунікаціями, хорошими дворами і системою безпеки. А ось вторинне житло в нашій країні знаходиться далеко не в найкращому стані, та ще й у нього масово закінчується термін експлуатації.

"Інвестування у вторинний ринок слід вибирати в тому випадку, якщо ви розраховуєте швидко здати квартиру в оренду з мінімальними витратами на ремонт. У такому випадку перший платіж можна отримати вже через місяць після покупки квартири. До недоліків слід віднести високу в порівнянні з первинним ринком вартість квадрата і певні складнощі з дослідженням історії квартири. Потрібно переконатися, що там не прописані неповнолітні, що немає заборгованості по комунальних послугах (або їх сума вирахувана з вартості квартири) і ще безліч питань", – зазначив Роман Герасимчук.

Він підсумував, що вибір інструменту інвестування – це завжди пошук балансу між прибутковістю і відсутністю ризику. І цей вибір залежить від того, чого хоче домогтися інвестор – гарантовано зберегти гроші, забезпечити собі джерело пасивного доходу або заробити на перепродажі.

Якщо говорити про інвестиції в інші країни, то це не найпоширеніша практика, але, тим не менш, бажаючі знаходяться.

"На тлі політичної невизначеності напередодні виборів і в умовах низького зростання економіки українці вже не перший рік розглядають капіталовкладення на зарубіжних ринках нерухомості. Ми особисто супроводжуємо сьогодні інвестиції наших співвітчизників в комерційну нерухомість на Кіпрі, Греції та Великої Британії", – розповіли в компанії InVenture.

Таким чином, незважаючи на ризики, пов'язані з інвестиціями в житло, це до сих пір залишається одним з найкращих способів зберегти і примножити свій капітал, особливо якщо правильно і з розумом вибрати об'єкт для інвестування.