Ринок землі – що можна і не можна продавати, чи вигідно вкладати, наскільки подорожчають ділянки через 10 років

18 лютого, 06:00

Олександра Романюк Олександра Романюк

Яку землю продають зараз і що зміниться з 1 липня, коли відкриють ринок землі. Скільки потрібно грошей для придбання землі

Через 4 місяці в Україні з'явиться новий вид нерухомості, яку зможуть купувати і продавати фізичні особи, – земля сільськогосподарського призначення. Ринок землі відкриється з 1 липня 2021 року.

Реклама

Як і будь-яка нерухомість, сільськогосподарська земля може купуватися не тільки для життя і роботи на ній. Вона також може розглядатися як об'єкт інвестицій.

Наскільки вигідною інвестицією може стати така земля? Чи варто українцям вже зараз збирати гроші для такої покупки? І які можуть бути нюанси? З цими питаннями спробував розібратися сайт "Сьогодні".

Що і кому дозволяти купувати і продавати

Відповідно до прийнятого закону, на першому етапі роботи ринку землі – з 1 липня 2021 до 1 січня 2024 року – сільськогосподарську землю, яка зараз перебуває під мораторієм, зможуть купувати тільки фізичні особи. З 2024 року – і юридичні особи теж.

Максимальна кількість сільгоспземлі, яку зможе придбати один власник, – 100 гектарів. Багато це чи мало? 100 гектарів – це квадрат зі стороною 1 км. Або, наприклад, прямокутник завдовжки 2 км і шириною 500 м. Один гектар – це, відповідно, квадрат зі стороною 100 метрів.

Реклама

Тим часом сьогодні на спеціалізованих сайтах можна знайти дуже багато оголошень про продаж землі сільгосппризначення. Законні такі продажі чи ні? Чи варто купувати такі ділянки або почекати відкриття ринку землі?

Як розповів у коментарі "Сьогодні" Андрій Кохан, член ради Комітету Асоціації правників України з аграрного права, сьогодні існує хибна думка, що мораторій стосується абсолютно всієї землі сільськогосподарського призначення. Але це не так.

"Не вся сільськогосподарська земля є підмораторною. Простий приклад: землі, на яких розташовані дачі, в основній своїй масі відносяться до земель для садівництва, які, своєю чергою, вважаються землями сільгосппризначення. Але купити або продати дачу разом із землею ніколи не заборонялося, на ці землі мораторій не поширюється", – говорить юрист.

З багатьох категорій земель сільгосппризначення мораторій поширюється лише на 4 типи:

  1. Сільськогосподарські землі державної і комунальної власності.
  2. Землі для товарного сільгоспвиробництва.
  3. Земельні ділянки, які вперше виділені власникам паїв для ведення особистого сільського господарства.
  4. Паї (ділянки землі на полі), які не виділені із загального масиву землі.

З поняттям "пай" існує певна плутанина.

"Пай – це фактично право колишнього члена колгоспу і деяких інших зазначених у законі осіб на якусь частину землі на колгоспному полі. Така частина не виділена на місцевості і не може мати окремого кадастрового номера. Але з часом паями стали називати також ділянки, які вже виділені на полі власникам паїв і яким присвоєно індивідуальний кадастровий номер", – пояснює Андрій Кохан.

Серед оголошень про продаж землі багато і таких, де мова йде про продаж паїв. Чи законні такі угоди на сьогоднішній день? Юрист каже, що вони цілком можуть бути законними – у випадках, коли під паями мають на увазі виділені земельні ділянки.

"Потрібно відзначити, що мораторій в Україні був введений тільки на стику 2001 і 2002 років, а невелику частину землі, яка могла б потрапити під його дію, встигли продати ще в 90-х роках. Якщо говорити про землі для ведення особистого селянського господарства, то не у всіх випадках вони були виділені нинішнім власникам як власникам паїв. Наприклад, ділянки, які були приватизовані (поза процедурою паювання), куплені і т.п., не є підмораторними – їх можна купувати і продавати. Тобто на сьогоднішній день на ринку є невелика частина сільськогосподарської землі і, зокрема, ділянки для ведення особистого селянського господарства, які не перебувають під дією мораторію", – розповідає Андрій Кохан.

Реклама

Також сьогодні "продають" ділянки, які насправді є іншими видами угод, такими як емфітевзис (право користування землею для сільськогосподарських цілей), оренда на 49 років тощо. Ці варіанти після відкриття ринку землі не відміняються, такі угоди є законними нині і можуть здійснюватися в майбутньому. Додамо, що на сьогодні не існує обмежень щодо концентрації сільгоспземлі в одних руках.

Чи варто інвестувати в землю

За даними аналітичного центру "EasyBusiness", протягом 10 років ціна на земельні ділянки в Україні може зрости в 4 рази.

"Внаслідок реалізації прав розпоряджатися своїм майном українські землевласники можуть очікувати зростання ціни на землю. Наші розрахунки показують, що протягом наступних 10 років ціна на землю може зрости до 4-4,5 тис. доларів за гектар, в порівнянні з нинішнім показником нормативної грошової оцінки, який становить в середньому 1-1,2 тис. доларів за гектар. Також буде зростати вартість оренди", – повідомив глава аналітичного відділу компанії "EasyBusiness" Дмитро Лівч під час прес-конференції "Дорожня карта земельної реформи в Україні. Розвиток економіки".

Така оцінка, за його словами, базувалася на вивченні ринків землі в інших країнах, і зокрема в Польщі, чию модель (з деякими нюансами) Україна використовує при проведенні власної земельної реформи.

Тим часом багато експертів не можуть сказати, як будуть змінюватися ціни на землю після відкриття ринку. Одні вважають, що на ринку одночасно може з'явитися величезна кількість пропозицій, адже під мораторієм зараз знаходиться близько 90% всіх сільськогосподарських земель. Це може обвалити ціни (принаймні, до рівня нормативної оцінки). Інші вважають, що власники таких земель не поспішатимуть продавати свій актив, оскільки здача землі в оренду може приносити нехай невеликий прибуток, але протягом багатьох років. А гроші від продажу рано чи пізно закінчаться.

Водночас економісти сходяться на думці, що земля з часом буде дорожчати, як будь-який товар з обмеженою кількістю (адже площа земель з часом не збільшиться).

Реклама

Наталя Нечаєва, керівник однойменного адвокатського бюро (м. Львів), яка спеціалізується в тому числі на питаннях землі, вважає, що після відкриття ринку земля буде дорожчати.

"Відкриття ринку землі з 1 липня надасть можливість купувати ділянки сільськогосподарського призначення, в тому числі в якості інвестиції. При цьому можна буде змінювати цільове призначення – за умови наявності детальних планів території. До сих пір органи державної влади та місцевого самоврядування мали право змінювати цільове призначення будь-якої ділянки, а приватним власникам сільгоспземлі це було заборонено. Тепер приватні власники зрівняються в правах з власниками землі, що знаходиться в державній та комунальній власності. Відповідно, на моє переконання, ринок землі стане більш жвавим, а земля – більш цікавим і дорогим активом, ніж була досі", – каже Наталя Нечаєва.

Керуючий партнер юрфірми "PROPERTY" Василь Рущак попереджає, що, розглядаючи землю як інвестицію, доведеться враховувати безліч чинників.

"На сьогодні питання ринку землі та інвестицій в землю залишається відкритим. Ще не завершено прийняття всіх законів і нормативно-правових актів, які регулюватимуть обіг сільськогосподарських земель. Отже, існують ризики відстрочки запуску ринку. Або цей процес запуститься в такому дещо невизначеному стані. В ідеалі, якщо ринок землі запрацює, то можна буде інвестувати в землю. Однак, здійснюючи таку інвестицію, потрібно враховувати багато факторів. Чи знаходиться земельна ділянка в оренді (орендар має переважне право на покупку, може бути конфлікт. Чи правильно оформлені документи на землю, тобто чи вона "біла". Фізичний стан землі – зараз велика кількість земель знаходяться в занедбаному стані. Де розташована земля: наприклад, якщо купити 4 га в середині масиву в 100 га, то це не дуже доцільно, і подальші інвестиції в таку земельну ділянку можуть бути не виправдані. І багато інших нюансів", – каже Василь Рущак.

Скільки грошей треба для купівлі землі

На сьогодні ціни на сільськогосподарську землю абсолютно різні. В одному регіоні можна купити гектар землі за 200 доларів, в іншому – за 20 тисяч. Ціна залежить від багатьох чинників: від розташування ділянки та її рельєфу, складу грунту і багатьох інших факторів.

Після відкриття ринку землі на аукціонах планується продавати землю за ціною, яка не нижче нормативної грошової оцінки землі. Зараз середня нормативно-оцінна вартість землі в Україні становить 1-1,2 тис. доларів за гектар. Але ціни для кожного населеного пункту різні, і навіть в одному і тому ж населеному пункті вони можуть відрізнятися.

На сайті Держгеокадастру є довідник нормативної грошової оцінки земель за областями і населеними пунктами. Наприклад, у Вінницькій області ми знайшли ділянки по 2 грн за квадратний метр. Відповідно, гектар такої землі обійдеться в 20 тис. грн, тобто приблизно в 700 доларів. Але є і земля по 230 грн за 1 кв. м. Гектар такої землі відповідно коштуватиме 2,3 млн грн, або понад 80 тис. доларів. У Київській області ціни варіюються від 8 до 290 грн за 1 кв. м.

Як в Україні планується вирішити питання з продажем землі іноземцям – дивіться в сюжеті:

Відео: Сьогодні

Всі подробиці в спецтемі Земельна реформа

Підпишись на наш telegram

Лише найважливіше та найцікавіше

Підписатися

Реклама

Читайте Segodnya.ua у Google News

Реклама

Новини партнерів

Загрузка...

Новини партнерів

Загрузка...
загрузка...

Натискаючи на кнопку «Прийняти» або продовжуючи користуватися сайтом, ви погоджуєтеся з правилами використання файлів cookie.

Прийняти