Арендовать жилье с октября будем по новым правилам

Как изменится жизнь съемщика жилья и чем грозит нововведение остальным.

Совсем немного осталось до вступления в силу приказа Минюста, основательно взбудоражившего умы людей, имеющих отношение к аренде жилья. А именно, с 1 октября подлежат обязательной регистрации права пользования жильем, получаемые по договорам аренды. Основанием для приказа послужил Закон Украины о внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений" и в другие законодательные акты Украины. С этим нововведением в общественном сознании слилась обязательная регистрация договоров аренды и прогнозы о неизбежном росте стоимости аренды на 15% (раз арендодатели не смогут теперь уклоняться от уплаты 15-процентного налога). Мы решили спокойно разобраться, чем грозит нам с вами это нововведение. В этом нам помогали Александр Ванжа, директор юридической компании "Европейский правовой союз", Евгений Шмаров, управляющий партнер юридической фирмы "Шмаров и Партнеры" и руководитель комитета по вопросам законодательства Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Светлана Бовсуновская.

ТАК ЧТО НАДО РЕГИСТРИРОВАТЬ — ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИЛИ ПРАВО АРЕНДЫ?

Реклама

И то, и другое. Это два разных понятия, которые не надо путать. Раньше заключение договора аренды давало право пользования арендованной недвижимостью. По новому закону, права пользования снятой квартирой возникают только с момента их государственной регистрации, без которой договор аренды никаких прав съемщику не дает. Теперь арендатор и сам заинтересован в регистрации своих прав. Видимо, поэтому в законе не указаны никакие санкции в отношении тех, кто будет уклоняться от регистрации прав, — они будут наказывать себя сами.

Что касается государственной регистрации договоров аренды жилья, то она уже более 6-ти лет предусмотрена ст. 794 Гражданского Кодекса Украины:

"1. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации".

Реклама

А в статье 793 ГК говорилось:

"1. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) составляется в письменной форме.

2. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению".

Реклама

Позднее в этих статьях один год заменили на три. Правда, редко какой договор аренды квартиры заключается на такой срок, популярнее более "короткие" договора с автоматической их пролонгацией.

ПРАВА ПО КАКИМ ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НУЖНО РЕГИСТРИРОВАТЬ?

По всем, заключенным хоть на 10 лет, хоть на пару дней. Впрочем, тут окончательной ясности еще нет. В новом законе, в частности, была переписана вышеупомянутая 794-я статья Гражданского Кодекса, которая в новой редакции (которая вступит в силу с 1.01.2012 г.) должна будет выглядеть следующим образом:

"Статья 794. Государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основе договора найма здания или другого капитального строения

1. Право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора аренды здания или другого капитального строения (их отдельной части), заключенного на срок не менее чем три года, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом".

Обязательная регистрация договоров аренды из текста этой статьи исчезла. Пока же действует старая редакция ГК, без обязательной регистрации права пользования на основании договора аренды. С другой стороны, положение нового закона о том, что "государственная регистрация прав является обязательной", в том числе "право пользования (аренды, найма)", вступает в силу со дня опубликования (то есть, уже действует). И никаких ограничений по срокам договоров не упомянуто. Ничего не сказано о сроках и в Приказе Минюста. Выходит, регистрироваться должны права по всем договорам, независимо от их сроков. Однако странно, что эта норма противоречит новой редакции статьи 794 ГК. Да и обязательность регистрации прав по краткосрочным договорам аренды выглядит нелепо, — она может занять больше времени, чем само проживание в этой квартире. Поэтому, возможно, что-то в этих условиях будет пересмотрено.

ГДЕ И КАК РЕГИСТРИРОВАТЬ?

Регистрацию прав до 1 января 2012 года будет проводить регистратор БТИ. Стоимость новой услуги пока не оглашалась. Для регистрации заявитель (то есть арендатор квартиры) подает в БТИ паспорт, заявление о регистрации, договор аренды и его нотариальные копии. Если договор аренды заключен не в нотариальной форме, подаются выписки о наличии/отсутствии запрещения и/или ареста из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, выписка из Госреестра отягощений недвижимого имущества о наличии или отсутствии налогового залога, а также выписка из Государственного реестра ипотек. Их можно получить у нотариуса. Если квартира находится в ипотечном залоге, необходимо получить согласие банка на ее передачу в аренду и также предоставить этот документ регистратору БТИ. Понятно, что собрать эту кипу бумаг без активного участия владельца квартиры не получиться. Кроме того, согласно указанному положению, регистрация права аренды возможна только при условии, что перед этим была произведена регистрация права собственности на это недвижимое имущество, а также проведена его техническая инвентаризация. Впрочем, детальных инструкций по проведению регистрации, похоже, еще нет. Как это будет выглядеть на практике, пока неясно.

КАКИЕ БУДУТ ПОСЛЕДСТВИЯ ЭТОГО НОВШЕСТВА?

Если все-таки будут регистрировать права по всем договорам, независимо от сроков, очевидным следствием представляется рост загруженности БТИ, и так не блестяще справляющихся со своими обязанностями. Во что превратятся коридоры БТИ, если в тамошние очереди вольются все арендаторы квартир, не хочется и думать. Ну, а у части наших сограждан появится новый повод потратить кучу своего времени и сил и некую толику денег.

Кроме того, арендодателю эта регистрация съемщиком прав пользования его квартирой, в том виде, какой она на сегодня "видится", совершенно не нужна. Даже если владелец квартиры и не собирается прятать от государства доходы от аренды (чем сегодня грешат многие, если не большинство из них).

Например, я заключил договор аренды моей квартиры с этим милым человеком, он быстро зарегистрировал свое право пользования и прекратил мне платить за аренду. Или еще каким-нибудь образом вызвал мое желание этот договор расторгнуть. Как мне, без его согласия, отменить его право на пользование моей собственностью? Судя по букве закона — только через соответствующее решение суда. Со всеми прелестями нашей судебной системы: волокитой и коррупцией. А оно мне надо? Поэтому, при всем моем желании жить по закону, на практике я этих рисков постараюсь избежать. Для этого достаточно не заключать никаких письменных договоров, ограничившись устными договоренностями. Поэтому, скорее всего, нововведение приведет к уменьшению числа офи¬циально заключаемых договоров.

НЕ ПРИВЕДЕТ ЛИ ЭТО К ПОДОРОЖАНИЮ АРЕНДЫ?

Нет, не приведет. Среди поспешных выводов, сделанных в первые дни после появления информации о нововведении, особо популярным стал прогноз о неизбежном подорожании аренды на 15%. Логика его проста: в связи с поголовной регистрацией прав на аренду арендодатели не смогут скрывать свои сделки по аренде от государства и вынуждены будут платить 15-процентный налог, от которого они сейчас уклоняются. Соответственно, и цены должны будут вырасти на те же 15%.

Но владельцы квартир могут избежать этой регистрации (например, просто не заключая письменных договоров) и попадания "под колпак" налоговых органов. Те, кто не платил налоги, не будут платить их и впредь. Поэтому серьезного влияния на цены новые правила не окажут, хотя возможны отдельные попытки использовать их как повод для повышения цен, но в условиях малого спроса и избытка предложения эти попытки успеха иметь не должны. Конечно, если кто-то из арендаторов согласится платить за аренду дороже, только бы ему дали зарегистрировать свои права, то желающих пойти ему навстречу он найдет. Но вряд ли таких случаев будет так много, чтобы повлиять на рыночные цены.

МЕСЯЦ БЕЗ ОТВЕТОВ

До 1 октября осталось ровно 10 дней, а неясностей относительно регистрации прав пользования арендованным жильем еще предостаточно. Это не удивляет, ибо и для наших законодателей, и для Минюста в порядке вещей нагружать общество нормативными документами, выполнять которые никто не знает, как. О том, чтобы готовиться к изменениям "правил игры" заранее, даже и речи не идет — в наших условиях большой удачей выглядит, если у населения есть возможность выполнять закон уже после вступления его в силу. Так, сегодня исполняется ровно месяц с начала действия Закона о борьбе с отмыванием преступных доходов, который требует от риелторов докладывать в Госфинмониторинг об операциях с недвижимостью стоимостью более 400 тыс. грн., которые по неким критериям покажутся подозрительными. До сих пор этот закон не выполняется, потому что Госфинмониторинг не удосужился ни сам разобраться, как же это все должно происходить, ни тем более объяснить это риелторам. Не исключено, что и с регистрацией прав аренды получится нечто подобное.

Реклама на segodnya.ua Реклама
Все новости
Показать еще
Реклама на segodnya.ua Реклама
Помощь во время войны
Больше новостей
Финанс-дайджест
Больше новостей
Industry
Больше новостей
Квартирный вопрос
Больше новостей
Время зарабатывать
Техно
Больше новостей
Коммуналка
Больше новостей
Наши деньги
Больше новостей
Война в Украине
Больше новостей
Money-лайфхакер💰
Главное о деньгах
Все новости
Последние новости
Показать еще
Валюта
Курс доллара в кассах банков (покупка/продажа)
1
ПУМБ ПУМБ
35.8/36.3
2
ПриватБанк ПриватБанк
35.5/36.3
3
Ощадбанк Ощадбанк
35.7/36.15
4
Райффайзен Банк Райффайзен Банк
36.4/37.1
5
Укрэксимбанк Укрэксимбанк
36.2/36.7
6
Альфа-Банк Альфа-Банк
35.5/36.7
7
Укргазбанк Укргазбанк
35.4/36.4
8
Универсал Банк Универсал Банк
35.4/36.9
9
OTP Bank OTP Bank
31.95/35.0
ЗАПРАВКИ
Топливо сегодня
95+
95
ДТ
ГАЗ
51,40
49,40
50,90
27,89
51,50
49,38
50,05
27,61
53,09
51,09
51,20
27,61
53,28
51,38
51,56
27,54
53,68
52,29
53,68
28,29
56,99
54,99
54,99
28,60
56,99
54,99
54,99
28,64
57,88
54,39
54,49
28,06
58,99
56,99
55,99
28,48
-
48,90
49,05
26,96
Отставка Бориса Джонсона
Новая обложка The Economist
Рейтинг цен
Сколько стоит жилье в новостройках Киева (грн за м²)
1
Печерский Печерский
90 592
2
Шевченковский Шевченковский
57 791
3
Оболонский Оболонский
54 494
4
Подольский Подольский
51 178
5
Голосеевский Голосеевский
46 989
6
Святошинский Святошинский
36 659
7
Днепровский Днепровский
35 882
8
Дарницкий Дарницкий
35 881
9
Деснянский Деснянский
35 364
10
Соломенский Соломенский
31 688
Прогноз 🔑
ТОП-5 в сфере IT
Востребованные специальности
Программирование

Программирование

Инженер

Инженер

Системы управления предприятиями

Системы управления предприятиями

Web-инженер

Web-инженер

Web-мастер

Web-мастер

Актуальные предложения 🔥
Выбор украинцев 🚘
Какие новые легковые авто покупали в июне
1
Toyota Toyota
456
2
Renault Renault
327
3
Volkswagen Volkswagen
263
4
Hyundai Hyundai
172
5
Skoda Skoda
168
6
Mitsubishi Mitsubishi
162
7
BMW BMW
120
8
Nissan Nissan
102
9
Mercedes Mercedes
94
10
Ford Ford
87
Подробнее
Must Know
Штрафы для владельцев животных в Украине

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн
Детальнее
Классы жилья
В чем отличие?
Эконом

Обычно это типичные многоэтажки без чрезмерных архитектурных решений, похожие друг на друга, но их основная задача – универсальность и обеспечение квартирами как можно большего количества людей. В Киеве средняя цена за квадратный метр в "экономе" составляет 27 тыс. грн.

Комфорт

В таких домах предусмотрены зоны для хранения детских колясок или велосипедов, есть гардеробные, охрана на территории, улучшенная детская площадка и паркинг. В Киеве за такие квартиры в новостройках просят в среднем 35,3 тыс. грн за кв. м.

Бизнес

В новостройках есть большие подземные паркинги с одним паркоместом на квартиру. Обычно такие здания охраняются, есть консьерж, улучшенные детские площадки, а по уходу за территорией нанимают садоводов. Жители столицы в среднем платят 57,7 тыс. грн за квадратный метр в такой квартире.

Элит

Над дизайном жилья работают приличные дизайнеры. Территория охраняется, а паркоместа обустраивают с запасом. В таких жилых комплексах строят теннисные корты, бассейны, супермаркеты, частные школы и т.д. В Киеве один квадратный метр такого жилья стоит в среднем 98,8 тыс. грн.

1 /2
Все о квартирах
статистика
Курс криптовалюты сегодня

Валюта

Цена, usd

Bitcoin (BTC)

54396.48

Dogecoin (DOGE)

0.09

Ethereum (ETH)

3180.49

Litecoin (LTC)

71.95

Ripple (XRP)

0.55

Наша экономика
5 главных цифр
1
Потребительская инфляция Потребительская инфляция
18%
2
Учетная ставка Учетная ставка
25%
3
Официальный курс евро Официальный курс евро
29,7 грн
4
Официальный курс доллара Официальный курс доллара
29,25 грн
5
Международные резервы Международные резервы
$22,8 млрд
Знать больше💡

Нажимая на кнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с правилами использования файлов cookie.

Принять