Выгодно ли вкладывать деньги в квартиру на этапе котлована

Инвестиции в строящуюся недвижимость – это не только возможность сберечь, но и приумножить свои сбережения. Однако возникает закономерный вопрос: с какой стадии строительства начать? Стоит ли вкладывать в котлован или лучше подождать, когда дом построят?

Сколько стоит квадратный метр в Киеве

Как правило, уровень стоимости квадратного метра прямо пропорционален качеству будущего проекта – как и из чего строят, какую рабочую силу используют и насколько развитая инфраструктура заложена в генплане.

По данным Нацбанка и Министерства регионального развития, себестоимость строительства в 2017 году для Киева составила 12 128 грн/кв. м. В 2018 этот показатель, по прогнозам, увеличится на 2 тыс. грн – до 14 340 грн/кв. м.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

При этом по состоянию на 1 октября 2018 года, средняя стоимость квадратного метра в Киеве составила в сентябре 23 900 грн — это на 4,8% больше, чем месяцем ранее. Если сравнить с ценой в августе 2017, то рост еще более значительный — на 14,9%.

Основной причиной роста цен в новостройках стали валютные колебания, а в отложенной перспективе на стоимость средней цены квадратного метра также влияет удорожание строительных материалов, энергоносителей и увеличение стоимости строительно-монтажных работ.

Нужно понимать, что ценообразование в каждом отдельном комплексе происходит по-разному. Базовыми факторами для всех застройщиков в структуре цены остаються стоимость строительных материалов и стоимость работ.

При этом цены на строительно-монтажные работы в Украине в январе-августе 2018 года по сравнению с аналогичным периодом 2017 года выросли на 23,9%, а основные стройматериалы, такие как бетон, арматура, кирпич, за последний год прибавили в цене по разным данным от 20 до 40%. Такой рост не мог не сказаться на структуре стоимости жилья, потянув за собой вверх стоимость квадрата в новостройках Киева. Если тенденция сохранится, закономерно можно ожидать дальнейшего подорожания квадратного метра в Киеве.

Кроме внешних факторов, на стоимость квартир в отдельных проектах влияет месторасположение, архитектурная составляющая, транспортные потоки и инфраструктура района. Далее стоит учитывать покупку или аренду земли, официальные налоги, стоимость прокладки инженерных сетей – все эти затраты несет застройщик в процессе освоения участка и строительства комплекса. Наличие разрешительной документации у проекта и стадия реализации тоже влияют на ценообразование в каждом отдельно взятом ЖК.

Цена котлована

Стоимость квартиры на "нулевой" стадии строительства дома отличается от стоимости в готовых новостройках. Чем ближе по времени срок сдачи дома, тем выше стоимость объекта. К выдаче ключей собственникам цена квадратного метра может превышать начальную стоимость в 1,5-2 и более раз. Причины тому совершенно разные: наличие готового жилья в стадии "заезжай и живи", курсовые колебания, инфляция, изменение конъюнктуры рынка. Для каждой новостройки можно выделить три этапа ценообразования. Дешевле всего квартиры продаются до тех пор, пока дом не вырастет до уровня 2–5 этажей. После этого происходит первый скачок цен. Второй переломный момент наступает, когда дом готов на 70–80%. Тут уже вступает фактор вторичного ценообразования.

Квартира – это ликвидный продукт, который растет в цене постоянно. И уже даже на следующей после котлована стадии можно при продаже заработать на этом вложении.

Экономия же при покупке недвижимости на старте продаж действительно будет серьезной. В среднем владельцы квартир к моменту сдачи дома получают доходность в размере от 50% . Срок для получения прибыли в среднем составляет полтора – два года. Например, в комплексе эконом-класса ЖК Welcome Home на Стеценко, 6-й дом уже сдан в эксплуатацию. На раннем этапе строительства за однокомнатную квартиру 36,84 кв.м нужно было заплатить 512 076 грн, а на момент окончания строительства цена возросла на 228 928 грн – до 851 004 грн. Рост составил 66%. В начале этого месяца в продажу поступила новая секция 12-го дома. На этапе старта продаж при 100% оплате за однокомнатную квартиру в 36,84 кв. м нужно заплатить 548 916 грн. Со старта и до окончания строительства цена вырастет на 302 088 грн или же на 55% – до 851 004 грн. (цена основана на примере 6-го дома, который уже сдан в эксплуатацию).

Оформив рассрочку до 2020 года, за ту же самую квартиру придется отдать 607 850 тыс. грн, что на 11% больше стартовой цены. Удорожание от старта (при покупке в рассрочку) составит 40%. То есть, покупая квартиру сейчас в рассрочку, уже после ввода в эксплуатацию можно заработать на своей инвестиции как минимум 243 144 грн. без особых хлопот.

Это просто за голые квадратные метры. Если сделать в квартире ремонт, ее стоимость вырастет в разы.

Кто и зачем покупает

По разным оценкам, от 15 до 30% дольщиков покупают квартиры не лично для себя, а с целью инвестиций. Именно они первыми входят в девелоперские проекты на самом старте продаж с целью заработать на приросте стоимости квадратного метра.

В панельном домостроении, если застройщиком выступает известная на рынке компания, риска недостроя или затягивания сроков сдачи практически нет. Само строительство продвигается быстро: от котлована до получения ключей проходит год или полтора. Это значит, что инвестиции будут быстроокупаемыми, ведь рыночная стоимость квартир успевает существенно вырасти.

Жилье эконом-класса в структуре спроса в Киеве сейчас лидирует и демонстрирует стабильный прирост в цене. Купив квартиры в панельном доме, можно получить годовую прибыль в 2-4% сверх уровня инфляции и капиталовложения.

Покупка на ранней стадии, кроме всего прочего, имеет смысл еще и с точки зрения возможности выбрать этаж, доступные планировки, вид из окна. Когда дом готов, доступных квартир остается не так много.

Большинство игроков рынка и аналитиков прогнозируют, что жилье эконом-класса при самом пессимистичном раскладе будет расти в цене в среднем на 15-20% в год, а значит инвесторы гарантировано могут рассчитывать на стабильный доход. Если ситуация на рынке будет стабильной и никакие внешние экономические, социальные и политические факторы не вмешаются в ход дел, то процент роста может быть в полтора-два раза больше.

Однако нужно понимать, что вложение средств на раннем этапе строительства предполагает для инвестора определенные риски. Дом могут по разным причинам так и не построить. Но дорожащий своей репутацией застройщик такого не допустит. Для того, чтобы избежать этих рисков, нужно внимательно изучить все документы застройщика и проверить разрешительную документацию.

Однако, анализируя плюсы и минусы приобретения недвижимости на этапах от котлована до завершения проекта, можно понять главное правило: финансовая выгода против риска потерять деньги. Но разобраться с минусами можно довольно просто, если знать простые правила оценки любого застройщика: хорошая репутация компании, порядок с разрешительной документацией и динамика на строительных площадках.