Українці не зможуть без посередника здати або продати нерухомість: що готують депутати

Продати або здати квартиру чи будинок стане складніше. У Раді хочуть, щоб всі операції з будь-якою нерухомістю проходили через посередників – брокерів або рієлторів. Про це йдеться в законопроєкті №3618. Якщо проєкт приймуть, то навіть самостійно розмістити оголошення про здачу квартири стане незаконним. Щоб було по закону – доведеться оформити паспорт квартири, внести його в спеціальну базу і отримати унікальний номер. Тільки тоді можна подати оголошення із зазначенням номера паспорта квартири в базі.

Українці не зможуть самі розпоряджатися нерухомістю

Ринок нерухомості в тіні і його треба виводити на світло, вважають автори законопроєкту "Про рієлторську діяльність". Тому депутати пропонують створити організацію, через яку будуть проходити всі операції з нерухомістю: Національну федерацію фахівців у сфері рієлторської діяльності. Це недержавна організація і вона поки що не створена.

Депутати хочуть, щоб будинки, квартири і земля перед продажем або орендою отримували паспорт. Цей паспорт буде реєструватися в Єдиній інформаційній базі. А вносити в нього хочуть майже 30 характеристик: від особистих даних власника до згадки об'єкта в ЗМІ або просто оголошеннях на онлайн-майданчиках.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

/ Фото: Анастасія Іскрицька

Без номера паспорта нерухомість не можна буде ані продати, ні здати в оренду, ні просто передати. Навіть в оголошенні про продаж або просто здачу житла треба буде вказувати номер паспорта об'єкта.

Все зводиться до того, що власнику нерухомості потрібно буде звертатися до брокера, щоб той вніс об'єкт в базу. Крім нього, вносити інформацію в базу зможуть "інші уповноважені особи", йдеться в проєкті. Самостійно українці зможуть тільки переглядати базу об'єктів, яка буде загальнодоступною в інтернеті. Згідно з проєктом, навіть нотаріус не зможе оформити документи без номера паспорта. А будь-яка угода в обхід бази буде вважатися недійсною.

Навряд чи внесення даних в цю базу буде безкоштовною послугою. А володіти цією базою буде вже згадана недержавна федерація.

Крім цієї бази організація буде власником ще й реєстру рієлторів. За фактом, федерація буде визначати, кому видавати дозвіл на роботу рієлтора, а кому – ні. А якщо у рієлтора немає свідоцтва брокера або сертифіката рієлтора, то його оштрафують на 8500-17 000 грн. За повторне порушення – штраф 17 000-34 000 грн з конфіскацією отриманого доходу.

На сьогодні, за різними оцінками, через рієлторів проходить 25-30% операцій на ринку нерухомості. Часто в послугах рієлтора немає потреби. Наприклад, при продажу або оренді земельної ділянки. Проект зобов'яже звертатися до фахівця федерації, щоб отримати номер паспорта об'єкта.

Можливо, проєкт в якійсь мірі виведе ринок нерухомості з тіні, але призведе до втрат для власників нерухомості, покупців і орендарів, вважає Олександр Хмелевський, кандидат економічних наук.

"Обов'язкова участь рієлторів буде означати, що при складанні договору купівлі-продажу людям доведеться платити комісію, зазвичай близько 5%. Це кілька тисяч доларів. Доведеться платити комісію рієлтору і при підписанні договору оренди. Для рієлторів такий закон може бути вигідний. Попит на їхні послуги зросте. Сертифікація та екзаменація не складе серйозних проблем. Як показує досвід сертифікації інших видів діяльності, іспити нескладні і їх може пройти людина, знайома з основами законодавства в своїй сфері. Однак за обов'язкове навчання та іспити доведеться заплатити", – каже Олександр Хмелевський.

Чому рієлтори проти цього проєкту

Цей законопроєкт не про ріелторів, каже Едуард Бразас, голова Комітету інформаційних технологій, сервісів і аналітики Асоціації фахівців нерухомості України.

"Цей законопроєкт про схему на ринку нерухомості, про те, як з кожного громадянина, який намагається провести ті чи інші операції з нерухомістю, отримати гроші в приватну структуру", – упевнений експерт.

Але цю схему хочуть зробити руками рієлторів, тому що проєкт закону зобов'яже всіх рієлторів стати членами Національної федерації рієлторів.

"Цю федерацію наділяють всілякими правами: судити, робити висновки, карати, виганяти з професії. Тобто все в руках однієї структури і участі держави в цьому не передбачено. Але найцікавіше – це єдина інформаційна база, в яку обов'язково треба вносити нерухомість, якщо з'явився намір щось з нею зробити: здати в оренду, продати або подарувати, успадковувати і так далі. За будь-якої операції з нерухомістю громадянин повинен звернутися до уповноваженої особи, щоб створити паспорт об'єкта", – відзначає Бразас.

Фото: А. Гончаров

Один з авторів законопроєкту – Дмитро Наталуха – стверджує, що власники житла зможуть самі вносити дані в базу. Однак в самому законі цього не сказано. У проєкті згадуються тільки брокер і уповноважена особа. База вільна тільки для перегляду інформації.

"Найголовніше – створюється монополія. З'являється місце, куди кожен громадянин повинен прийти і заплатити гроші. При цьому ніякої користі база не створює. Тому що є Реєстр майнових прав, є Цивільний кодекс, який прописує, як повинні проходити угоди з нерухомістю. Уже все прописано. До цієї працюючої системи хочуть прилаштувати п'яте колесо, яке не потрібно, але за нього треба платити. Ось вся суть закону", – відзначає Бразас.

У деяких галузях рієлтори не потрібні взагалі. Наприклад, в угодах із землею рєлтори практично не беруть участі. Також в невеликих містах і селах немає рієлторів – там занадто малі гроші, немає бізнесу з чим працювати. Рєелтори – це бізнес, який існує в обласних центрах і курортних містах.

"Якщо нас штучно зробити учасниками будь-якої угоди, то рієлтори стануть обличчям і рукою корупційної схеми для кожного громадянина. Нам це не потрібно. Ріелторська послуга – це така ж послуга, як і будь-яка інша. Вона не може бути нав'язаною, якщо вона не потрібна – громадянин може за нею не звертатися", – вважає Бразас.

Закон навряд чи буде працювати, впевнені рієлтори. У законодавстві вже прописано, що не можна здавати квартиру без договору оренди, але люди все одно це роблять. Ще одна заборона цього не змінить. Також і з роботою рієлтора – він повинен бути зареєстрованим як підприємець і суб'єкт первинного фінмоніторингу, подавати звіти за підписаними договорами оренди в Податкову.

"Мало в яких країнах є спеціальне регулювання рієлторської діяльності. З таким успіхом можна зробити окремий закон про сантехніків або перукарів. У проєкті відверто порушуються Конституція та інші норми законів. Якщо дивитися на інші країни, то вони рухаються до спрощення ведення бізнесу. Якщо вам не потрібна послуга, то ви нею можете не користуватися. За рахунок конкуренції за клієнтів підвищується якість послуги рієлтора, тому що він мотивований зацікавити замовника" – зазначає Артур Пилипчук, гендиректор компанії VALION real estate group.

Як цей законопроєкт порушує Конституцію

Нотаріальна палата України провела правову експертизу проєкту закону. Його положення можуть приєвести до рейдерства в загальнодержавних масштабах, доходять висновку в Нотаріальній палаті.

Проєкт робить обов'язковим участь рієлторів в операціях з нерухомістю. Це порушує Конституцію і Цивільний кодекс України, оскільки обмежує право власності людини і погіршує її становище.

"Законопроєкт не містить винятків для операцій з довічним утриманням, міни, іпотеки, оренди пайової землі, для індивідуального продажу, для дрібних договорів тощо, тобто вимога обов'язкового залучення рієлтора стосується навіть тих операцій, суть яких не вимагає залучення додаткових посередників. Отже, навіть члени сім'ї не зможуть без залучення рієлтора здійснити обмін між собою належної їм нерухомості", – відзначають в Нотаріальній палаті України.

Проект. Свідоцтво брокера заберуть через роботу без договорів. Фото: А. Гончаров

А створення недержавного Єдиного інформаційного реєстру з повною інформацією про нерухомість відкриває поле для шахрайства, відзначають в організації. Тим більше що в проєкті закону ніяк не прописана роль держави в регулюванні сфери.

"На сьогодні існує досить спеціалізованих реєстрів (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, Державний земельний кадастр і т.д.), що містять інформацію про нерухоме майно, тому дублювати її не тільки не потрібно, але і вкрай небезпечно!" – заявляють в Нотаріальній палаті України.

Нагадаємо, раніше експерти також пояснили сайту "Сьогодні", чому після карантину в Україні стане більше довгобудів.

Також фахівці розповідали, що буде з українським ринком нерухомості після карантину: