Купівля нерухомості – питання, яке хвилює багатьох українців. Багато як і раніше вважають наявність другого будинку-квартири одним з найнадійніших способів збереження капіталу, а інші бачать в цьому можливість непогано заробити – живі гроші, які приносить здача в оренду житла в мегаполісі або, наприклад, в курортному місті, може не тільки повернути вкладені кошти, а й стати джерелом пасивного доходу.
З цієї точки зору відмінною інвестицією є покупка нерухомості за кордоном. Адже з'являється ще одна дуже важлива перевага – можливість абсолютно законної еміграції. Саме ця причина все частіше стає основною при виборі нового житла для українців, будь то будиночок на березі моря або "смарт"-квартира в іншій країні. Тим більше, що багато держав пропонують дуже привабливі умови покупки саме нерухомості, як вкладення чужого капіталу в розвиток свого регіону.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ
Єнатакіугодинавітьсвоя"мода".
"Щекількароків томуукраїнцікупуваликвартиридлявідпочинку,наприклад,вІспаніїабоГреції.Асьогодніцеперш за всепитанняеміграціїчизаощадженнякапіталу,-кажутьексперти.-Багато хто виїжджаєтуди,дезнаходятьроботу-наприклад,до Польщі".
Зтонкощамиподібнихпокупок,юридичнимиособливостямиімайбутнімиперспективаминамдопомоглирозібратисяекспертивпитанняхнерухомості-СЕОагентстваз продажужитлапервинногоринкуCreators.cityВалентинЯроменко,керівникпрактикисупроводубізнесуАТJuscutumАллаЦимановська,аналітикдепартаментумаркетингукомпаніїSV DevelopmentСергійКостецький,менеджерпопродаже недвижимостизакордономКатеринаЖуравльова,ігенеральнийдиректорOrbi GroupІраклійКвергелідзе.
Курорти і гроші на "вхідний квиток"
Якщокількароків томубувбумнапокупкунерухомостівкурортнійЄвропі,тозаразукраїнцівщухли.
"Колись воникупувалижитлопіслячудовопроведеноговідпочинку,наприклад,вІспанії,-розповідаєСергій.-Заразжетаківаріантипрактично нерозглядаються:співгромадяниволіютьпростовідпочивативрізнихкраїнахінарізнихузбережжях".
Зараз,якщоукраїнціікупуютьквартириабобудинку,тоскоріше дляподальшої здачі.Так,квартирудо40кв.мвкурортнійІспаніїможназнайтиза45-50тис.євро,авіллу-за80-120тис.ПрипокупцінерухомостівІспанії,буде потрібнозареєструвати свійNúmero de Identificación de Extranjero(NIE,аналогнашогоІПН).
"NIEпотрібендлявідкриттярахункувбанку,атакождляреєстраціїнерухомості,-розповідаєАлла.-Дляздійснення угодивамзнадобитьсяNIEічекзбанкунасуму,обумовленувдоговорі".
Приоформленнідоведетьсявіддати8-12%податків.ОскількиІспаніяєкраїноюЄвросоюзу,тотакзванийвхіднийквиток,якийдаєправоотримати посвідкунапроживання,складе неменшепівмільйонаєвро.ПодібнаситуаціяізГрецією,алетут"вхіднийквиток"коштуєвдвічідешевше-250тис.євро.Квартирутакогожметражуможназнайтиза30-40тис. і заплатитиподатківблизько 10%.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ
РозглядаютьукраїнцііквартиривБолгарії,деможназнайтиневеликіметриза25-30тис.євро.Але,якіу випадку зГрецією,щоботримати посвідкунапроживання,необхідно250тис.євро."ВЄвропінерухомістьрозглядаютьвсе меншечерез високий"вхідногоквитка"іскладнощівззаконодавствоміоподаткуванням,-розповідаєКатерина.-Багатьохпокупцівлякаємовний бар'єрісвоякультура,вякунепростоасимілюватися".
Втім,здатикупленунерухомістьворендутакожбуденепросто:вкожній країнііснуєсвійподатокнаприбуток,аотриматипільгиможутьтількигромадяникраїни.Крімтого,необхідноматиперевірену людину,бажаноюриста,якийдопоможене тількирозібратисявзаконах,а йвирішитилокальніпитаннязмісцевимижителями.
"Томувсечастішепокупціжитлової нерухомостізметоюінвестиції,маючидостатньокоштів,дивлятьсявбікАзії:ОАЕ,Казахстан,Туреччина,-кажеВалентинЯроменко.-Тамринокдозволяєотримувативисокийдохід".
ОАЕвцьомуплані-країнадоситьдорога,тутвартістьапартаментів(40-45кв. м)стартуєвід80тис.у.о,аосьТуреччинаприваблива-апартаменти-студіо(45кв.м)наберезіморяможнакупитиза45-50тис.у.е.Оформленнядокументівможезайнятидо6місяцівплюсдодатковівитрати(від3тис.євро)іщорічнийподатокнанерухомістьіїїутримання-1200-1400євро.
ОАЕ. Ваблять багатьох співвітчизників, але старт тут дорогий. Фото: Flickr.com
Польща і Росія — №1
ЯкнамрозповівСергійКостецький,українцівостаннідварокинайбільшекупуютьквартирвПольщііРосії:"Туди,девонизнаходятьроботуіпереїжджають-продаючи,найчастіше,своюнерухомістьвУкраїні".
КупівляквартиривПольщі,на відмінувідкурортнихГреціїта Іспанії,виднапроживання не дає,протеістотнозбільшуєшвидкістьприйогооформленні-особливоякщоєроботаабонавчання.Попитнанерухомістьвційкраїнідоситьвисокий,томуквартиравстолиціобійдетьсявід1600 євро/кв.м,впровінції-від800євро.Припокупці необхіднобудеотриматидозвілвідМіністерствавнутрішніхсправ,якевидаєтьсяпротягомдвохмісяців.Плюсомбудутьродинні зв'язкизполяками.
"ЯкінвестиціяпокупкаквартирвПольщіне розглядається-скорішеякваріантпереїзду",-говоритьСергій.
РозглядаючиПольщу,важливознайтиграмотнихекспертів,оскількиєособливостівдоговоріправавласності:абоокремеправовласності,абокооперативноївласності.Припокупціквартиривсілякізбориіподаткиможутьскласти7-9%відсумиугоди.
УРосіїквартируукраїнецьможекупити,якібудь-якийіноземець,назагальнихумовах,алеподаткибудуть дещо вищі,ніждляросіян,інараховуютьсяподатковиморганом.Купівлянерухомостіне даєвиднапроживання:йогоможнаотриматипіслятимчасового,прожившибезвиїзнонатериторіїРФне меншетрьохроків.
Туди, де робота. Багато українців переїжджають до Польщі. Фото: AFP
Грузія — морський берег і прибуток
ВсебільшоюпопулярністюсередукраїнцівкористуєтьсяГрузіяіїїчорноморське узбережжя,зокремакурортнийБатумі.Тіснідружні стосункидвохкраїнвостаннірокисприялине тількипоявичисленнихгрузинськихресторанівнавулицяхукраїнськихміст,а йінтересуспіввітчизниківдо апартаментівнаберезіморя.
"Всередньомумиробимо200-250угодна місяць,-кажеІраклійКвергелідзе,-Україна-одназкраїн-лідерівз купівліготель-апартаментів".
Грузіявиглядаєособливопривабливоюзавдякипростомупроцесуоформленнянерухомості.
"Щобкупитиапартаментивкредитабозаповнувартість,необхідномати двагодини вільногочасуі190ларі(близько2тис.грн)-розповідаєІраклій.-Уцюсумувходятьвсіподаткиівиплати.Оскількинашакраїнапоборолакорупціюімаксимальноспростилазаконодавствоіподаткове навантаженняякдлярезидентів,такідляіноземців-ніякихприхованихвиплатбутине може".
Приоформленнінеобхіднонадатитількипаспорт-додатковихдовідок,кодіваборахунківвбанку непотрібно.Подальшихвитрат-податкунанерухомість,податкунаприбуток,пенсійногозборуіт.д.-тежнемає:вГрузіївсього9податків,івідносятьсявонишвидшедо великого бізнесу.
Купившижитловційкраїнінасумупонад35тис. євро,виавтоматичноотримуєтевиднапроживання:ценайбільш"дешевий"ідоступний"вхіднийквиток"вєвропейськукраїнунасьогодні.Крімтого,Грузія-православнакраїнапострадянськогопростору,інемаємовногобар'єру:багато місцевихзнають російську,алемолодьговоритьпереважнонагрузинській.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ
Один з найбільших забудовників як всієї Грузії, так і Аджарського регіону, пропонує апартаменти готельного типу – квартирні номери з подальшою їх здачею або проживанням. Оскільки житло будується в готельному комплексі, можливий "повний пакет" послуг – від утримання до супроводу орендарів і отримання прибутку. Іншими словами, це сучасний варіант прибуткового будинку. Але, не дивлячись на досить поширений подібний продукт за кордоном, українці з ним не знайомі: у нас тільки почали говорити про можливість будівництва таких будинків.
ЗасловамиВалентинаЯроменка,"наукраїнськомуринкупервинноїнерухомостітакіпропозиції-поодиноківипадки,іяне чувпро успішно реалізовані проекти.Ринку потрібнийодинуспішнийкейс,адотихпірменеджментвеликихгравцівне станеризикуватиібратинасебевідповідальністьзаподібне.Надія-намолодихігнучкихдевелоперів,якіризикнутьпродаватиінвест-продукти,а неквартири".
УГрузіїжподібніпроектиприносятьстабільнийдохідвжекількароківпоспіль,ідосвіднастількиуспішний,щодозволяєзводитиапартамент-готелісотнями.Так,насьогоднііноземцямпродановжебільше11тис.квартир,якіприносятьприбуток.ЗасловамиІракліяКвергелідзе,окупністьтакоговкладення-3-4 роки,авподальшомустабільнийдохід.
Купитиапартаменти"підключ"(бл.35кв.м)зремонтом,технікою,меблямиідекором-"в'їжджайіживи"-можнавід50-70тис.у.о.Вартістьзалежитьяквідметражу,таківідвидунамореівисотності.Можливапокупкавкредит(від8,4до9,7%-кредитнаставка,взалежностівідпочаткового внеску)абозаповнувартість.Оскількизазвичайкредитуєне банк,азабудовник,тоніякихдовідокпро доходиіт.д.Не потрібно:уразінедотриманняумовкредитуваннязабудовникпростозабираєжитло.
"Восновномукупуютьдляпасивногодоходу,-говоритьІраклій.-Апартаментиздаєкеруючакомпаніяпо70у.о.на добу,зукладеннямдоговорузклієнтом,вонажнесевідповідальністьзазбереженнямайна.Прибажаннігосподарможеприїхативбудь-якиймомент,алеповиненпопередитизадобу".
Якправило,компанії, що управляютьзасвоїпослугиберуть9%зприбуткуна місяць.Плюсвитратинаутримання(прибираннятериторіїіт.д.)-2у.е.закв.м.
Батумі. Перетворився в сучасний курорт буквально за 10 років. Фото: Т. Шагінян
Не потрапити в халепу: юридичні тонкощі
Втім,будутьпотрібні нетількизнаннязаконівчужоїкраїни,а йособливостіукраїнськогозаконодавства.ЯкнампояснилаАллаЦимановська:
"Одним з каменів спотикання покупки нерухомості за кордоном є переказ коштів для покупки нерухомості. Виною цьому – обмеження на переказ коштів для однієї фізособи в розмірі $ 50 тисяч в рік. Для здійснення угоди понад $ 50 тисяч використовуються наступні схеми: гроші переводять кілька фізосіб (наприклад, мама і син); покупка нерухомості в розстрочку; проведення операції через юридичну особу, т. к. обмеження на переказ грошових коштів в розмірі $ 50 тисяч діють тільки для фізосіб. Але в останньому випадку ви втрачаєте право на отримання ВНЖ, а натомість купуєте нові податкові зобов'язання. Слід знати, що всі ці варіанти вимагають підтвердження легальності походження коштів".
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ
Перш,ніжкупитиквартиру,незалежновідкраїни,експертирекомендуютьретельноперевіритидокументинавласність,відсутністьзаборгованості,обтяжень,законність спорудження.Особливоцеважливоприпокупці"вторинки"утакихкраїнах,якІспаніячиГреція.
"Сама покупка ділиться на 2 етапи, – пояснює Алла, – вибір нерухомості і оформлення угоди. Оформлення угоди по своїй суті не відрізняється від укладання угод купівлі-продажу в Україні. Так, для покупки нерухомості в Україні продавець зобов'язаний надати: документ про право власності, паспорт, ІПН, висновок про оцінку вартості нерухомості, технічний паспорт і довідку жеку форма №3. Також можуть знадобитися додаткові документи – дозвіл органів опіки, свідоцтво про шлюб (розлучення), згода подружжя на здійснення угоди, доручення тощо. При оформленні угоди купівлі нерухомості за кордоном також варто враховувати особливості ринку і місцеве законодавство. Наприклад, в Іспанії незаконно побудовані об'єкти нерухомості, що підлягають знесенню на підставі закону, обов'язково будуть знесені, тоді як в Україні цей механізм не працює".
Купитинерухомість-мало,занеющепотрібнонадалістежити.
"Не вартозабуватипро безпекувашогоактиву:страхуваннянерухомостідобрепідходитьдляцього.Уразіздачінерухомостіворенду,рекомендуємоматидовірену особу, якабудедоглядатизавашиммайном(наприклад,сумліннісусіди)",-радитьюрист.
Підпишись на наш telegram
Лише найважливіше та найцікавіше