Жилье под Киевом "бьет" по столичному рынку недвижимости

Прошлым летом рынок недвижимости лихорадило: его искусственно разогревали прогнозами о грядущем великом подорожании, и люди старались успеть обзавестись хоть каким-нибудь, но собственным жильем. За день квартира могла подрасти в цене на пару тысяч долларов. Причем недвижимость в городах-спутниках дорожала более высокими темпами, чем в столице. Благодаря этому небывалому ажиотажу цены здесь практически дотянулись до стоимости квартир в спальных районах столицы.

ОТРЫВ ОТ СТОЛИЦЫ. Этим летом все иначе. Цены на жилье на вторичном рынке в городах-сателлитах начали отрываться от киевских в сторону удешевления. Этот процесс начался еще зимой, как рассказали нам в местных агентствах недвижимости. "Тогда запрет на продажу земель сельхозначения и паев убрал с рынка недвижимости многих потенциальных покупателей (люди продавали эти земли, паи, действовали по теневым схемам, и покупали по несколько квартир в пригороде)", — рассказывает Петр Цегельский, директор АН в г. Вишневое. Тогда цены на 2—3% упали на неликвидное жилье как в городах-спутниках, так и в столице. Поэтому разница в стоимости недвижимости осталась по-прежнему мизерной.

Сейчас же разрыв между ценой жилья в Киеве и его сателлитах с каждым месяцем увеличивается. Цены в столице на "крышу" стоят (об этом говорят все риелторы), а в пригороде — медленно, но уверенно падают. "Причем не только на неликвид, как это было раньше, а и на нормальное полнометражное жилье", — говорит Александ Галай, директор АН (Ирпень, Буча). Так, в июле среднерыночная цена на "двушку" 52 кв. м. была $95 тыс. Сегодня такую квартиру выставляют за $80. Для сравнения в Киеве такая же где-нибудь в спальном районе будет стоить $130 тыс. Разница ни много ни мало $50 тыс.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

В ЧЕМ ДЕЛО? Самая главная причина такого "падежа" цен — уменьшение спроса. Например в Броварах, как сказала нам Людмила Бережная, директор местного АН, предложение превышает спрос в 5 раз. А агентство Александра Галая в Буче и Ирпене за сезон совершило всего 12 сделок, тогда как прошлым летом было 40 сделок. Чтобы лично убедиться в повальном дефиците спроса, я обзвонила 9 объявлений (по одному на каждый город), которые были даны месяц назад. Только по одному из них квартира была продана.

Многие риелторы кивают на сезонность: мол, это каждое лето так, люди отдыхают. Но, пардон, не целое же лето они отдыхают. Кроме того, опыт прошлого года, когда рынок недвижимости был очень активным, показывает, что сезонность — второстепенный фактор влияния. А директора агентств хором твердят: всему виной — политическая ситуация в стране. Мол, сейчас много денег с рынка недвижимости ушло на грядущие выборы. А простые люди, которые покупают жилье не ради прибыли, а для жизни просто выжидают дальнейшего падения цен. А что им еще остается делать? Ведь сегодня позволить себе взять в кредит квартиру скажем, за $ 80 тыс. может только семья, которая имеет доход около $2 тыс. Если у нее будет первоначальный взнос 25%, в месяц придется выплачивать около $800. Не каждый такое потянет: средняя зарплата в Киеве — $400. А тех, кто мог заплатить сразу наличкой, поубавилось. Во-первых, из-за запрета на продажу земель хозназначения и паев. Во-вторых, из-за спячки на столичном рынке. К примеру, те, кто хочет продать квартиру городе и разъехаться в пригород, не могут этого сделать. И еще один немаловажный фактор, о котором почему-то нам не сказал ниодин эксперт: сейчас наибольшим спросом пользуется земля. Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на нее. Поэтому тем, у кого есть деньги, выгодно их вкладывать не в недвижимость, а в землю. Вот и уменьшился спрос.

ИРПЕНЬ

Транспорт. На Ирпень каждые 5-10 минут отправляются маршрутки от станции метро "Академгородок", с меньшей регулярностью — от "Святошин". Также отсюда идут рейсовые автобусы. Но если маршрутки ходят ровно до полуночи, то автобусы — только до 8 вечера и с интервалом в час.

До Ирпеня маршрутка домчит за 2,5 грн. и за 20—30 минут, если не будет пробок. А это случается редко: практически всегда возле поселка Мостыще, на Ковельской трассе, из-за моста образовывается тянучка. Проблему можно решить с помощью электричек (2,3 грн.). Но это удастся только если вы выберете жилье возле центра города, где и находится ж/д вокзал (1—2, 7 линия).

Инфраструктура. В городе есть рынок, один большой супермаркет, маркет бытовой техники, на каждом углу — магазинчики; хватает детсадов, школ, есть лицеи; есть поликлиника, больница.

Комуслуги. Главная проблема ирпенцев — отсутствие горячей воды. Ее изредка дают по выходным да по праздникам. Так что придется раскошелиться еще и на бойлер. Либо покупать квартиру с газовой колонкой.

Природа и экология. В Ирпене дышится намного легче, чем в Киеве: здесь кругом растут сосны. Еще один "бонус" — река и несколько озер ( 8—10 линии). Гордость ирпенцев — Голубое озеро: здесь целые залежи голубой глины. Все бы хорошо, если бы не одно "но": Ирпень относится к 4-й чернобыльской зоне.

Криминогенная обстановка. В Ирпене процветает наркобизнес. Воочию убедиться в этом можно, пройдясь по центральному парку. Валяющиеся на земле шприцы здесь нормальное явление. А вот по количеству преступлений, согласно милицейской статистике, Ирпень занимает 4-е место.

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

БУЧА

Транспорт. Маршрутки и автобусы (3 грн.), электрички (2,8 грн.) от ст. м. "Святошин". Намного чаще ходят маршрутки от "Академгородка". В общем, с транспортом в Буче почти такая же ситуация, как и в Ирпене. Инфраструктура. Затовариться в Буче можно на рынке или огромном супермаркете, где есть кинотеатр и мелкие кафешки. В ближайшее время планируют построить еще один торговый центр. В городе одна поликлиника, достаточно детсадов и школ. А вот с ресторанами, салонами красоты здесь пока туго.

Комуслуги. В отличие от Ирпеня, с этим проблем в Буче нет.

Природа и экология. Бучу рекламируют прежде всего как очень зеленый городок. Мол, жить будете в самом лесу. Только при этом забывают сказать, что леса этого осталось с гулькин нос, даже в Лесной Буче. Все оккупировали частники. Так что прогуляться в свое удовольствие по лесочку в самом городе не получится. Нет здесь и городского пляжа. Водоемы есть, но все, как правило, находятся на территории баз отдыха, детских лагерей. Также Буча, как и Ирпень, относится к 4-й чернобыльской зоне.

Криминогенная обстановка. Такая же, как и в Ирпене.

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

ВЫШГОРОД

Транспорт. В направлении Вышгорода от ст. м. "Героев Днепра" и площади Тараса Шевченко постоянно курсируют маршрутки (до 24.00). Цена — 1,5 грн. Это самый дешевый город-спутник в плане проезда.

Инфраструктура. Здесь есть рынок, несколько супермаркетов, кругом маленькие магазинчики, в общем, один к одному спальный район Киева. Вот только дороги подкачали. Чтобы подъехать к дому, который находится в 5 минутах ходьбы от горисполкома в центре города, нам на машине пришлось объезжать частный сектор по ухабистой дороге.

Комуслуги: Как рассказали нам местные жители, иногда в Вышгороде возникают проблемы с горячей водой. Ее отключают за большие задолженности. Но это в отдельных домах. На остальное люди не жалуются.

Природа и экология. Здесь есть куда сходить на пикник — город окружает лес. Во многих домах прекрасные виды на Днепр. Рядом — дамба Киевской ГЭС, Киевское море. Но местные жители предпочитают купаться не здесь, а на Десне. Говорят, там чище.

Криминогенная обстановка. Здесь проблема №1 — дачные кражи. А по общему количеству преступлений среди "спутников" Киева Вышгород занимает 3-е место.

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

БОРИСПОЛЬ

Транспорт. На Борисполь каждые 5 минут идут маршрутки: от "Левобережной" (4 грн.), "Харьковской" (3,5) и "Бориспольской" (3 грн.). Есть и рейсовые автобусы. Они стоят дешевле (2,5 грн.), но ходят реже. Добираться до Борисполя — около 20 минут. От центрального ж/д вокзала с интервалом в 40 минут — час до города ходит электричка: Киев-Яготин (около 3 грн.)

Инфраструктура. Очень развитая, ничем не отличается от "спальника" Киева. Есть один большой супермаркет, два гастронома. Стандартный набор для досуга — кинотеатр, пару ночных заведений (как нам сказали местные жители, уровень ниже среднего), один ресторан и несколько кафешек. В школах и детсадах на всех мест хватает.

Комуслуги: Еще год назад горячую воду в Борисполе давали только по выходным. Сейчас с этим проблем нет: горячая вода есть постоянно, напор хороший. С отоплением также все в порядке.

Природа и экология. Город абсолютно не зеленый и грязноватый. Есть в центре небольшой парк, ближе к выезду из города — озеро. Но местные жители предпочитают ездить на отдых в село Килов, на водохранилище. Учитывая оживленность Бориспольской трассы, то загазованность воздуха практически такая же, как в Киеве.

Криминогенная обстановка. Бич Борисполя — квартирные кражи. По уровню преступности город занимает 5-е место.

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

БРОВАРЫ

Транспорт. На Броварском проспекте, возле ст. метро "Лесной" выстраивается целый ряд маршурток — в любое направление города. Цена проезда — 2 грн., время — от 15 до 25 минут. От "Петровки" и ж/д вокзала до Броваров идут электрички — нежинское направление (2,8 грн.). Ходят приблизительно раз в час.

Инфраструктура. Очень развитая. Здесь наибольшее количество супермаркетов на душу населения: по 1 из всех известных сетей). Ну и, конечно, гордость и радость броварчан, — торгово-развлекательный центр "Терминал": здесь есть мегамаркет, каток, многазальный кинотеатр, ресторан, бары. бильярд, картинг-центр, боулинг, детская комната, бутики. Есть еще пару магазинов косметики и бытовой химии. Кроме того, много закусочных быстрого питания. Есть 3 смешанных рынка. В школу устроиться проблем нет, а вот в детский сад надо записываться заранее. Есть больница, поликлитника, много частных медцентров — в основном стоматология и гинекология.

Комуслуги. 1-2 раза в течение месяца могут отключить воду. Бывает, что вместо обещанных 2-х недель для профилактики, воды нет и месяц. Еще в старых домах часто выходят из строя комуникации, но чинят их, на удивление, быстро. Есть проблема с лифтами: они часто ломаются и бывает месяцами не работают.

Природа и экология. Город менее зеленый, чем, скажем, Ирпень или Буча, но более зеленый, чем тот же Борисполь или Вишневое. Есть окультуренный лес, с "стоянками" для пикников,лесными кафе и шашлычными. Есть парк с иускусссвтенным озером, но народ ездит купаться на Десну. Правда, через город

Криминогенная обстановка. В Броварах чаще всего грабят квартиры и угоняют машины. Они на 2-м месте.

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

ВИШНЕВОЕ

Транспорт. Практически из любого уголка Киева можно добраться до Вишневого. Маршрутки идут от: "Нивок" (2 грн., 20 мин.), универмага "Украина" (3 грн., 40 мин.), "Академгородка" (2 грн., 20 мин.), Южного Вокзала (2 грн., 40 мин.), Подола (2 грн., 40 мин.), "Лыбидской" (2 грн., 40 минут). Маршрутки ходят с интервалом от 5 до 15 минут. В Вишневом есть ж/д станция, через которую идут фастовская и мироноская электричка (около 3 грн.).

Инфраструктура. Много супермаркетов. Есть 2 смешанных рынка, куча мелких магазинчиков. Есть кафе-рестораны. А вот по быстрому перекусить здесь негде. Есть детская поликлиника, но маленькая. Стационар для деток — в Боярке. У взрослых с лечением таких проблем нет. Из частных медцентров — только стоматологические. С местами в школу куда ни шло, хуже дела обстоят с детсадами: их не хватает. Кинотеатр есть, но он советского периода. Сфера досуга здесь организована слабо.

Комуслуги. Основные жалобы у местных жителей на горячую воду. Ее частенько отключают. Вот в этом году практически все лето воды горячей нет. Старые лифты в городе практически везде поменяли.

Природа и экология. В городе нет парка, рядом нет ни леса, ни водоема. Мэр в последнее время проводит озеленительные работы, но все равно у города — "средняя степень зелености". Зато никакой оживленной трассы рядом нет.

Криминогенная обстановка. У Киево-Святошинского района, к которому относятся и Вишневое, и Боярка, — первенство по количеству совершенных преступлений. Поэтому считается, что в этих городах-спутниках самая криминогенная обстановка. Большинство преступлений — это кражи квартир.

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

БОЯРКА

Транспорт. На Боярку ходит несколько маршруток: от "Дружбы народов" (3 грн., 40 мин.), от пл. Победы через Севастопольскую площадь и Жуляны (3,5 грн., 35 мин.), от пл. Победы через "Святошино" (4 грн., 40 минут). Альтернатива — электричка "Киев — Тарасовка". По утрам и вечерам она ходит с интервалом в 40 минут. Днем — в час-полтора (1,9 грн.)

Инфраструктура. В городе пока нет супермаркета, но есть много магазинов и 3 небольших рынка — они смешанные: продуктовый и вещевой. Нет недостатка в школах и детсадах. Именно в Боярке находится известное военное училище им. Богуна. Также есть бассейн, кинотеатр, несколько ночных клубов.

Комуслуги. В городе, как и в Ирпене, нет горячей воды. Местные жители жалуются на плохое и дорогое отопление (если в Киеве кв. м стоит 2,09 грн., то здесь 6,44 грн.). Поэтому многие вынуждены переходить на индивидуальное отопление.

Природа и экология. До Чернобыльской трагедии Боярка считалась курортной зоной: здесь было много санаториев, баз отдыха. Сейчас после присуждения городу "титула" 4-й чернобыльской зоны это все в запустении. Но все "атрибуты" курортной зоны остались — леса, несколько озер.

Криминогенная обстановка. Та же самая, что и в Вишневом.

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

УКРАИНКА

Транспорт. От "Выдубичей" буквально каждые 3 минуты отходят маршрутки до Украинки. Едут они минут 20 и стоят 4 грн. Альтернативы этому общественному транспорту нет.

Инфраструктура. Очень слабо развита. На Украинку обратили пристальное внимание бесквартирные жители столицы только в последние 2—3 года. А аборигенов здесь не так уж и много. Поэтому в городе пока нет крупных продуктовых магазинов. Да и с мелкими здесь негусто, даже киосков с водой, пивом, сладостями нет даже в центре города. В основном люди ездят отовариваться в соседний Обухов. Пока проблем с детсадами и школами нет. Но если сюда нагрянет много новых жителей, то они будут. Из развлечений здесь, пожалуй, только одно — пляж (пока основной контингент города — пенсионеры). Здесь периодически организовывают разные увеселительные мероприятия. На нем возобновили строительство крупного спортивного центра.

Комуслуги. Коммуникации в основном старые, поэтому периодически что-нибудь ломается, но чинят достаточно быстро. Во многих домах запаяны мусоропроводы: мусор нужно выносить в баки во дворе. Особых перебоев с водой, отоплением, электричеством нет.

Природа и экология. Украинка стоит на самом берегу Днепра. Вид с набережной и со многих окон — просто великолепный. Кругом — сосновые леса и весь город утопает в зелени.

Криминогенная обстановка. Украинка и Обухов в плане криминала оказались самыми безопасными. Тут преступлений совершается меньше всего. Милиция связывает это исключительно с тем, что здесь живет меньше всего народа.

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

ОБУХОВ

Транспортная развязка. Добраться до Обухова просто — от станции метро "Выдубичи" каждые 5 минут ходят маршрутки. В дороге они минут 25, проезд стоит 4 грн. Пробок практически не бывает. Еще 4 раза в день курсирует автобус за 3 грн. Кроме того, можно доехать на электричке с ж/д вокзала до остановки "Украинка", а потом — на любую проходящую через Обухов маршрутку. Такое путешествие займет добрых 40—50 минут и потратите на него гривен 8.

Инфраструктура. В городе два огромных супермаркета, где нашли себе место и отделы с бытовой техникой, и бутики, и продовольственные магазины. Рынок здесь один, но очень большой и поделен на вещевой и продуктовый. Достаточно детских садиков и школ, банков, одна поликлиника и один Дом культуры (последние в весьма пристойном состоянии).

Комуслуги. Никаких проблем с горячей водой нет, лифты работают, мусор вывозится, а вот зимой жители частенько жалуются на едва теплые батареи и на то, что практически нереально выбить место под гараж.

Природа и экология. Довольно зелено. Есть лес и два озера. Правда, местные предпочитают ездить отдыхать на Голубые озера возле Украинки (минут 10 на маршрутке), несмотря на то, что вход на них платный (5 грн.).

Криминогенная обстановка. То же самое, что и в Украинке.

ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ

НАШ РЕЙТИНГ: ГДЕ В ПРИГОРОДЕ ЖИТЬ ХОРОШО

Чтобы понять, какой же город-спутник удобней для жизни, мы решили оценить каждый из них по 10-бальной шкале по таким параметрам.

* Ни одному из городов-спутников за комуслуги нельзя поставить 10 б., так как везде коммуникации старые

ОБВАЛА НЕ БУДЕТ, КАК И РЕЗКОГО СКАЧКА ЦЕН

Спрогнозировать, что будет с ценами на рынке недвижимости в городах-спутниках Киева, мы попросили специалистов.

Виктор Несин, вице-президент Ассоциации специалистов недвижимости Украины:

"Ценовую политику не строят обычные покупатели. Ее делают те, кто вкладывает деньги в недвижимость с целью получения прибыли. К сожалению, наши денежные силы очень заполитизированны, поэтому и рынок недвижимости очень чувствителен к политической ситуации. Поэтому все и ждут выборов, чтобы прояснилась ситуация с ценами. Но я уверен, что после выборов рынок останется стабильным. Не будет ни обвала цен, ни резкого их скачка. Цены на ликвидное жилье осенью, возможно, вырастут на 2-3 %, а вот на "неликвид" возможно дальнейшее падение цен — на 5-8%".

Генрих Людкевич, член совета управления агентства недвижимости "Риелторский дом":

"После выборов ситуация изменится. Сейчас деньги игроков на рынке недвижимости ушли на выборы. Осенью они снова выйдут на рынок. Но все равно бешеного скачка цен не будет, как в прошлом году в сентябре. Предполагаю, что на нормальное жилье цены могут вырасти в течение сентября-октября на 1-2 %. А на хрущевки и другое непрезентабельное жилье за этот период они могут еще упасть на 3-5%".

Петр Цегельский, директор АН в Вишневом:

"Считаю, что пока не будет отменен мораторий на продажу земель сельхозназначения, ситуация на рынке недвижимости в городах-спутниках, в частности в Вишневом, не очень изменится. Не думаю, что выборы как-то на него повлияют. Если оживут продажи в столице на "вторичке", возможно и цены в городах-спутниках сдвинуться с мертвой точки — в сторону небольшого роста".