Проблемна реформа: що потрібно знати про мораторій на продаж землі

20 грудня в Україні в десятий раз продовжили мораторій на землю: Рада вирішила залишити в силі формальну заборону на продаж земель сільгосппризначення . " За " проголосував 231 депутат при мінімально необхідних 226 голосах .

Спочатку в парламент вносилося 16 законопроектів про мораторій на продаж землі . У них депутати пропонували відкласти питання до 2024 або 2030 року, ввести " вічний " мораторій або дозволити створення ринку землі тільки після Всеукраїнського референдуму .

Рішення про продовження мораторію є чисто політичним , адже згідно з поточною редакцією Земельного кодексу , покупка – продаж землі сільськогосподарського призначення в Україні все одно не допускається до вступу в силу закону " Про обіг земель " . Втім , як пояснили в Мінагропроді , навіть після прийняття цього закону для запуску ринку землі в Україні знадобиться два роки , тому рішення про продовження мораторію на землю , по суті , нічого не змінює .

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Нагадаємо , що ще в травні 2018 року президент України Петро Порошенко знову заявив про необхідність вирішити земельне питання , тому що скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення є однією з вимог ключового кредитора України – Міжнародного валютного фонду , і прописана в коаліційній угоді . Однак ніяких термінів глава держави не назвав .

Про те , як розвивалася епопея з українським земельним питанням , читайте в спеціальному матеріалі сайту " Сегодня" .

Перекладали відповідальність

Земельній реформі в Україні трохи менше , ніж українській Незалежності : це питання влада не може вирішити з 1991 року . Для того , щоб створити в країні інфраструктуру ринку землі і забезпечити нормативне врегулювання земельних відносин , як тимчасовий захід 18 січня 2001 року Верховною Радою України був прийнятий закон № 2242- III , який увійшов в новітню історію України як мораторій на продаж сільгоспземлі .

Відповідно до закону , до прийняття Земельного кодексу власники паїв не можуть продавати , дарувати або іншим чином відчужувати земельні ділянки – проте зможуть передавати їх у спадок і продавати для державних і громадських потреб . Мораторій діятиме до тих пір , поки парламент не прийме закон " Про обіг земель " .

Передбачалося , що мораторій діятиме до 2005 року, але для депутатів " тимчасовий захід " – поняття непевне . Дію тимчасової заборони продовжували 10 разів – в 2004, 2006 , 2008, 2010 , 2011, 2012 , 2015 року, 2016 2017 і 2018 роках . І тільки в 2016 році уряд вперше чітко задекларував необхідність зняття мораторію , але так і не зняв його . На необхідності розробки законодавства для запуску і функціонування ринку землі не раз наполягав президент Порошенко .

Коли в черговий раз Рада продовжила мораторій на продаж землі10 листопада 2015 року, однією з проблем , чому не вдається швидко підготувати і прийняти необхідні закони , депутати називали незавершеність процесу створення земельного кадастру . За словами глави Держгеокадастру Максима Мартинюка , на той момент державний земельний кадастр був заповнений лише на 11 % . Для завершення інвентаризації земель необхідно було близько 2,5 млрд грн.

При цьому офіційно повідомлялося , що з 1 січня 2013 року в Україні запрацював електронний земельний кадастр , в якому міститься інформація про 50 млн ділянок . Але як завжди , він вимагав доопрацювання і по факту був марним .

Серед інших проблем була відсутність в країні Земельного банку і Аграрної біржі .

Профільний комітет ВР " відфутболив " розробку закону " Про обіг земель " , який повинен був бути готовий до 1 березня 2016 року, Кабінету міністрів , а той передав естафету Мінекономрозвитку і МінАПК . Але віз , як то кажуть , і нині там .

  "За" і "проти" земельної реформи

Гарячі дискусії навколо мораторію зокрема і українського ринку землі в цілому киплять вже багато років . Якщо підсумувати всі " за " і " проти " , то виходить приблизно така картина .

Якщо не брати до уваги аргументи тих супротивників мораторію , які спочатку виступають проти приватної власності на землю , досить серйозний аргумент " проти " полягає в тому , що після зняття мораторію частина сільгоспземель дістанеться забудовникам . Тим часом , це легко зробити в обхід мораторію , після зміни цільового призначення земель .

Більш прогресивна думка передбачає заморозити питання на кілька років з тієї причини , що зараз недостатньо висока ціна землі . Тим часом , експерти вказують на те , що мінімальну ціну продажу можна закріпити законодавчо : світовий досвід показує , що ціна на землю починає рости саме після того , як починає працювати земельний ринок . Власне , для того і потрібен закон " Про обіг земель " , щоб чітко визначити правила гри на ринку .

Так , в законі повинно бути чітко визначено , хто саме має право купувати землю , які будуть обмеження на максимальний розмір земельного банку , кому дається пріоритетне право на покупку – нинішнім орендарям або місцевим властям , які заходи будуть введені для зменшення інтересу до спекуляцій землею і так далі .

Як ринок землі зможе змінити життя українців?Головними позитивними моментами від скасування заборони на продаж сільгоспземлі екс – член аграрного комітету ВР Михайло Апостол , експерт агроринку Олексій Катюха і президент Украналітцентру Олександр Охріменко вважають:

• Мільярдні суми за продані паї витягнуть з убогості село , оскільки старі люди одержать капітал , який можна буде покласти в банк під відсотки;
• За рахунок впровадження передових технологій виросте врожайність і рівень кваліфікації аграріїв;
• За рахунок сплати податків покращиться інвестклімат і доходи бюджету;
• З'являться нові робочі місця , в свою чергу – припиниться відтік молоді з села;

При цьому Охріменко зазначає , що продаж паїв – справа добровільна , але треба ввести штрафи для їхніх власників за те , що вони не обробляють землю . Альтернатива самостійного господарювання – оренда або продаж .

Крім того, виграє банківська система і економіка в цілому, адже в оборот будуть введені нові активи вартістю в десятки мільярдів доларів, під які учасники ринку зможуть брати кредити.

Останнім питанням особливо стурбований Міжнародний валютний фонд. Глава місії МВФ в Україні Рон ван Руден особливо підкреслив, що заборона на продаж "заважає повноцінному розвитку сільгоспсектору і використанню землі під заставу для кредитів".

Закономірне питання: хто втратить? Найбільше втратять нинішні орендарі, які зараз сплачують відносно невисоку орендну плату і мають сильну позицію при переговорах з власниками землі.

Також відкриття ринку невигідно агрохолдингам, яким можуть не дозволити володіти такою ж кількістю землі, як вони зараз орендують. Втім, у них залишиться можливість орендувати землю, хоча вартість цієї оренди неминуче зросте.

Ринок запрацює через два-три роки після прийняття закону

Залишається маленький питання – як це зробити . У жовтні 2016 року Світовий банк оприлюднив рекомендації щодо земельної реформи для України . Так, зняття мораторію не вирішить всіх проблем України в земельній сфері – йдеться в звіті.Причина проста : можливість здійснювати транзакції буде обмежена відносно малою частиною земельних ділянок.

З експертами Світового банку солідарний в.о. міністра аграрної політики і продовольства Максим Мартинюк , який пояснив, чому ринок землі в Україні запрацює ще не скоро – мінімум через два роки після прийняття закону " Про обіг земель " .

"Я впевнений , що повинно пройти мінімум два роки від публікації закону до часу , коли він вступить в силу . За ці два роки або більше весь бізнес повинен ознайомитися з правилами , акумулювати ресурси ( ті , хто хоче направити їх на викуп землі ) або зміцнити свої договори оренди ( ті , хто не планує викуповувати свій земельний банк ) – одним словом , підготуватися . А постійно продовжуючи мораторій , ми відтягаємо час запуску ринку землі , оскільки з моменту прийняття закону про обіг земель потрібно чекати ще два – три роки", – сказав Мартинюк.

Але якщо говорити про довгострокову перспективу до трьох років , то Світовий банк рекомендував українському уряду наступні кроки .

• відкрити ринок приватних земель сільськогосподарського призначення з можливим обмеженням на максимальний розмір індивідуальної власності і на доступ юридичних осіб та іноземних резидентів на перехідний період в 3-5 років;
• децентралізований підхід до скасування мораторію;
• дерегуляцію орендних угод;
• поліпшення захисту прав орендарів та власників земельних ділянок шляхом поліпшення реєстрації прав оренди земельних ділянок;
• спрощення процедур виправлення помилок в кадастрових і реєстрових записах;
• поліпшення кадастрової реєстрації земель державної та комунальної власності.

  Мораторій обмежив 96% ринку

Згідно із законодавством , під мораторій підпадають такі категорії земель :

• сільськогосподарські угіддя в державній і комунальній власності – 10,5 млн га;
• несільськогосподарські угіддя в державній і комунальній власності – 1,3 млн га;
• незатребувані паї – 16 тис . га;
• земельні частки ( паї ) – 27,5 млн га , передані у власність 6,92 млн громадян;
• сільськогосподарські землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у власності ( у юридичних осіб їх близько 1 млн га і у населення близько 500 тис . га).

З 41,6 млн га всіх сільськогосподарських угідь України 30,8 млн га зараз знаходяться в приватній власності .

Мораторій на продаж землі істотно обмежує ринок для 96% сільськогосподарських земель, йдеться в дослідженні проекту "Підтримка реформ в сільському господарстві та земельних відносинах в Україні".

Законодавство дозволяє власникам паїв здавати їх в оренду, обмінювати на іншу земельну ділянку, а також залишити у спадок. У той же час їм забороняється продавати свої ділянки, змінювати їх цільове призначення, вносити право на земельну частку до статутних капіталів господарських товариств і передавати в заставу.

Багато складнощів з успадкуванням паїв: за офіційними даними, на кінець 2015 роки 9 650 земельних ділянок загальною площею 3 502 га належали померлим людям. Втім, експерти кажуть, що насправді таких ділянок на один-два порядки більше.

На цьому тлі в країні давно і успішно існує тіньовий ринок землі. За підтримки корумпованих чиновників "фахівці" досить легко фактично продають і купують сільгоспземлі.