Квартиры должников уйдут за полцены

Банкиры ожидают массовых невыплат по ипотеке. Чтобы быстрее вернуть деньги, банки продадут жилье быстро и дешево.

Ура, что не прошел "антикризисный" законопроект от правительства, позволяющий банкам без суда забирать квартиры у несостоятельных должников по ипотечным кредитам. Такой механизм, сработавший в США, стал причиной обвала рынка жилья: банки у людей забирали квартиры, пускали их в продажу по бросовым ценам, а заемщиков — на улицу.

Этот ипотечный кризис спровоцировал общемировой финансовый. Но у нас условия остались сложнее для банков и проще для заемщиков. Почему? Определиться нам помогли замдиректора департамента урегулирования долговых конфликтов "Укргазбанка" Татьяна Дзус и замначальника юридического управления банка "Хрещатик" Николай Верстюк.

Реклама

ВХОДЯТ В ПОЛОЖЕНИЕ. Банк и сегодня в счет погашения долга, который отказывается выплачивать клиент, может самостоятельно продать предмет ипотеки — квартиру (согласно ст. 36 и 38 Закона "Об ипотеке"), но без суда имеет право это сделать, только если такой пункт "забит" в кредитном договоре.

Но это самый конфликтный и наиболее сложный для банка способ решения проблемы. Он охотнее воспримет аргументы заемщика (например, если он лишился работы, ему урезали зарплату, или умер заемщик, а наследникам трудно выплачивать его долг по такому графику) и скорее пойдет на отсрочку, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а деньги, которые тот взял на ее покупку.

Поэтому лучший вариант для него — чтобы заемщик согласился постепенно погашать долг и притом сохранил право собственности на квартиру. Либо, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтобы вернуть кредит, а остаток денег оставил себе. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает 6 месяцев.

Реклама

СУД И ОЦЕНКА. Однако в случае, если клиент отказывается добровольно продавать квартиру либо передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка. Но только по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Даже договор с банком об "автоматическом" изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту позволяет гражданину обжаловать "конфискацию" через суд — такое право ему дает Гражданско-процессуальный кодекс.

Но уж если несостоятельный плательщик суд проиграет, банк изымет квартиру и, естественно, постарается быстро превратить ее в деньги. При этом реальную рыночную стоимость "арестантки" придется уточнять, ведь цены сейчас упали. Стоимость определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Государственная исполнительная служба либо коллекторская фирма, занимающаяся взысканием долгов.

При этом "штрафное" жилье, во избежание злоупотреблений (искусственного занижения цены) может продаваться исключительно на публичных торгах — через аукцион. О его проведении должно быть заранее сообщено в прессе.

Реклама

МОЖЕТ БЫТЬ ПРОДАНА ЗА ПОЛЦЕНЫ. Здесь начинается самое интересное: квартира может уйти всего за половину цены и, соответственно, заемщик в лучшем случае вернет авансовый взнос и погасит долг по кредиту, т.е. останется и без жилья, и без уплаченных по кредиту денег.

Схема аукциона такая: квартира может быть выставлена на аукцион по стартовой цене не ниже 90% от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, через 30 дней можно провести повторные торги, на которых цена может быть уменьшена на 25%. А если и на этот раз квартиру не купили, банк или уполномоченная им компания могут выкупить ее за 65% от изначальной аукционной цены — т.е. за 58,5% от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что потом продавать ее придется еще дешевле, лишь бы быстрее вернуть сумму долга.

По мнению директора департамента продаж коллекторской компании Сredit Collection Group Александра Бровко, выставлять отобранные квартиры банкам зачастую придется и за 50% от реальной стоимости, учитывая колоссальное падение спроса. Уже сейчас они увеличили продажи через коллекторов в 1,5 раза, а до конца года продажа квартир-"арестанток" может вырасти в 3—4 раза.

ОНИ МОГУТ СТАТЬ "ПОДРЫВНИКАМИ" ЦЕН

Риелторы по-разному оценивают степень влияния на рынок "вторички" появление квартир-"арестантов", продаваемых с молотка. Но интересно, что никто не отрицает, что их бросовая цена действительно скажется на стоимости остальных "хатынок".

Директор АН "Аякс" Борис Егизарян считает, что если процесс принудительной продажи жилья наберет массовый характер, что не исключено, то из-за этого цены на рынке упадут до конца года на 30%. Продажа большого числа таких квартир может стать детонатором общего обвала стоимости: она способна вызвать панику среди продавцов и ускорит массовое удешевление жилья. Прежде всего такой обвал коснется 1—2-комнатных квартир, которые в основном являются предметом ипотеки: как следствие, возникнет засилье их предложения на рынке и хаотичное удешевление.

Допускает снижение цен к концу года на 30% от нынешней стоимости "единичек" и "двушек" и директор Киевского союза специалистов "Недвижимость столицы" Ирина Никитина. Но не столько потому, что вероятна перспектива появления большого числа квартир, продаваемых из-за неуплаты должниками взятых кредитов. По мнению эксперта, рынок обвалит не так сегмент "невозвратного" жилья, как общее резкое падение спроса, вызванное невозможностью взять кредиты и/или их дороговизной.

В ближайшей перспективе, по мнению директора АН "Конкорд" Леонида Косачева, на рынке бесспорно появится больше жилья, продаваемого банками из-за невыплаченных ипотечных долгов. Но даже если будет реально купить квартиры-"арестанты" на 50% дешевле, это не слишком повлияет на рынок в целом: остальные квартиры будут дешеветь плавно, на 10—20% до конца года.

СЧАСТЬЕ НА ЧУЖОМ ГОРЕ

Если для должника лишиться квартиры — горе, то потенциальному покупателю будет за счастье купить ее дешевле реальной цены. Но мы поинтересовались у юристов, могут ли, во-первых, должники побороться за "заемное" жилье или хотя бы добиться, чтобы оно было продано по хорошей цене, чтобы и кредит вернуть, и разницу получить. А, во-вторых, не рискованно ли покупателям обзаводиться таким "конфискатом".

Как отметил адвокат юридической фирмы "Вимэк-С" Владимир Яковенко, можно попытаться через суд оспорить претензии банка на квартиру, если возникли не зависящие от человека обстоятельства: увольнение, уменьшение зарплаты, наступление инвалидности. Если же эти аргументы не убедят суд и дело дойдет до продажи квартиры, нужно настаивать, чтобы это происходило через публичные торги, даже если по договору банк имеет право реализовать залог без аукциона. Это не позволит банку занизить стоимость жилья, продав его "нужным людям". По крайней мере, вырученных денег должно хватить на оплату долга, а то и на первый взнос для другого жилья.

Вообще, в любом случае можно оспаривать право банка продать предмет залога — на судебные разбирательства могут уйти месяцы и даже годы, а там, возможно, финансовое состояние должника улучшится и он сможет возобновить погашение кредита. Для покупателей же, по мнению юриста, приобретение такой квартиры довольно безопасно: она проходит многоуровневые проверки на "чистоту" при покупке заемщиком, оформлении кредита и, наконец, в ходе принудительной продажи.

Тем не менее, старший партнер юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Роман Марченко не советует покупать такие изъятые квартиры — есть немалый риск, что впоследствии сделка купли-продажи будет признана недействительной, и жилье придется вернуть прежнему владельцу. Ведь бывший собственник вряд ли смирится с такой потерей и будет искать способ его вернуть: тут и результаты аукциона могут быть признаны незаконными, и решение суда о продаже. Например, если не были защищены права малолетних совладельцев квартиры или один из ранее зарегистрированных в ней отбывает срок в местах лишения свободы и потом заявит свои права на собственность.

Реклама на segodnya.ua Реклама
Все новости
Показать еще
Реклама на segodnya.ua Реклама
Помощь во время войны
Больше новостей
Финанс-дайджест
Больше новостей
Industry
Больше новостей
Квартирный вопрос
Больше новостей
Время зарабатывать
Техно
Больше новостей
Коммуналка
Больше новостей
Наши деньги
Больше новостей
Война в Украине
Больше новостей
Money-лайфхакер💰
Главное о деньгах
Все новости
Последние новости
Показать еще
Валюта
Курс доллара в кассах банков (покупка/продажа)
1
ПУМБ ПУМБ
35.8/36.3
2
ПриватБанк ПриватБанк
35.5/36.3
3
Ощадбанк Ощадбанк
35.7/36.15
4
Райффайзен Банк Райффайзен Банк
36.4/37.1
5
Укрэксимбанк Укрэксимбанк
36.2/36.7
6
Альфа-Банк Альфа-Банк
35.5/36.7
7
Укргазбанк Укргазбанк
35.4/36.4
8
Универсал Банк Универсал Банк
35.4/36.9
9
OTP Bank OTP Bank
31.95/35.0
ЗАПРАВКИ
Топливо сегодня
95+
95
ДТ
ГАЗ
57,36
56,30
52,66
25,59
57,49
54,99
52,01
24,98
58,05
57,61
49,56
27,54
59,00
57,00
51,90
26,23
59,09
57,29
55,09
27,48
61,88
59,41
55,49
27,66
61,99
59,99
55,99
27,97
61,99
59,99
55,99
27,98
62,99
60,99
56,99
27,98
-
53,05
49,79
25,21
Отставка Бориса Джонсона
Новая обложка The Economist
Рейтинг цен
Сколько стоит жилье в новостройках Киева (грн за м²)
1
Печерский Печерский
90 592
2
Шевченковский Шевченковский
57 791
3
Оболонский Оболонский
54 494
4
Подольский Подольский
51 178
5
Голосеевский Голосеевский
46 989
6
Святошинский Святошинский
36 659
7
Днепровский Днепровский
35 882
8
Дарницкий Дарницкий
35 881
9
Деснянский Деснянский
35 364
10
Соломенский Соломенский
31 688
Прогноз 🔑
ТОП-5 в сфере IT
Востребованные специальности
Программирование

Программирование

Инженер

Инженер

Системы управления предприятиями

Системы управления предприятиями

Web-инженер

Web-инженер

Web-мастер

Web-мастер

Актуальные предложения 🔥
Выбор украинцев 🚘
Какие новые легковые авто покупали в июне
1
Toyota Toyota
456
2
Renault Renault
327
3
Volkswagen Volkswagen
263
4
Hyundai Hyundai
172
5
Skoda Skoda
168
6
Mitsubishi Mitsubishi
162
7
BMW BMW
120
8
Nissan Nissan
102
9
Mercedes Mercedes
94
10
Ford Ford
87
Подробнее
Must Know
Штрафы для владельцев животных в Украине

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн
Детальнее
Классы жилья
В чем отличие?
Эконом

Обычно это типичные многоэтажки без чрезмерных архитектурных решений, похожие друг на друга, но их основная задача – универсальность и обеспечение квартирами как можно большего количества людей. В Киеве средняя цена за квадратный метр в "экономе" составляет 27 тыс. грн.

Комфорт

В таких домах предусмотрены зоны для хранения детских колясок или велосипедов, есть гардеробные, охрана на территории, улучшенная детская площадка и паркинг. В Киеве за такие квартиры в новостройках просят в среднем 35,3 тыс. грн за кв. м.

Бизнес

В новостройках есть большие подземные паркинги с одним паркоместом на квартиру. Обычно такие здания охраняются, есть консьерж, улучшенные детские площадки, а по уходу за территорией нанимают садоводов. Жители столицы в среднем платят 57,7 тыс. грн за квадратный метр в такой квартире.

Элит

Над дизайном жилья работают приличные дизайнеры. Территория охраняется, а паркоместа обустраивают с запасом. В таких жилых комплексах строят теннисные корты, бассейны, супермаркеты, частные школы и т.д. В Киеве один квадратный метр такого жилья стоит в среднем 98,8 тыс. грн.

1 /2
Все о квартирах
статистика
Курс криптовалюты сегодня

Валюта

Цена, usd

Bitcoin (BTC)

64843.43

Dogecoin (DOGE)

0.12

Ethereum (ETH)

3557.74

Litecoin (LTC)

73.89

Ripple (XRP)

0.49

Наша экономика
5 главных цифр
1
Потребительская инфляция Потребительская инфляция
18%
2
Учетная ставка Учетная ставка
25%
3
Официальный курс евро Официальный курс евро
29,7 грн
4
Официальный курс доллара Официальный курс доллара
29,25 грн
5
Международные резервы Международные резервы
$22,8 млрд
Знать больше💡

Нажимая на кнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с правилами использования файлов cookie.

Принять