Ринок землі в Україні: як йде підготовка до запуску

Поки в Україні немає єдиного рішення щодо земельної реформи, а мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення постійно продовжується. Але для ефективного запуску ринку недостатньо просто прийняти про обіг земель, потрібно провести грамотні і досить об'ємні зміни, побудувати базис для якісного управління земельними ресурсами.

У цьому процесі Україні допомагає Світовий банк (СБ). Він організував дискусійний майданчик – міжнародну конференцію "Ефективне управління земельними ресурсами як передумова до розвитку України", яка пройшла у Львові. 

Що вже зроблено і що ще тільки належить зайнятися, на конференції обговорили експерти. Фахівці підкреслюють: щоб відкрити ринок землі, необхідно зрозуміти, чим Україна володіє. А тому країні слід зробити цілу низку кроків.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

1. Заповнення Держземкадастру

Відомості про місце розташування земельних ділянок, їх оцінку, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів містяться у Державному земельному кадастрі. Однак зараз він заповнений не повністю.

 "Площа сільськогосподарських земель – майже 42 млн га. З них інформація про 30,6 млн га внесена до Держземкадастру. Решта – частина земель держвласності (близько 4 млн га), а також земельні ділянки, отримані власниками до 2013 року. Вони не мають кадастрового номера", – констатував заступник голови Держслужби України з питань геодезії, картографії та кадастру Олександр Краснолуцький.

Втім, експерти запевняють: відсутність 100% заповнення кадастру не є непереборною перешкодою для відкриття ринку землі. Таке вже відбувалося в багатьох європейських країнах. При цьому, за словами представників Світового банку, Україні необхідно забезпечити реєстрацію цін на землю і надати доступ місцевим органам влади, банкам, страховим компаніям, громадськості до кадастрових карт і реєстрових даних. Це поліпшить доступ фермерів до фінпослуг (стахування, іпотека), а також проведення ринкової оцінки землі.

2. Консолідація реєстрів

Щоб держава впоралося з завданням гарантувати права власності та права оренди, повинна існувати єдина модель даних про землю, нерухомість, права та обтяження. Зараз, як відомо, – це чотири різних реєстри.

"Ми витрачаємо дуже багато грошей і дуже багато зусиль, щоб впровадити автообмін. Навіщо автообмін, якщо повинен бути один реєстр?", – дивується заступник міністра з питань держреєстрації Міністрерства юстиції Ірина Садовська.  

В цьому плані корисний був би досвід Литви, де існує реєстр нерухомості, який збирає кадастрові дані про землю і будинки на ній, а також про права та договори. 

Однак дані в реєстрах повинні бути релевантними, тобто не допускати помилок. Деякі похибки вже виправляються – в процесі передачі земель від держави до об'єднаної територіальної громади.

"Інвентаризація земель проводиться в тому числі і в процесі передачі земель об'єднаній територіальній громади. До того ж виправляються певні помилки, коли на одну і ту ж земельну ділянку зареєстровано два власники", – зазначила в.о. міністра аграрної політики і продовольства Ольга Трофімцева.

Вона підкреслила, що під час виправлення помилок дуже важливо забезпечити прозорість даних – щоб уникнути рейдерства.

3. Забезпечення прозорості даних  

Згадану Трофімцевою прозорість можна здійснити за допомогою системи SMS-оповіщення власників, а також через спецпідготовку юристів і адвокатів в питаннях земельного законодавства, відзначили фахівці Світового банку. 

4. Аналіз фактичного використання земель

Одним з векторів роботи експертів Світового банку в Україні вже є створення фундаменту для аналізу реформи земельних відносин.

"Людині, власнику земельного паю, або громаді, або певним підприємствам дуже важко отримати всі дані щодо земельних відносин і комплексно проаналізувати. Тому одним із завдань, поставлених перед проектом, який фінансувався Світовим банком, було об'єднання даних з усіх цих відомств для того, щоб можна було подивитися реальну картину про стан розвитку земельних відносин", – розповів експерт з питань земельної реформи Віталій Данкевич.

На підставі двох моніторингів і 65 показників, отриманих від різних відомств, вже зібрана статистка і база даних для аналізу ефективності реформ на рівні районів.

5. Розвиток аграрної сфери в цілому

Крім іншого, перед профільним міністерством і парламентом стоїть ще ряд завдань. Це, як зазначила Ольга Трофімцева, цифровізация і формування електронної інфраструктури – проведення аукціонів, надання послуг по Держземкадастру в онлайн-форматі.

Також, за словами чиновниці, необхідно внести зміни до Земельного кодексу щодо електронних торгів, екстериторіальності погодження проектів землеустрою. Також пора провести ревізію підприємств, підзвітних Міністерству – "більшість з яких потрібно або ліквідувати, або приватизувати". Крім того, потрібно організувати інформаційну підтримку із земельних питань новоствореним громадам. Зокрема, багато питань виникає до нормативної грошової оцінки землі, вважає в.о. міністра.

В цілому, як відзначали партнери зі Світового банку, українське сільське господарство має високий потенціал для прискорення економічного розвитку, а головною перепоною для залучення інвестицій і збільшення продуктивності в аграрному секторі є мораторій на продаж с/г земель. У зв'язку з цим аналітики закликають якомога швидше внести до парламенту проект закону про обіг землі.

Втім, Ольга Трофімцева вказувала, що не має наміру вносити закон про обіг землі діючому парламенту. На її думку, ринком землі займеться ВРУ в новому складі. Ця реформа може запустити ланцюгову реакцію розвитку економіки, а країна в результаті отримає акумуляцію позитивних ефектів, впевнена чиновниця.

Нагадаємо, заборона на продаж земель с/г призначення був введений в 2001 році, а з 2002-го мораторій почав діяти як тимчасовий захід – для створення інфраструктури ринку землі. З тих пір мораторій щорічно продовжують.

Зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського було вимогою Міжнародного валютного фонду, але в липні 2017 року його вилучили з меморандуму. При цьому міжнародні організації висловлюються про те, що зняти мораторій все ж потрібно, а Європейський суд з прав людини вже визнав, що заборона на продаж землі порушує права власників ділянок.

Правда, навіть якщо в Раді і вирішать зняти мораторій, ситуацію це не змінить, оскільки парламент повинен розглянути і прийняти закон "Про обіг земель", який би врегулював всі аспекти продажу ділянок.

Зараз такий закон знаходиться тільки на стадії розробки і обговорення. Чорновий проект документа на Всеукраїнському земельній форумі представив заступник голови комітету Верховної Ради України з питань агрополітики та земельних відносин Олександр Бакуменко, чим викликав серйозні суперечки і обговорення.