Создаем ОСМД: как заключить договор с управляющим

Перед выбором придется провести "исследование"

В Украине грядет "коммунальная революция". С 1 июля все ЖЭКи в Украине ликвидируют. Вместо них будут созданы объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД). "Сегодня.ua" собрал главные вопросы украинцев о том, как изменится жизнь с ОСМД, а эксперты в сфере ЖКХ ответили на эти вопросы.

"Как подписать договор с управляющим? Что там должно быть указано?"

Реклама

Отвечает юрист Елена Трегубова для "ОСМД-Информ":

"К выбору управляющего следует отнестись максимально ответственно. Не только потому что деятельность управляющего влияет на качество условий проживания в доме, но и потому, что в законодательстве Украины отсутствуют нормативно-правовые акты, которыми предусматривались бы специальные требования к физическим и юридическим лицам, выполняющим функции управляющего. Не предусмотрены ни свидетельство, ни сертификат или иной документ, который бы удостоверял, что определенный субъект хозяйствования имеет необходимый опыт, ресурсы и умения, необходимые для управления многоквартирным домом. Следовательно, фактически управляющим может быть любой субъект хозяйствования.

Перед тем, как выбрать управляющего, рекомендуем сособственникам обратить особое внимание на то, действительно ли лицо, имеющее намерение управлять многоквартирным домом, разбирается в этой сфере. Не лишним будет поинтересоваться, какие другие дома обслуживаются потенциальным управляющим, довольны ли их жители качеством его услуг. Если результат данного "исследования" будет положительным, можно переходить к заключению договора.

Реклама

Как решение о привлечении управляющего в целом, так и о заключении договора об управлении с конкретным предприятием, должны приниматься исключительно общим собранием сособственников.

Статья 13 Закона № 2866-III устанавливает: если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания объединения передано управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между объединением и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, правовым основанием для возникновения правоотношений между ОСМД и управляющим является письменный договор. При заключении договора с управляющим ОСМД в первую очередь руководствуются специальным Законом № 2866-III. В то же время, учитывая то что в указанном Законе не содержится детальной регламентации вопроса заключения договора с управляющим, целесообразно будет воспользоваться определенными ориентирами, которые содержатся в Законе № 417-VIII. В соответствии с ч. 4 ст. 11 настоящего Закона, существенными условиями договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом являются:

Реклама
  • перечень услуг;
  • права и обязанности сторон;
  • цена на услуги;
  • срок действия договора.

Указанные условия обязательно должны быть урегулированы в договоре о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом между ОСМД и управляющим. В противном случае договор будет считаться незаключенным.

Касательно перечня услуг, которые будут предоставляться управляющим, рекомендуем отталкиваться от услуг, составляющих содержание услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий. В то же время поскольку Закон № 2866-III разрешает передавать управляющему часть функций по содержанию дома, сособственники вправе решить, какую именно часть таких функций более эффективно будет осуществлять ОСМД самостоятельно (или не осуществлять никаких), а какую целесообразнее передать управляющему. То есть вопрос касательно объема и содержания услуг по содержанию дома полностью оставлен на откуп сособственникам.

В разделе "Права и обязанности сторон" целесообразно максимально подробно изложить перечень обязанностей каждой стороны, в т. ч. порядок выполнения и приемки отдельных видов работ/услуг, требования к объему предоставляемых услуг, порядок и сроки оплаты за предоставленные услуги и другие условия, которые являются принципиальными для сторон. То есть данный раздел договора должен дополнять перечень услуг, которые будут предоставляться управляющим, конкретными требованиями о порядке их предоставления.

Отдельно в договоре необходимо согласовать цену услуги. В условиях отсутствия в законодательстве прямого указания на то, что цены на услуги управляющего являются регулируемыми, оснований считать их таковыми, на наш взгляд, нет. Несмотря на правовую коллизию и позицию Минрегиона, считаем, что ст. 11 Закона № 417-VIII может применяться ОСМД и управляющими уже сейчас. В частности, согласно данной норме, стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по соглашению сторон и указывается в договоре с управляющим. Таким образом, по нашему мнению, цена в договоре о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом не является регулируемой, а определяется сторонами. 

Кроме того, ОСМД должно осуществлять эффективный контроль качества услуг, которые предоставляются управляющим. В связи с этим следует четко прописать, кто, в каком порядке, в какие сроки может проверять качество услуги по управлению многоквартирным домом, а также порядок периодического (например, ежемесячно) подписания соответствующего акта.

В аспекте вопроса о качестве предоставляемой услуги управляющим желательно также урегулировать права ОСМД в случае наличия претензий относительно качества. К примеру, можно закрепить обязанность ОСМД письменно уведомить управляющего о претензии касательно качества услуг и права придержать дальнейшую оплату его услуг до устранения таких претензий.

Важным разделом любого гражданско-правового договора является раздел об ответственности сторон. Поскольку своевременность оплаты услуг управляющего со стороны ОСМД может зависеть от дисциплинированности сособственников, желательно избежать в договоре с управляющим положений касательно пени и штрафных санкций за просрочку оплаты предоставленных услуг или, если это невозможно, сделать их минимальными. В свою очередь, важно четко закрепить положение об ответственности управляющего за непредоставление либо ненадлежащее предоставление услуг.

Составляя проект договора с управляющим, желательно также ориентироваться на то, какие проблемы гипотетически могут возникнуть с домом. Поскольку в домах нередко происходят различные непредвиденные ситуации (затопление, пожар, повреждение сетей, обесточивание и т. п.), следует четко определить режим работы управляющего и его действия в подобных ситуациях. Рекомендуем урегулировать в договоре с управляющим вопрос возможности привлечения им субподрядных организаций для выполнения отдельных видов работ. 

В целом подчеркиваем: любая договоренность о предоставлении услуг управляющим не должна быть "на словах". В противном случае при возникновении судебного спора ОСМД будет труднее доказывать, что определенная услуга должна предоставляться, но не была предоставлена или предоставлена некачественно.

Детальной регламентации процедуры заключения договора с управляющим законодательство Украины не содержит. В то же время, следуя положениям Законов № 2866-III и № 417-VIII, договор с управляющим не должен подписываться с каждым сособственником отдельно — достаточно подписи уполномоченного лица ОСМД, которое имеет такое в соответствии с уставом или решением собрания учредителей, оформленного соответствующим протоколом. Данный договор является обязательным для выполнения всеми сособственниками, даже теми, кто был против привлечения управляющего или воздержался".

Читайте также:

Реклама на segodnya.ua Реклама
Все новости
Показать еще
Реклама на segodnya.ua Реклама
Помощь во время войны
Больше новостей
Финанс-дайджест
Больше новостей
Industry
Больше новостей
Квартирный вопрос
Больше новостей
Время зарабатывать
Техно
Больше новостей
Коммуналка
Больше новостей
Наши деньги
Больше новостей
Война в Украине
Больше новостей
Money-лайфхакер💰
Главное о деньгах
Все новости
Последние новости
Показать еще
Валюта
Курс доллара в кассах банков (покупка/продажа)
1
ПУМБ ПУМБ
35.8/36.3
2
ПриватБанк ПриватБанк
35.5/36.3
3
Ощадбанк Ощадбанк
35.7/36.15
4
Райффайзен Банк Райффайзен Банк
36.4/37.1
5
Укрэксимбанк Укрэксимбанк
36.2/36.7
6
Альфа-Банк Альфа-Банк
35.5/36.7
7
Укргазбанк Укргазбанк
35.4/36.4
8
Универсал Банк Универсал Банк
35.4/36.9
9
OTP Bank OTP Bank
31.95/35.0
ЗАПРАВКИ
Топливо сегодня
95+
95
ДТ
ГАЗ
57,36
56,30
52,66
25,59
57,49
54,99
52,01
24,98
58,05
57,61
49,56
27,54
59,00
57,00
51,90
26,23
59,09
57,29
55,09
27,48
61,88
59,41
55,49
27,66
61,99
59,99
55,99
27,97
61,99
59,99
55,99
27,98
62,99
60,99
56,99
27,98
-
53,05
49,79
25,21
Отставка Бориса Джонсона
Новая обложка The Economist
Рейтинг цен
Сколько стоит жилье в новостройках Киева (грн за м²)
1
Печерский Печерский
90 592
2
Шевченковский Шевченковский
57 791
3
Оболонский Оболонский
54 494
4
Подольский Подольский
51 178
5
Голосеевский Голосеевский
46 989
6
Святошинский Святошинский
36 659
7
Днепровский Днепровский
35 882
8
Дарницкий Дарницкий
35 881
9
Деснянский Деснянский
35 364
10
Соломенский Соломенский
31 688
Прогноз 🔑
ТОП-5 в сфере IT
Востребованные специальности
Программирование

Программирование

Инженер

Инженер

Системы управления предприятиями

Системы управления предприятиями

Web-инженер

Web-инженер

Web-мастер

Web-мастер

Актуальные предложения 🔥
Выбор украинцев 🚘
Какие новые легковые авто покупали в июне
1
Toyota Toyota
456
2
Renault Renault
327
3
Volkswagen Volkswagen
263
4
Hyundai Hyundai
172
5
Skoda Skoda
168
6
Mitsubishi Mitsubishi
162
7
BMW BMW
120
8
Nissan Nissan
102
9
Mercedes Mercedes
94
10
Ford Ford
87
Подробнее
Must Know
Штрафы для владельцев животных в Украине

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн
Детальнее
Классы жилья
В чем отличие?
Эконом

Обычно это типичные многоэтажки без чрезмерных архитектурных решений, похожие друг на друга, но их основная задача – универсальность и обеспечение квартирами как можно большего количества людей. В Киеве средняя цена за квадратный метр в "экономе" составляет 27 тыс. грн.

Комфорт

В таких домах предусмотрены зоны для хранения детских колясок или велосипедов, есть гардеробные, охрана на территории, улучшенная детская площадка и паркинг. В Киеве за такие квартиры в новостройках просят в среднем 35,3 тыс. грн за кв. м.

Бизнес

В новостройках есть большие подземные паркинги с одним паркоместом на квартиру. Обычно такие здания охраняются, есть консьерж, улучшенные детские площадки, а по уходу за территорией нанимают садоводов. Жители столицы в среднем платят 57,7 тыс. грн за квадратный метр в такой квартире.

Элит

Над дизайном жилья работают приличные дизайнеры. Территория охраняется, а паркоместа обустраивают с запасом. В таких жилых комплексах строят теннисные корты, бассейны, супермаркеты, частные школы и т.д. В Киеве один квадратный метр такого жилья стоит в среднем 98,8 тыс. грн.

1 /2
Все о квартирах
статистика
Курс криптовалюты сегодня

Валюта

Цена, usd

Bitcoin (BTC)

65357.29

Dogecoin (DOGE)

0.13

Ethereum (ETH)

3563.69

Litecoin (LTC)

74.68

Ripple (XRP)

0.5

Наша экономика
5 главных цифр
1
Потребительская инфляция Потребительская инфляция
18%
2
Учетная ставка Учетная ставка
25%
3
Официальный курс евро Официальный курс евро
29,7 грн
4
Официальный курс доллара Официальный курс доллара
29,25 грн
5
Международные резервы Международные резервы
$22,8 млрд
Знать больше💡

Нажимая на кнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с правилами использования файлов cookie.

Принять