Кафе на участке вместо огорода: как происходит изменение целевого назначения земель в Украине

"Имею земельный пай, который примыкает к трассе. Хочу перевести его из земель сельхозназначения, чтобы построить кафе и гостиницу. Есть ли у меня шанс?" — Иван Сокирко, Полтавская обл.

Отвечает Анатолий Жила, адвокат:

"Изменение целевого назначения земель сельхозназначения регулируется по общей процедуре. Вы должны быть готовы к тому, что никто из госструктур не будет содействовать вам в этом. Обычно каждый документ или решение госорганов, которые необходимы для изменения целевого назначения земельного участка, сопровождаются оспариванием бездеятельности (действий) таких должностных лиц в суде. Только после получения определения суда о необходимости провести нужное вам действие, вы получаете нужный вам документ. Судебная практика состоянием на 2019 год в данном вопросе в большинстве случаев стает на сторону собственника земли, но бывают исключения, и они не единичны.

Вам необходимо составить нотариальное заявление на изменение целевого назначения вашей земли. Оно служит основанием для дальнейшей разработки проекта землеустройства по изменению целевого назначения. Вам нужно обратиться в организацию по землеустройству, которая имеет в своем штате сертифицированных инженеров и заключить с ними договор на разработку. Результатом данного этапа будет получение вами проекта по землеустройству, изменению целевого назначения земельного участка. Важно: для проведения данной процедуры нужно будет получить заверенную копию плана территорий (генплана)! Бывают моменты, что такой документ отсутствует, тогда его разработку нужно заказывать дополнительно. Его наличие обязательно и регулируется ст. 24 ЗУ "О градостроительстве". Данный документ вы можете получить в горсовете или районной госадминистрации в зависимости от места расположения участка. В среднем эта процедура занимает львиную долю времени: срок получения данной документации составляет от 2 до 7 месяцев. 

Согласовать разработанный проект нужно в управлении Госземагентства, отделе архитектуры и градостроительства. В индивидуальных случаях также лесхоз, водхоз, охрана культурного наследия, экология. 

Утверждение согласованного проекта в органах местного самоуправления проходит на очередной сессии, в результате вы получаете позитивное решение либо отказ. Отказы в данном вопросе нередки, и если у вас вся предварительная процедура осуществлена без нарушений законодательства, такой отказ оспаривается в судебном порядке.

После получения позитивного решения и утверждения проекта вам необходимо обратиться в Государственный земельный кадастр и внести соответствующие изменения в реестр. В течение 14 дней после подачи документов в Государственный земельный кадастр и успешного внесения изменений вы получаете свидетельство о праве собственности на земельный участок с нужным вам целевым назначением. 

На каждом из этих этапов вы можете столкнуться с бездеятельностью или незаконными отказами госорганов. Защищайте свои права и интересы в судебном порядке. При правильном подходе к этому вопросу успех вам гарантирован".

Напомним, пока в Украине нет единого решению по земельной реформе, мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения постоянно продлевается. Его снятие было требованием Международного валютного фонда, но в июле 2017 года его изъяли из меморандума. При этом международные организации высказываются о том, что снять мораторий все же нужно, а Европейский суд по правам человека уже признал, что запрет на продажу земли нарушает права владельцев участков.

Запрет на продажу земель с/х назначения был введен в 2001 году, а с 2002-го мораторий начал действовать как временная мера – для создания инфраструктуры рынка земли. С тех пор мораторий ежегодно продлевают. 

Правда, даже если в Раде и решат снять мораторий, ситуацию это не изменит, так как парламент должен рассмотреть и принять закон "Об обороте земель", который бы урегулировал все аспекты продажи участков.

Сейчас такой закон находится только на стадии разработки и обсуждения. Черновой проект документа на Всеукраинском земельном форуме представил заместитель главы Комитета Верховной Рады Украины по вопросам агрополитики и земельных отношений Александр Бакуменко, чем вызвал немалые споры и обсуждения.