Идет вторая волна падения цен на квартиры

Столичная "вторичка" за июнь подорожала на $2—7 тысяч. Речь идет о скромных 1—3-комнатных квартирах на окраинах. Чего ради такой рост? А того, что люди, поверив, что цены достигли дна, начали "психовать", брать квартиры, вот продавцы и "закушались". Но сейчас появилось много факторов для удешевления: нацвалюта начала падать и, по мнению финансистов, к концу лета может девальвировать до $/8,5 грн. (на 9% против нынешнего курса); по ипотеке еще больше ужесточились условия (все больше банков требуют первоначальный взнос 50% и уменьшают сроки кредитования). Поэтому мы решили узнать у экспертов, возможна ли вторая волна падения цен, подобная январско-февральской.

ЦЕНЫ НЕ УПАДУТ. "Ценовое дно достигнуто еще в феврале, повторения не будет, — утверждает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень. — Начало возобновляться ипотечное кредитование. Летнего застоя покупок нет, на дешевые квартиры — по 2—3 претендента, уже есть дефицит. В общем, будет либо стабилизация, либо дальнейшее подорожание". К этим доводам президент Союза специалистов недвижимости Киева Игорь Однопозов добавил: "Продажа "вторички" привязана к доллару, и неважно, подорожает он или нет — к падению спроса и цен это не приведет".

УПАДУТ! Эти аргументы спорные. Парламент намедни запретил выдачу кредитов населению в СКВ (они были в 1,5—2 раза дешевле гривневых). А десяток банков, дающих займы в нацвалюте, обычно требует 50% авансового взноса (т. е. человек должен накопить $25—45 тыс.) и дерут 25—30% годовых. "По таким ставкам могут брать кредиты максимум 5% покупателей, поэтому за счет ипотеки рынок не оживится, рост цен остановится, а затем может плавно пойти вниз", — считает менеджер АН "Киевская недвижимость" Андрей Яковчук.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Есть еще масса доводов в пользу удешевления. "Прослеживается четкая взаимосвязь между курсом доллара и ценами на "вторичке": если он вырастет на 9%, то пропорционально снизится стоимость жилья, как это было в январе-феврале, — констатирует директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. — В этом случае и дешевые "единички" упадут на $4,5, "двушки" — на $6, "трешки" — на $7,5 тысячи". "Предложение сейчас в 5 раз больше спроса, жилье будут покупать все меньше, ведь почти все, кто мог это сделать, вынув деньги из банков или из бизнеса, уже сделали. Ждем за лето снижения цен на 3—5%" , — говорит директор АН "Оптимум-плюс" Юрий Базелинский.

"Да, за счет сезонного спада спроса цены просядут на 3%, — согласен директор АН "Аякс" Борис Егизарян. — Если же еще и доллар подскочит, что вполне вероятно, увидим ситуацию января-февраля — стоимость "вторички" рухнет до 10%. Почти все получают зарплаты в гривнях, а не в СКВ, к которой привязана стоимость бэушных квартир. Поэтому насколько больше людям придется платить за доллары, настолько же меньше в "зелени" — при покупке жилья. И тогда снова появится масса 1-комнатных квартир по $45 тыс., 2-комнатных — по $65, 3-комнатных — по $80.

Подведем итог. Большинство риелторов прогнозируют удешевление в августе. Плавное, если гривня устоит, и обвальное, если рухнет.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

1-комнатные

$41 000 Десн. р-н, ул. Береговая, 31/18/5,2 кв. м

$43 000 Десн. р-н, Милютенко, 21,7/10,3/4,7 кв. м

$44 000 Днепр. р-н, ул. Стальского, 25/12,5/4 кв. м

В мае попадались по $38—40 тыс.

2-комнатные

$61 000 Киево-Св. р-н, ул. Зеленая, 43/28/7 кв. м

$62 000 Днепр. р-н, ул. Курнатовского, 45/30/7,7 кв. м

$65 000 Солом. р-н, ул. Ереванская, 42/27/7 кв. м

В мае — по $56—60 тыс.

3-комнатные

$74 000 Солом. р-н, ул. Метростроевская, 43/30/35 кв. м

$77 000 Днепр. р-н, ул. Пожарского, 51/33/7 кв. м

$78 000 Днепр. р-н, Харьковское шоссе, 57,5/42/5,5 кв. м

В мае — по $69—72 тыс.

ЛИШНЕЕ НОВЬЕ

Строители, не дождавшись от правительства денег на завершение домов, готовых на 70% и более, пугают грядущим дефицитом новья. "Ерунда, в уже готовых домах у застройщиков и хозяев квартир этого товара хватит минимум на 2 года", — возражает независимый эксперт Руслан Кизлайтис.

"Рынок затоварен, — подтверждает руководитель информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов. — Поэтому смело требуйте скидки в 30% от заявленных цен, причем в уже введенных в эксплуатацию домах. А к осени цены должны упасть почти в 1,5 раза: с теперешних $1200—1300 до $800—900/кв. м". "Если в 2008-м было до 1000 сделок в месяц, то сейчас — 20—30, — говорит начальник отдела новостроя консалтинговой компании "Новый город" Виталий Крутюк. — Думаю, до сентября, чтобы привлечь покупателей, многие застройщики станут продавать жилье по себестоимости, т. е. по $700—800/кв. м".

КОНФИСКАТА ПОКА НЕТ

Президент наложил вето на закон, запрещающий банкам изымать залоговые квартиры, даже если они — единственное местожительство граждан. Означает ли это, что банки начнут массово конфисковывать жилье несостоятельных должников и продавать его ниже средних цен (иначе быстро не купят), что может обвалить рынок? Послушаем участников процесса.

"Банки по Закону "Об обеспечении прав кредиторов" и раньше имели право принудительно продавать залоговые квартиры, но крайне редко им пользовались, — утверждает директор департамента банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. — Из-за колоссальных затрат времени и средств расходы на продажу доходят до 30% от стоимости квартиры.

Государственная исполнительная служба проводит тендер по определению оценщика жилья, потом оно выставляется на торги, а если продастся, надо уплатить от суммы 20% НДС. Все это невыгодно ни банку, ни залогодателю".

"Даже проблемные банки стараются находить компромиссы с заемщиками, поэтому конфискаций практически нет", — говорит временный администратор "Родовид Банка" Сергей Щербина.

Мы убедились, что пока и жилья, продаваемого по обоюдному согласию банков и должников, — мизер. Но надолго ли? Ведь проблемы с возвратом займов будут нарастать.

АРЕНДА: ХОЗЯЕВА УТОНУТ В "БОЛОТЕ"

Владельцы столичных квартир начали получать новые драконовские платежки за жилкомуслуги. Оплата в среднем подскочила по "единичкам" на 100—150 грн., по "двушкам" — на 150—200, по "трешкам" — на 200—300. У тех, кто "доит" жилье, сдавая его в аренду, появился соблазн переложить дополнительные расходы на постояльцев. Но между хочу и могу — громадная дистанция. Что победит в ценовых качелях: взлет коммуналки или падение числа желающих снять "метры"?

Еще месяц назад почти нереально было отхватить самые демократичные квартиры до 1800 грн., а ныне, как мы убедились, можно. Правда, надо действовать быстро. "За дешевым жильем гоняются, "убитые" гостинки по 1,6—1,8 тыс. грн., комнаты до 800 грн. расхватывают, — говорит замдиректора АН "Ковчег-7" Людмила Стригуль. — Хуже берут приличные "единички" — отремонтированные, с новой мебелью: они идут от 2500 грн., ведь за 2800 можно найти "двушки" на окраине, их часто снимают в складчину на 2 семьи. На рынке — "болото", спрос по сравнению с весной упал в 2—3 раза. Поэтому, считаю, хозяева на свой счет спишут подорожание жилкомуслуг и не будут повышать стоимость аренды, иначе из-за высокой конкуренции не смогут сдать жилье. Цены найма сохранятся до августа. Но потом приедут иногородние студенты, заробитчане, и у арендодателей появится шанс поднять цены на 5—10%: на 120—250 грн. за "единички" и на 150—300 грн. за "двушки".

Сомневаемся, что хозяевам жилья удастся "нарисовать" удорожание. Во-первых, на смену выпускникам вузов, освобождающим квартиры, приедет уж точно не больше первокурсников. Во-вторых, новоявленным заробитчанам в Киеве сейчас устроиться трудно: места водителей маршруток, продавцов на рынках забиты, да и на еще живых стройках тесно. По любому выходит, что они все лишние "метры" не разберут и цены не подхлестнут. И еще. Для многих риелторов, с которыми мы общались, стало открытием, что сейчас абитуриентам не надо месяц болтаться в Киеве, чтобы поступить — довольно дня, чтобы сдать документы в 3—5 вузов, где их оценят по сертификатам независимого тестирования. Значит, и эта временная армия постояльцев отпадает.

В этом смысле логично звучит мнение директора АН "Европейский союз недвижимости" Ирины Смирновой: "Не арендодатели, которых становится все больше, а квартиросъемщики, которых все меньше, будут диктовать условия. До конца лета, думаю, самые популярные, 1-комнатные, могут подешеветь на 300—500 грн., в среднем — до 2000. Но потом ожидаем возвращения цен: приедут иногородние студенты, рабочие...". А здесь неувязочка. "Не приедут работяги, им тут делать нечего, а одни студенты не выручат, когда предложение в 3 раза превышает спрос, — возражает директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — Люди будут сдавать за столько, сколько им дают, иначе останутся без клиентов, зато с возросшей квартплатой. Прогнозирую к сентябрю 10%-ное падение цен: на 250 грн. за 1-комнатные, на 300—400 грн., соответственно, за 2¬—3-комнатные. Если экономика не оживится и для приезжих из регионов в столице не появится работа, то и осенью продолжится удешевление. Вплоть до того, что будут сдавать "единички" по 1,2 тыс. грн., плюс жилкомуслуги — лишь бы они не простаивали владельцам в убыток".

Фантастика? Отнюдь. Как мы узнали у администратора АН "301 метр" Оксаны Петровой, уже не только гостинки за 1700 грн. реально снять, но и частные дома на 2 комнаты. Мало того, появляются заявки на сдачу почти даром: в качестве оплаты (кроме, естественно, жилкомуслуг) — помощь по хозяйству престарелым хозяевам. И даже исключительно квартплата — в тех случаях, когда владельцы уезжают на заработки за границу и хотят, чтобы квартира была под присмотром.

Подведем итог. Подорожание "коммуналки" хозяева квартир проглотят. Кроме того, до осени цены на аренду должны упасть на 300—500 грн.: "единички" в спальных массивах пойдут по 2000, "двушки" — по 2500, "трешки" — по 3000 грн.

ЗЕМЛЯ — КРЕСТЬЯНАМ: ГОРОЖАНАМ ОНА НЕ НУЖНА

Мы удивились, впервые зимой увидев в метро агитки, соблазняющие красивыми видами и водами чуть не на расстоянии вытянутой руки от участков. Теперь уже привычно выгребаем эту рекламную шелуху из электронного и стального почтовых ящиков, а также (профессиональный интерес) фиксируем "сладкие" предложения в газетах, на столбах и стенах домов. Рекламой земли нас засыпают, ибо с ней — завал: горожане для индивидуального строительства домов берут ее плохо. Но отчего (см. таблицу) замедлилось падение стоимости наделов и что будет с ними в ближайшие месяцы? Послушаем специалистов и сделаем выводы.

"Кризис сказался: в 2008-м на Киевщине по земле было до 1000 сделок в месяц, а сейчас — около 300, — утверждает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Если бы не лето, когда спрос традиционно снижается, мы бы констатировали "дно" падения цен, а так оно — впереди. К сентябрю цены номинально просядут всего на 2—5%. Хозяева участков, увидев, что на вторичном рынке квартиры дорожают, решили, что им тоже не надо торопиться с удешевлением. Однако и сегодня по справедливо оцененным участкам торгуются на 10—15%, а по тем, где стоимость завышена, — на 30—50%. Покупатели ждут сентября, но это не всегда обоснованно: осенью будет больший выбор, зато скидки — меньше: сезон продаж начнется".

"За лето владельцы снизят цены на 20—30%, — говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — А в отдельных случаях будут и в 2 раза уступать. Например, те, кто взяли кредиты на покупку участков и не могут их погашать, крестьяне, получившие наделы по распаеванию почти бесплатно, многие спекулянты, купившие землю для выгодной перепродажи, а теперь готовые нести убытки, лишь бы быстро их продать".

И все же слишком розово выглядят эти черные прогнозы экспертов. Например, не верится, что люди начнут разгребать землю не только осенью, но и в ближайший год-два. Она не востребована не столько из-за кризиса, невозможности взять ипотечный кредит на ее покупку (никто из банков займы на землю сейчас не дает), сколько потому, что стала просто не нужна горожанам. Большинство из тех, кто хотел и мог ее купить, уже отоварились, а прочим она и "даром не нать". К примеру, другу автора, торгующему стройматериалами, в августе 2008-го по блату предлагали землю на окраине Бориспольщины по $1200 за сотку, зимой — по $800, сейчас — уже по $300, причем готовы взять бартером — цементом, кирпичом, теплоизоляцией. А он отказывается, говорит, что строить дом дорого, а содержать — вообще разорительно. И это для человека, имеющего стройматериалы по ценам производителя и отнюдь не бедного! Неудивительно, что менее состоятельные сограждане отвернулись от наделов, не будучи в состоянии их освоить-застроить.