Цены на квартиры сильно удивят? Что происходит с недвижимостью во время войны

Как упадут цены на квартиры на первичном рынке / Фото: Getty Images, Коллаж: Сегодня

К концу 2021 года цены на жилье на первичном рынке выросли до 35% в долларовом эквиваленте. И это была максимальная экономически обоснованная цена. Ожидалось, что в 2022 году цены будут относительно стабильными, но из-за полномасштабной войны с РФ изменяются и стоимость недвижимости, и значительно падает спрос.

Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development, рассказал "Сегодня", что будет с ценами на первичном рынке жилья уже этим летом, и как на застройщиков повлияет новый закон о строительстве укрытий в ЖК.

До сентября для потенциальных покупателей будут скидки

По данным эксперта, до сентября крупнейшие киевские девелоперы предложат потенциальным покупателям скидки в размере от 10 до 25%. И размер таких скидок будет зависеть от нескольких факторов:

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

• стадии строительства ЖК или секции в его составе;
• количества нереализованных квартир;
• финансовой способности застройщика вести строительство, минимизировав привлечение средств граждан.

Собственно Семенцов говорит, что если в объекте выполнено более 70% строительных работ при полной уплате стоимости квартиры, размер скидок может быть 10%-15% в гривневом эквиваленте. Если работы выполнены, например, всего на половину, то и скидка увеличится до 25%.

"В настоящее время речь идет о том, что ожидаемые скидки будут применяться на квартиры, выставленные на продажу по довоенным ценам и с максимальной оплатой на момент приобретения. Застройщики будут рассчитывать на привлечение потенциальных покупателей в объекты с высокой степенью готовности", – пояснил эксперт.

Семенцов добавил, что в ближайшее время девелоперы именно с помощью скидок постараются привлечь покупателей. Спрос на жилье из-за большой войны очень низок, и заслужить доверие покупателя можно через лояльность, открытость и публичность компании, а не искусственный ажиотаж. В то же время в условиях полномасштабной войны рассчитывать на большой рост спроса нельзя.

"До сентября-октября вряд ли возможно изменение этой тенденции: продажи жилья на первичном рынке будут точечными, а не системными, то есть преимущественно по субъективным причинам конкретного покупателя, а не благодаря конъюнктуре рынка", – отметил эксперт.

Он подчеркнул, что ближайшие 2-3 месяца застройщики будут решать вопросы приобретенных квартир в рассрочку в объектах, которые были на начальных стадиях строительства и все остановилось на неопределенный срок из-за боевых действий.

Семенцов говорит, что чтобы избежать банкротства и сосредоточиться на достройке объектов со стадией готовности более 50%, застройщики могут разработать механизм переоформления прав на будущие квартиры, приобретенные в рассрочку в замороженных объектах, и на квартиры в домах, возведение которых находится на завершающем этапе.

"Таким шагом будут достигнуты 2 цели: избежание банкротства из-за невыполнения взятых на себя обязательств (замораживания новых объектов), получения платежей по рассрочке, средства которых будут направлены на дальнейшее строительство почти готовых объектов", – отметил он.

Новый закон о требованиях к строительству

Закон №7398 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по обеспечению требований гражданской защиты при планировании и застройке территорий" требует от застройщиков создавать условия, где жители ЖК будут иметь защиту от взрывов, взрывных волн, поражения химическими, бактериологическими или радиоактивными веществами.

Семенцов пояснил, что документ обязан девелоперам уделять внимание помещением двойного назначения, таких как подземный паркинг с функционалом бомбоубежища – более укрепленных и хорошо вентилируемых помещений с несколькими выходами, с водоотводом, теплоснабжением, с санузлами, местами для приготовления пищи и т.п., в которых бы поместились как минимум все жильцы дома или секции ЖК. Кроме того, при необходимости придется планировать дополнительные безопасные помещения непосредственно в квартирах или этажах.

Эксперт привел пример: в новостройке на 100 квартир если и делать подземные укрытия, то это должно быть помещение двойного назначения, как паркинг-бомбоубежище. Они должны быть рассчитаны на всех жителей, и на человека должно приходиться не менее 3-5 м2.

"В доме на 100 квартир с прогнозируемым средним количеством 200-250 жителей, в паркинге-бомбоубежище около 1000 кв м площади вместе с дополнительными помещениями (санузлами, местами для приготовления пищи или предоставления медицинской помощи и т.п.) будет отведено для более-менее комфортного пребывания в нем граждан. Конечно, эти цифры достаточно условны, но на данный момент в подобных домах площадь запланированного паркинга обычно составляет 700-1000 м2", – пояснил Семенцов.

При этом до начала широкомасштабного военного вторжения более чем в 50% украинских новостроек вообще не были предусмотрены подземные паркинги. Теперь при строительстве ЖК с такими требованиями себестоимость жилья вырастет.

"В теории принятого законопроекта, себестоимость возведения дома с надлежащим паркингом-бомбоубежищем, способным вместить всех его жителей, может вырасти по меньшей мере на 10-15% в зависимости от его класса, количества квартир и месторасположения", – отметил эксперт.

Кроме помещений двойного назначения могут строиться и "кладовые-укрытия" или "панические комнаты", как за границей. Однако, по словам Семенцова, они не рассчитаны на такие мощные ракетные удары, как произошли в Украине, и потому они могут не подойти для наших нужд.

При этом закон не будет действовать на уже готовые проекты, а действие будет распространяться только на будущие, что будут утверждаться после вступления закона в силу.

Читайте наш материал о том, сколько времени нужно на восстановление разрушенного жилья в Украине, и как изменилась стоимость квадратных метров в новостройках в июне и что на это повлияло.