Ціни на квартири дуже здивують? Що відбувається з нерухомістю під час війни

Як впадуть ціни на квартирири на первинному ринку / Фото: Getty Images, Колаж: Сьогодні

На кінець 2021 року ціни на житло на первинному ринку зросли до 35% в доларовому еквіваленті. І це була максимальна економічно обґрунтована ціна. Очікувалось, що у 2022 році ціни будуть відносно стабільними, однак через повномасштабну війну з РФ змінюється і вартість нерухомості й значно падає попит.

Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development, розповів "Сьогодні", що буде з цінами на первинному ринку житла вже цього літа, і як на забудовників вплине новий закон про будівництво укриттів у ЖК.

До вересня потенційні покупці матимуть знижки

За даними експерта, до вересня найбільші київські девелопери запропонують потенційним покупцям знижки у розмірі від 10% до 25%. І розмір таких знижок залежатиме від кількох чинників:

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

• стадії будівництва ЖК чи секції у його складі;
• кількості нереалізованих квартир;
• фінансової спроможності забудовника вести будівництво, мінімізувавши залучення коштів громадян.

Власне Семенцов каже, що якщо в об'єкті виконано понад 70% будівельних робіт за умови повної сплати вартості квартири, розмір знижок може бути 10%-15% в гривневому еквіваленті. Якщо роботи виконані, наприклад, лише на половину, то і знижка збільшиться до 25%.

"Наразі мова йде про те, що очікувані знижки застосовуватимуться на квартири, виставлені на продаж за довоєнними цінами та з максимальною оплатою на момент придбання. Забудовники розраховуватимуть на залучення потенційних покупців в об'єкти з високим ступенем готовності", – пояснив експерт.

Семенцов додав, що найближчим часом девелопери саме через знижки намагатимуться залучити покупців. Попит на житло через велику війну дуже низький, і заслужити довіру покупця можна через лояльність, відкритість та публічність компанії, а не штучний ажіотаж. Водночас в умовах повномасштабної війни розраховувати на велике зростання попиту не можна.

"До вересня-жовтня навряд чи можлива зміна цієї тенденції: продажі житла на первинному ринку будуть точковими, а не системними, тобто переважно через суб'єктивні причини конкретного покупця, а не завдяки кон'юнктурі ринку", – зауважив експерт.

Він наголосив, що найближчі 2-3 місяці забудовники будуть вирішувати питання придбаних квартир на виплат в об'єктах, які були на початкових стадіях будівництва і все зупинилося на невизначений термін через бойові дії.

Семенцов каже, що аби уникнути банкрутств та зосередитися на добудові об'єктів зі стадією готовності понад 50%, забудовники можуть розробити механізм переоформлення прав на майбутні квартири, придбані на виплат у заморожених об'єктах і на квартири в будинках, зведення яких уже на завершальному етапі.

"Таким кроком будуть досягнуті 2 цілі: уникнення банкрутств через невиконання взятих на себе зобов'язань (замороження нових об'єктів), отримання платежів за розтермінуванням, кошти яких будуть направлені на подальше будівництво майже готових об'єктів", – зазначив він.

Новий закон про вимоги до будівництва

Закон №7398 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення вимог цивільного захисту під час планування та забудови територій" вимагає від забудовників створювати умови, де мешканці ЖК матимуть захист від вибухів, вибухових хвиль, ураження хімічними, бактеріологічними чи радіоактивними речовинами.

Семенцов пояснив, що документ зобов'яже девелоперів приділяти увагу приміщенням подвійного призначення, таких як підземних паркінг з функціоналом бомбосховища – більш укріплених та добре вентильованих приміщень з кількома виходами, з водовідведенням, теплопостачанням, із санвузлами, місцями для приготування їжі тощо, в яких б вмістилися щонайменше всі мешканці будинку чи секції ЖК. Крім того, за потреби доведеться планувати додаткові безпечні приміщення безпосередньо у квартирах чи на поверхах.

Експерт навів приклад: у новобудові на 100 квартир, якщо і робити підземні укриття, то це має бути приміщення подвійного призначення, як от паркінг-бомбосховище. Вони мають бути розраховані на всіх мешканців, і на людину має припадати щонайменше 3-5 м2.

"У будинку на 100 квартир із прогнозованою середньою кількістю у 200-250 мешканців, у паркінгу-бомбосховищі близько 1000 м2 площі разом з додатковими приміщеннями (санвузлами, місьцями для приготування їжі чи надання домедичної допомоги тощо) буде відведене для більш-менш комфортного перебування у ньому громадян. Звісно, що ці цифри досить умовні, але на даний момент в схожих будинках площа запланованого паркінгу зазвичай становить 700-1000 м2", – пояснив Семенцов.

При цьому до початку широкомасштабного воєнного вторгнення у понад 50% українських новобудов взагалі не були передбачені підземні паркінги. Тепер при будівництві ЖК з такими вимогами собівартість житла зросте.

"У теорії прийнятого законопроєкта, собівартість зведення будинку з належним паркінгом-бомбосховищем, що здатне вмістити всіх його мешканців, може зрости щонайменше на 10-15% залежно від його класу, кількості квартир та місця розташування", – зауважив експерт.

Окрім приміщень подвійного призначення можуть будуватися і "комори-укриття" або "панічні кімнати", як за кордоном. Однак, за словами Семенцова, вони не розраховані на такі потужні ракетні удари, як сталися в Україні, і тому вони можуть не підійти для наших потреб.

При цьому закон не матиме дії на вже готові проєкти, а дія розповсюджуватиметься лише на майбутні, що затверджуватимуться після набуття чинності закону.

Читайте наш матеріал про те, скільки часу потрібно на відновлення зруйнованого житла в Україні, та як змінилася вартість квадратних метрів в новобудовах у червні та що на це вплинуло.