Похоже, что застой на рынке жилой недвижимости все-таки оказал стимулирующее воздействие на творческую мысль строителей. И среди множества стройкомпаний наконец обнаружилась та, которая догадалась предложить покупателям жилье под самым Киевом — если и не рукой подать, то за 20 минут на маршрутке доехать — по совершенно невообразимым еще недавно ценам — от $17,3 тыс. Подумалось: вот она, долгожданная альтернатива сверхдорогим киевским квартирам и отнюдь недешевым пригородным коттеджам. Правда, практически сразу за столь оптимистичной мыслью появились и два традиционных вопроса: откуда такие низкие цены и где тут подвох?
КВАРТИРЫ В БЛОК-ХАУСЕ. Упомянутая догадливая компания предлагает покупателям "2-этажные квартиры в блок-хаусе". Если вы зададите слово "блок-хаус" в интернете, поисковик мгновенно выдаст вам много ссылок на информацию о входящем в моду новом отделочном материале. Так вот сейчас речь не о нем. "Блок-хаусом" в данном случае названа группа из нескольких (4—5-ти) тесно стоящих в ряд домиков. Такая группа очень похожа на уже известные таунхаусы, но имеет одно существенное отличие. Классический таунхаус — это комплекс малоэтажных домов, совмещенных боковыми стенами. А в рассматриваемом "блок-хаусе" между боковыми стенами рядом стоящих домиков есть промежуток в 5 см. Фактически, каждая такая "квартира" в блок-хаусе представляет собой отдельный домик, к которому прилагается 1,3—2 сотки (входят в базовую стоимость дома). Как раз, чтобы была площадка, на которой можно припарковать автомобиль.
Время строительства занимает 3 месяца. Такие сжатые сроки (как в определенной мере и невысокие цены) объясняются применяемой технологией — каркасно-панельной. При ней стены дома собираются на месте строительства из готовых панелей. Образно говоря, они представляют собой многослойный "пирог", где в качестве прослойки используется минеральная вата или пенопласт. В компании утверждают, что по теплозащите их панели соответствуют 2-метровой кирпичной стене. Также многослойная конструкция панелей сама по себе обеспечивает хорошую шумоизоляцию. Кроме того, домики обращены друг к другу глухими стенами. Евроокна и двери — все это способствует шумоизоляции. Но, конечно же, находясь так близко друг к другу, больше шансов испытывать дискомфорт от шума соседей, чем живя на отдельных больших участках.
ЦЕНА ВОПРОСА. Оплата производится поэтапно. Сначала заказчик вносит аванс в размере $5 тыс. (из них $2 тыс. за землю, на которой будет строиться домик). Первым этапом является проектирование дома (10% общей стоимости). Далее следует заливка фундамента и изготовление стен на заводе (40%). Следующие 30% пойдут на доставку стен на участок, их сборку, сооружение крыши. Последние 20% будут уплачены за установку окон и дверей, внешнюю отделку, монтаж инженерных сетей.
Домики сдаются с подведенным электричеством, разведенными электросетью и водопроводом, но без внутренней отделки. В стоимость также не входят бурение скважины, установка станции водоснабжения и сооружение канализации. Предполагается, что одной скважины и одной станции будет достаточно для всего блок-хауса. А вот канализацию надо будет делать для каждого домика. Подключение к водоснабжению и оборудование канализации добавят к базовой стоимости дома $2000.
ИСТОКИ ДЕШЕВИЗНЫ
Первый фактор, обеспечивающий относительно низкие цены рассматриваемых проектов, совершенно очевиден. Как говорится, "размер имеет значение". Все из самых дешевых домиков действительно очень малы.
Второй фактор уже упоминался — это современная каркасно-панельная технология. Она не только сама по себе заметно дешевле традиционных технологий, но еще и за счет резкого сокращения сроков строительства позволяет избежать "замораживания" финансовых ресурсов (не так важно чьих — своих, ипотечных или уже взятых у заказчика). А такое "замораживание", как известно, является одним из типовых факторов удорожания строительных проектов.
В этом плане интересно сравнить строительство блок-хаусов с возведением внешне похожих на них таунхаусов. Вроде как очевидно, что строить таун-хаус проще и дешевле, чем равный по суммарной площади блок-хаус, — заметна разница в расходе материалов и трудоемкости возведения одной общей, фактически — внутренней, стены на каждую пару домиков и двух внешних стен. Это с одной стороны. А с другой, наоборот: строительство домика в блок-хаусе может оказаться и дешевле, и проще. Почему так?
Дело в том, что таунхаус приходится возводить "целиком", независимо от того, сколько домиков из него уже проданы: все пять из пяти, или только три, или вообще один. Что еще хуже, устанавливая цены на квартиры в таунхаусе, строительная компания, в общем случае, точно еще не знает, как быстро и сколько квартир будет продано. Как, продав одну квартиру, построить пять? Поэтому, в цене будет отражаться и стоимость привлечения заемных денег (необходимых для строительства), и премия за риск остаться с непроданными площадями.
Домики же в блок-хаусе можно строить независимо друг от друга, по мере появления покупателей с деньгами. Более того, компания фактически ничего не теряет, даже если у заказчика, на определенном этапе, не окажется денег для продолжения строительства. Тем более, что оплата производится поэтапно, если произошла заминка с деньгами, можно вполне безболезненно сделать паузу. Поэтому нет необходимости закладывать в цену большую премию за риски.
БЕЗ АЖИОТАЖА
При наличии огромного числа нуждающихся в жилье граждан, при всех достоинствах описанных проектов, очередей из нетерпеливых покупателей в офисе предлагающей их компании почему-то не наблюдается. Даже наоборот. Покупатели, конечно, есть, но их, прямо скажем, немного.
НЕТ ДЕНЕГ. Конечно, нужно делать скидку и на последствия кризиса, который, как водится, больше всего ударил по не самым обеспеченным слоям населения. Тот человек, который два года назад выложил бы два-три десятка тысяч долларов за небольшой домик, сейчас этих денег, в большинстве случаев, уже не имеет.
ЗДОРОВЫЙ КОНСЕРВАТИЗМ. Для наших людей привычный материал для малоэтажного строительства – это кирпич. Что касается новых технологий, то в наших краях, как сказал один из персонажей всенародно любимого кинофильма, "дело это новое, неосвоенное". Подавляющее большинство людей отнюдь не стремится в ряды первопроходцев, испытателей нового, тех, кто делает что-то не так, как все. Да, каркасно-панельная технология – это интересно, да, об этом написано много и убедительно, но из чего строят все? "Все" пока что строят из кирпича. Кирпичный дом выглядит и крепче, и долговечнее (хотя и утверждают, что ресурс панельно-каркасного дома составляет 100 лет, но кто в наших краях видел столетний панельно-каркасный дом?).
НЕЛЬЗЯ "ПОЩУПАТЬ". Еще больше консерватизм и естественная осторожность проявляются тогда, когда речь идет о блок-хаусах. Начнем с того, что сегодня покупатель не может увидеть своими глазами ни единого построенного домика в блок-хаусе. Начатые есть, законченных пока нет. Когда же будут закончены первые из блок-хаусов, когда покупатели смогут увидеть эти дома "живьем", в буквальном смысле, пощупать их, тогда и решение о заказе принимать им станет куда легче.
НА ВТОРОМ ЭТАЖЕ НЕ ПОТАНЦУЕШЬ. Кроме того, надо учитывать и то, что блок-хаусы обладают некоторыми особенностями, которые в глазах части покупателей могут представляться серьезными недостатками. Так, для обеспечения комфортной жизни в этих малометражных домиках, большое значение может иметь полноценное использование второго этажа. Например, в проекте площадью 51 кв.м, на мансарду приходится 20 кв.м. Но эти 20 метров в определенном смысле нельзя рассматривать как полноценный второй этаж, а только как "эксплуатируемый чердак".
Дело в том, что при строительстве блок-хаусов использовались "облегченные" конструкции перекрытий. Поэтому пол второго этажа в блок-хаусе рассчитан на нагрузку всего лишь 150 кг/кв.м (в отличие от 250кг/кв.м в коттеджах той же компании). И если два гражданина средней упитанности вздумают на втором этаже блок-хауса сплясать в обнимку что-нибудь разухабистое, последствия могут оказаться самыми увлекательными. То есть, и танцпол, и спортзал второму этажу противопоказаны. А вот для организации спокойной семейной спальни второй этаж может оказаться вполне подходящим.
.jpg)
Константин Ряполов
Главные темы