Цены на жилье должны рухнуть более чем в 2 раза

"Сегодня" вычислила, сколько должна стоить недвижимость, чтобы средняя киевская семья могла позволить себе жилье в кредит.

Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не "над златом чахнет", а хочет завлечь покупателя. Этот процесс должен начаться с "первички", здесь время — деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское же повышение цен столичных новостроек в среднем на 1,4% (по данным независимого портала "Недвижимость") — это лишь "отрыжка пресыщения", надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов.

Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании "Киев Жилье-Инвест", говорит, что идет "окопная война" между застройщиками и их потенциальными клиентами. Первые не хотят снижать цены (хотя есть случаи якобы "сезонных" скидок на 3—10%. — Авт.), а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на удешевление. Покупатели выиграют, ведь деньги — у них, они заказывают музыку. Но не в накладе окажутся и застройщики, готовые снизить рентабельность и, соответственно, цены на 15—20%. Ибо сегодня их рентабельность составляет в эконом-классе до 80%, в бизнес-классе — до 100%, в премиум-классе — до 200%. Есть куда отступать из "окопа", чтобы завоевать покупателя!

Реклама

По словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Руслана Кизлайтиса, спрос на "первичку" упал вдвое, есть пресыщение рынка, конкуренция ужесточилась. Упрямцы, намеренные побороться с клиентами, их потеряют. И, напротив, те, кто готов скинуть в цене 10—20%, перехватят инициативу. Но и этот ход может не сработать, если не будет государственной поддержки ипотечного кредитования (рефинансирования комбанков со стороны НБУ) и потенциальные покупатели не получат заемные деньги.

Однако не все специалисты согласны, что новострой должен дешеветь. PR-директор девелоперской компании "ХХІ век" Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос — отложенный, он вернется осенью и цены устоят. Руководитель инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы "Новобудова" Дмитрий Колиснык говорит, что снижать цены будут только те компании, которые их изначально завысили, остальные не дрогнут.

ВЫРУЧАЮТ БОГ И "КРУТЕЛИКИ". Косвенным свидетельством падения спроса на "первичку" стало то, что застройщики меньше покупают стройматериалов. Им не хватает денег, чтобы "гнать этажи". Вот что говорят средней руки торговцы стройматериалами.

Реклама

Сергей Н.: "Слава Богу, строят церкви. За поставленные мною цемент и строительные смеси батюшка рассчитался вовремя и не торговался, но у меня цены и так низкие. Еще выручают подрядчики, покупающие цемент, изоляционные и отделочные материалы на крутые коттеджи. А заказов от генподрядчиков многоквартирных домов стало в 2—3 раза меньше. Думаю, у них появились трудности с реализацией".

Александр П.: "Только не называйте этот новострой: он, видно, станет долгостроем, и туда люди не пойдут, а как я тогда верну деньги? Мне там уже задолжали более 300 тыс. грн. за стройматериалы. Говорят, не переживай, давай еще: заплатим квартирой, когда достроим. Что-то сомневаюсь, что достроят".


Большую таблицу смотрите ЗДЕСЬ.

Реклама

"ВТОРИЧКА": ХОЧЕШЬ ПРОДАТЬ — СБРОСЬ ЦЕНУ НА $4—12 ТЫСЯЧ

Нельзя оправдать традиционным летним застоем резкое, на 30—50%, снижение числа покупок на "вторичке": спрос упал, очевидно, надолго. В этом смысле нелепо выглядит желание продавцов повысить стоимость своих "хатынок", в среднем за июль — на 0,3%. Учтите, дорогие — в прямом и переносном смысле — продавцы, что потери из-за девальвации доллара (официальный курс с мая упал на 4,3%, а в обменных пунктах — на 7—10%) вам никто не компенсирует. Бойтесь, что вовсе не продадите квартиру, если будете жадничать.

Опрос продавцов показал, что они с ходу готовы скинуть на 1-комнатной квартире $1—1,5 тыс., а на "двушке-трешке" — $2—3 тыс. И этого мало, придется больше уступать, утверждают опрошенные "Сегодня" риелторы.

Директор АН "Кварт-сервис" Виктор Несин заметил, что сейчас нет очередей в столичном БТИ — это последствия снижения спроса с начала 2008-го на 50%, свидетельствующего об упадке вторичного рынка. Он перегрет, цены необоснованно завышены, особенно — на "хрущобы" и "брежневки". Даже количество просмотров квартир снизилось в 3—4 раза. Чтобы оживить спрос в условиях ужесточения банками ипотечного кредитования, продавцам придется сбросить 5—10% от нынешних цен. Значит, на 1-комнатных — $4—10 тыс., а на "двушках" — $6—12 тыс. Аналогичный уровень удешевления "вторички" прогнозирует директор девелоперской компании "Линк-Девелопмент" Ярослав Цуканов. Цены, изначально заявленные продавцами, так резко не снизятся. Зато в результате торга на сделке купли-продажи действительно получится 5—10%-я скидка.

По словам руководителя жилфонда консалтинговой компании "Новый город" Ольги Читая, люди не в состоянии покупать жилье даже в кредит. Сезонным фактором это уже не оправдаешь, как и проблемами с получением ипотечных кредитов: цены на жилье просто завышены. Хозяевам квартир, заинтересованным в их скорейшей продаже, придется уступать $5—10 тыс., чтобы более выгодно выглядеть на фоне других продавцов. Это позволит оживить замерший рынок.

Директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк уточняет, что 1-комнатные квартиры ценой до $90 тыс. и 2-ком. — до $120 не будут дешеветь, они и сейчас уходят за месяц. А вот более дорогие варианты должны упасть в цене на 3—5%, особенно "трешки", на которые спрос невелик.

ЗЕМЛЯ: ЦЕНОВАЯ ТВЕРДЬ

Фраза Марка Твена о том, что нужно покупать землю — ее больше не делают, — уже актуальна в Украине. Этот товар дешеветь не будет. Однако и вкладывать деньги в наделы с целью выгодной перепродажи стало рискованно.

Участки под Киевом под индивидуальную застройку стабильно растут в цене. Одна из причин — спекулянты, ушедшие с рынка квартир, переключились на покупку земли. Но и здесь "навар" уже невелик, а мороки много.

За июль цена участков в 20—50-километровой зоне от Киева выросла всего на 1—3%. И то не везде, наиболее дорогие направления — Киево-Святошинское и Обуховское — "замерзли". При этом число сделок, по сравнению с весной, уменьшилось на 30%.

Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий исключает вероятность удешевления каких-либо наделов — дескать, на этом рынке редко берут кредиты, покупают за свои, поэтому ипотечный кризис его не коснется. До конца года средняя цена участков вырастет на 8—10%. Уже за август солидный рост покажут "дальние рубежи" — Васильковский (до 2,5%), Барышевский (до 3,5%) и Фастовский (до 4%) районы. Именно здесь можно получить доход, если купить, а потом перепродать участки в живописных местах. Но ввиду их удаленности от столицы на 40—80 км такие наделы хороши для дач, а не для жилых домов, поэтому и покупателей можно ждать долго.

Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль утверждает, что до осени наделы в 50—80 км от Киева (они недооценены) подорожают на 2—3%, а вот расположенные ближе к столице наберут всего 1%. Притом советует покупателям серьезно торговаться, выискивая недостатки: удаленность от автотрассы, газо- и электромагистрали, большое расстояние до леса или реки. При грамотном подходе можно добиться скидки до 10%!

Директор консалтинговой компании "Канзас" Зоя Нестеренко говорит, что при нынешнем спаде спроса самое время покупать землю, ведь осенью спрос и цены пойдут вверх. Кроме того, сейчас легче увидеть преимущества и недостатки надела. Для тех, кто стремится заработать на покупке и перепродаже участков, наиболее перспективны Бородянский и Макаровский районы: дороги и природа тут хорошие, а цены пока еще сравнительно низкие. Рискованнее отовариваться в Кагарлыкском и Фастовском районах: земля тут еще дешевле, но перепродать ее будет непросто — слишком далеко до столицы.


Большую таблицу смотрите ЗДЕСЬ.

ЗА АРЕНДУ УПЛАТИТЕ НА $30—50 БОЛЬШЕ

Завлекалочками оказались объявления в газетах и интернете о том, что сдаются "единички" по $350—400, а "двушки" — по $450—500. Звонишь — и оказывается, что такая квартира "только что ушла". Взамен предлагают варианты минимум на $100—150 дороже. Такова сегодня реальная цена аренды в столице. И если в июле стоимость аренды не росла ввиду слабого спроса, то в августе, как утверждают опрошенные "Сегодня" риелторы, арендаторам придется распахивать кошелек шире.

"Дайте нам любую 1-комнатную квартиру за $500 или 2-комнатную за $600, независимо от их расположения и состояния — и мы найдем вам клиентов за один день, — утверждает начальник отдела аренды жилой недвижимости группы компаний "Планета Оболонь" Татьяна Котенко. — Уже пошел рост спроса, у нас — до 100 заявок в день. А к концу августа спрос станет ажиотажным из-за повышения деловой активности. В Киев поедут люди из регионов, стремящиеся здесь утвердиться, найти работу и, конечно, жилье. Цена аренды поднимется в среднем на $50 — минимум до $550 за 1-комнатную и $650 — за 2-комнатную квартиру".

Как отметила директор АН "Крещатик" Елена Федорова, спрос даже на "убитые" 1-комнатные квартиры на окраинах ценой $450 намного превышает предложение, они "улетают" в тот же день, когда были выставлены. Это самый ходовой товар, именно он прежде всего будет дорожать, за август — самое малое на $30—50. Порадуют арендодателей заробитчане, которые потянутся из провинции, и иногородние студенты, поступившие в столичные вузы, которым небедные родители снимут жилье ввиду нехватки мест в общежитиях. Хозяева квартир не преминут воспользоваться таким наплывом клиентов для повышения "тарифов".

Замдиректора АН "Кочег-7" Вячеслав Колосовский предсказывает, что "единички" к осени поднимутся на $30—40, а "двушки" — на $50—60. На повышение сработает не столько наплыв иногородних, сколько рост инфляции и падение доллара. Квартиросдатчики постараются компенсировать потери за счет постояльцев. С этой целью многие уже выставляют цены в евро или "привязывают" доллар к гривне по курсу $1/5 грн.

ЧТО ПРОИСХОДИТ В СТОЛИЦАХ РЕГИОНОВ

По темпам роста стоимости "хатынок" многие местные столицы не уступают Киеву (с начала года тут цены "вторички" поднялись на 15—17%), а иные и опережают! Но местные риелторы говорят, что до осени галопирование цен приостановится, максимум они поднимутся еще на 1—2%.

Бесспорным лидером подорожания стал Днепропетровск, где цены с начала 2008 г. выросли аж на 30%. Здесь уже непросто найти самую убогую "единичку" за $55 тыс.

В Донецке стоимость подскочила на 12—15%, однокомнатные квартиры на окраине идут уже от $55—60 тыс.

Такой же ценовой минимум показывает Харьков, где стоимость недвижимости поднялась в среднем на 12—14%.

По абсолютной стоимости — от $60 тыс. за "единичку" — Одесса покамест дает фору большинству провинциальных столиц. Это при том, что подорожание с начала года здесь — всего лишь 8—10%.

Не уступает по ценам Южной Пальмире и Львов, где практически невозможно найти пристанище дешевле $65 тыс. Рост цены в западной столице Украины за 6 месяцев составил 20—25%.

Ялта также не осталась в стороне от общенациональной "гонки". И хотя с начала года "вторичка" тут поднялась всего на 10—12%, абсолютные цены впечатляют: однокомнатную квартиру на окраинах не найдете дешевле $70 тыс.

СКОЛЬКО МОЖЕТ СТОИТЬ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЕ

Наконец-то и застройщики, столкнувшиеся с падением спроса, заговорили о возможном снижении цен. И оно может быть отнюдь не символическим, в 3—5% по целевым, праздничным и сезонным акциям. А насколько может упасть цена 1 "квадрата" в новострое эконом-класса, который сегодня идет минимум по $2 тысячи?

ЧТО ГОВОРЯТ ЗАСТРОЙЩИКИ. Руководитель отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов сказал, что ныне себестоимость возведения панельного дома — $800 за 1 кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии — $1200. Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшить затраты собственно на строительство. Сюда не входит плата за выделение земли, многочисленные взятки чиновникам за "содействие" и получение разрешительной документации, отчисления городу. Да и рентабельность застройщиков зашкаливает...

Представим идеальную ситуацию: устранена коррупция, строители уменьшили рентабельность до 10% (что считается очень хорошим показателем в развитых странах, т.е. за 2 года, требующиеся на возведение дома, они получат рентабельность в 20%). Тогда, с учетом расходов на рекламу, продажу дома цена в эконом-классе может составить $1100—1500. Выходит минимум на 25% меньше теперешней!

Другой представитель компании-застройщика, пожелавший остаться инкогнито, назвал приблизительно такие же цифры: за $1600 "квадрат" можно продавать.

ЧТО ГОВОРЯТ НЕЗАВИСИМЫЕ ЭКСПЕРТЫ. Ведущий экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь считает, что принципиально убрать коррупционную составляющую цены и продавать землю под новостройки на открытых аукционах. Да и 100% рентабельности строителей — беспредел. В идеале, если прекратится рост стоимости стройматериалов и, к тому же, застройщики ринутся в бой за покупателей, которых становится все меньше, цена 1 кв. м может снизиться вдвое — до $1000. Реально же к осени — на 10%.

Президент Центра антикризисных исследований Ярослав Жалило полагает, что цена новостроя может упасть в 1,5 раза (т.е. до $1300/кв. м), если строители уменьшат свою рентабельность до среднеевропейских 10—15% в год.

"КРАСНАЯ ЦЕНА" КВАДРАТНОГО МЕТРА

Купить в кредит молодой семье 1-комнатную квартиру — значит загнать решение жилищной проблемы вглубь: когда появится хотя бы один ребенок, станет ясным, что нужно было "стартовать" с 2-комнатной квартиры.

• Сейчас более-менее приличная "двушка" в спальном районе Киева площадью 48 кв. м стоит $130 тысяч, т.е. $2700 за "квадрат".

• Средняя семья в Киеве зарабатывает на двоих примерно $1500. В банке при получении ипотечного кредита потребуют, чтобы на ежемесячные выплаты по его обслуживанию уходило не более 50% семейного дохода — $750.

• Предположим, семья нашла банк, где дают заем на 25 лет в долларах под 13,5% годовых, с погашением займа ежемесячными равными долями (так. наз. аннуитет) и авансовым взносом всего в 10% от стоимости квартиры ($13 тыс.). Значит, ей нужен кредит на $117 тыс.

• "Старт" обойдется нашим героям в $16,8 тыс. (к $13 тыс. аванса добавятся по 1% госпошлины и взноса в Пенсионный фонд и 1% от суммы кредита банку за оформление договора залога — всего $3,8 тыс.). Нет в наличии этих денег — нет и шансов взять кредит.

• На погашение "тела" кредита ежемесячно надо тратить $390, на выплату процентов — $1316, плюс по 03%/год на страхование имущества и жизни ($62/мес.).

Итого семье нужно выплачивать $1769 ежемесячно, что в 2,36 раза превышает ее максимальные финансовые возможности — упомянутые $750!

Ясно, что с доходами в $1500 ни один банк не даст заем бесквартирным гражданам на такую "двушку", они должны зарабатывать от $3638. А чтобы "вписаться" в кредит при таком заработке, максимальная цена 48-метровой "двушки" не должна превышать $55 тысяч. Почему?

Чтобы семье при доходе в $1500/мес. хватило $750 ежемесячных расходов на обслуживание кредита, 1 "квадрат" квартиры должен стоить в в 2,36 меньше, чем сейчас. Это разница реальных возможностей семьи по оплате займа и требуемой ежемесячной суммы в $1769.

Отсюда следует, что цена 1 кв. м должна упасть с нынешних $2700 до $1145. Очевидно, это и есть на сегодня "красная цена" жилого метра в Киеве. И если не будет постепенного к ней приближения, рынок недвижимости ждет не просто застой, а резкий обвал спроса и "пикирование" цен.

НЕ ВИНОВАТАЯ Я, ОН САМ ПРИШЕЛ! Ставшая крылатой фраза продажной красотки из фильма "Бриллиантовая рука" лезла в заголовок, я от нее отмахивался — сами видите, кто победил...

Операторы рынка недвижимости, нет-нет, да намекают на проституированность журналюг, которые "под заказ" пишут о неизбежном падении цен на жилье. Как бы увидеть таких заказчиков! Уж ладно, прогнозировали бы мы подорожание, тогда можно заподозрить, что щелкоперам платят застройщики и крупные риелторы, а так... Разве что провинциалы, "оккупирующие" Киев, дружно скинулись на публикации о приближении кризиса (обвала, коррекции цен — как вам угодно), чтобы затем подешевле обзавестись крышей над головой. Бред? Тогда давайте рассуждать здраво.

Не журналисты виноваты: он сам пришел, этот циклический, время от времени возникающий, сиречь нормальный, кризис покупательского спроса. Если не могут купить жилье — хоть "беушное", хоть в новострое — те, кто пашут от зари до зари, значит — "все гнило в Датском королевстве". Легче всего обвинить банки, не дающие кредиты тем, кто зарабатывают менее $1500 в месяц, опасаясь невозвратов. Но вспомним ипотечный кризис в США, аукнувшийся обвалом в странах Балтии (в Латвии квартиры упали на 40%) и Казахстане, где недостроенные дома стали памятниками жадности. Есть риск повторить этот сценарий. А если не желаете, придется вам, торговцы домашними очагами, наступить на горло своим аппетитам и все-таки плавненько снижать цены.

Прикрепленный файл:

table_10.pdf


table_11.pdf


Реклама на segodnya.ua Реклама
Все новости
Показать еще
Реклама на segodnya.ua Реклама
Помощь во время войны
Больше новостей
Финанс-дайджест
Больше новостей
Industry
Больше новостей
Квартирный вопрос
Больше новостей
Время зарабатывать
Техно
Больше новостей
Коммуналка
Больше новостей
Наши деньги
Больше новостей
Война в Украине
Больше новостей
Money-лайфхакер💰
Главное о деньгах
Все новости
Последние новости
Показать еще
Валюта
Курс доллара в кассах банков (покупка/продажа)
1
ПУМБ ПУМБ
35.8/36.3
2
ПриватБанк ПриватБанк
35.5/36.3
3
Ощадбанк Ощадбанк
35.7/36.15
4
Райффайзен Банк Райффайзен Банк
36.4/37.1
5
Укрэксимбанк Укрэксимбанк
36.2/36.7
6
Альфа-Банк Альфа-Банк
35.5/36.7
7
Укргазбанк Укргазбанк
35.4/36.4
8
Универсал Банк Универсал Банк
35.4/36.9
9
OTP Bank OTP Bank
31.95/35.0
ЗАПРАВКИ
Топливо сегодня
95+
95
ДТ
ГАЗ
51,50
49,52
50,69
27,61
51,90
49,90
50,90
27,89
53,05
51,38
51,63
27,56
53,50
51,50
51,50
28,21
53,99
52,49
53,99
28,48
56,99
54,99
54,99
28,97
56,99
54,99
54,99
28,98
57,88
54,39
54,49
28,65
58,99
56,99
55,99
28,98
-
48,90
49,01
27,00
Отставка Бориса Джонсона
Новая обложка The Economist
Рейтинг цен
Сколько стоит жилье в новостройках Киева (грн за м²)
1
Печерский Печерский
90 592
2
Шевченковский Шевченковский
57 791
3
Оболонский Оболонский
54 494
4
Подольский Подольский
51 178
5
Голосеевский Голосеевский
46 989
6
Святошинский Святошинский
36 659
7
Днепровский Днепровский
35 882
8
Дарницкий Дарницкий
35 881
9
Деснянский Деснянский
35 364
10
Соломенский Соломенский
31 688
Прогноз 🔑
ТОП-5 в сфере IT
Востребованные специальности
Программирование

Программирование

Инженер

Инженер

Системы управления предприятиями

Системы управления предприятиями

Web-инженер

Web-инженер

Web-мастер

Web-мастер

Актуальные предложения 🔥
Выбор украинцев 🚘
Какие новые легковые авто покупали в июне
1
Toyota Toyota
456
2
Renault Renault
327
3
Volkswagen Volkswagen
263
4
Hyundai Hyundai
172
5
Skoda Skoda
168
6
Mitsubishi Mitsubishi
162
7
BMW BMW
120
8
Nissan Nissan
102
9
Mercedes Mercedes
94
10
Ford Ford
87
Подробнее
Must Know
Штрафы для владельцев животных в Украине

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак опасных пород без намордника — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Выгул собак в запрещенных местах — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Неубранные за животным экскременты — от 170 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Нанесение животным вреда имуществу или здоровью человека — от 1700 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн

Издевательство над животным — от 3400 грн
Детальнее
Классы жилья
В чем отличие?
Эконом

Обычно это типичные многоэтажки без чрезмерных архитектурных решений, похожие друг на друга, но их основная задача – универсальность и обеспечение квартирами как можно большего количества людей. В Киеве средняя цена за квадратный метр в "экономе" составляет 27 тыс. грн.

Комфорт

В таких домах предусмотрены зоны для хранения детских колясок или велосипедов, есть гардеробные, охрана на территории, улучшенная детская площадка и паркинг. В Киеве за такие квартиры в новостройках просят в среднем 35,3 тыс. грн за кв. м.

Бизнес

В новостройках есть большие подземные паркинги с одним паркоместом на квартиру. Обычно такие здания охраняются, есть консьерж, улучшенные детские площадки, а по уходу за территорией нанимают садоводов. Жители столицы в среднем платят 57,7 тыс. грн за квадратный метр в такой квартире.

Элит

Над дизайном жилья работают приличные дизайнеры. Территория охраняется, а паркоместа обустраивают с запасом. В таких жилых комплексах строят теннисные корты, бассейны, супермаркеты, частные школы и т.д. В Киеве один квадратный метр такого жилья стоит в среднем 98,8 тыс. грн.

1 /2
Все о квартирах
статистика
Курс криптовалюты сегодня

Валюта

Цена, usd

Bitcoin (BTC)

62354.97

Dogecoin (DOGE)

0.13

Ethereum (ETH)

3447.52

Litecoin (LTC)

84.08

Ripple (XRP)

0.61

Наша экономика
5 главных цифр
1
Потребительская инфляция Потребительская инфляция
18%
2
Учетная ставка Учетная ставка
25%
3
Официальный курс евро Официальный курс евро
29,7 грн
4
Официальный курс доллара Официальный курс доллара
29,25 грн
5
Международные резервы Международные резервы
$22,8 млрд
Знать больше💡

Нажимая на кнопку «Принять» или продолжая пользоваться сайтом, вы соглашаетесь с правилами использования файлов cookie.

Принять