/ Фото: Данило Павлов, Сьогодні
Ось уже майже два місяці Україна сидить на карантині. Природно, масова ізоляція не проходить безслідно, а зачіпає всі сфери життя. Серйозний удар припав по економіці й бізнесу. Проте, раніше ми вже розповідали, що найменше така ситуація вплинула на ринок нерухомості. Учасники ринку припускають, що після закінчення карантину українці почнуть активніше купувати квартири, в тому числі з інвестиційною метою. Однак економічні експерти відзначають, що в умовах кризи купівля нерухомості буде по кишені не всім. Сайт "Сьогодні" з'ясував, що буде з ринком нерухомості.
Ринок нерухомості після карантину
За час карантину попит на житло істотно скоротився – в середньому на 50%.
Анжеліка Саакян, директор по маркетингу багатофункціонального ЖК POLARIS Home & Plaza, розповідає, що до "карантинної" кризи понад 70% всього попиту доводилося на об'єкти нових якісних форматів житла з високою ліквідністю вкладень. Різниця у вартості таких квартир на котловані і на етапі введення об'єкта в експлуатацію досягає 30-50% від початкової суми інвестицій.
"Жорсткі умови карантину не дозволяють багатьом зробити придбання. Дуже багато запланованих угод були відкладені, відповідно зріс так званий відкладений попит. За підсумками 1 тижня карантину на 1 продану квартиру доводилося 6-7 відкладених. Швидше за все, до закінчення карантину кількість відкладених покупок може зрости до 10-15 до однієї проданої квартирі (тобто, відкладений попит за весь період карантину збільшиться майже в 2 рази)", – прогнозує Саакян.
Олександр Ізаров, керівник проекту RUSANIV RESIDENCE, зазначив, що міграція покупців з більш дешевих сегментів у більш якісні за всіма показниками мала стати однією з тенденцій 2020 року.
"Природно, карантин закінчиться. Забудовники націлені, що це станеться в травні. Принаймні будуть скасовані жорсткі його умови, що дозволить покупцям повернутися на ринок. Після карантину варто чекати короткострокового сплеску продажів. При цьому очевидно, що попит, як і на початку року, буде зосереджений на якісних проектах таких форматів як "місто в місті", МФК, екокомплекси, live-work-play. За моїми прогнозами, в перший місяць після закінчення/ослаблення карантину різниця між попитом і пропозицією може скоротитися на 10% – до 30%. При цьому 4/5 покупців буде сконцентрована на об'єктах нових форматів", – каже Ізаров.
Він додав, що забудовники зацікавлені в стабільності цін, розуміючи, що різкі цінові сплески змусять інвесторів шукати варіанти подешевше, ігноруючи якісні характеристики ЖК. Чимало залежатиме від виробників будівельних матеріалів: якщо їх ціни залишатимуться стабільними, то кошторисна вартість будівництва залишиться на колишньому рівні.
Яке житло користуватиметься попитом після карантину
Ізаров прогнозує, що після карантину попит концентруватиметься на об'єктах нових форматів, а також на однокімнатних квартирах.
"Очікується, що понад 70% всіх продажів припаде на 1-кімнатні квартири площею до 50 м2. Локація: на сьогоднішній день головними умовами успішної локації варто вважати гарне транспортне сполучення і можливість за мінімальний відрізок часу дістатися до центру міста. Також наявність вже створеної інфраструктури в місці забудови і, звичайно ж, рекреаційні можливості: ЖК поблизу парків, річки, озер, лісу будуть щонайбільш затребувані у покупців", – говорить Ізаров.
Анжеліка Саакян додає, що після закінчення карантину впродовж місяця будемо спостерігати поступове збільшення продажів.
"Імовірно, до 50% всіх куплених квартир – це будуть інвестиційні угоди саме з метою зберегти кошти. Тобто, особлива увага покупця буде прикута до об'єктів нових форматів на початкових стадіях будівництва, коли стартова ціна найбільш прийнятна і обіцяє покупцеві дохід до 25% на рік. Якщо говорити про те, що саме купуватиметься, то, перш за все, це однокімнатні квартири площею 35-46 м2. Саме однокімнатні квартири є найбільш затребуваним товаром, – зазначає Саакян.
Чому люди замислюються про купівлю житла в розпал кризи
Часто українці купують нерухомість, щоб забезпечити себе постійним пасивним доходом. Карантин показав, що чимало можуть відразу залишитися без роботи і засобів до існування, тому інші джерела прибутку стали особливо затребуваними.
Олександр Ізаров передбачає, що кількість людей, які купують квартиру для себе, скоротиться з 45% до 30% в загальній структурі продажів. Придбання житла відкладе та категорія людей, якої вже торкнулася криза, які не знають, що буде з їх роботою або бізнесом. І в такій ситуації їх відмова цілком резонна. Але при цьому, швидше за все, кількість інвестиційних придбань збільшиться до 50%.
"НБУ повідомив, що за перші 2 тижні карантину люди масово забирали свої кошти з банків. Відтік капіталу оцінювався практично в 4 млрд грн і 12 млн доларів. Понад 50-70% цих коштів може бути вкладено в первинний ринок житла, як єдиний прийнятний спосіб для збереження коштів", – вважає Ізаров.
Саакян також говорить, що на даний момент люди намагаються зберегти свої кошти, в тому числі вкладаючи в нерухомість.
"Є 3 аспекти, за якими можна робити висновки, чи є в будівництві криза. По-перше, це скорочення кількості покупців, по-друге, зупинка споруджуваних об'єктів, по-третє, інфляція, яка веде до подорожчання будівництва і підвищення гривневих цін. Пам'ятаємо, що первинний ринок житла, ринок виробництва будматеріалів міцно прив'язані до курсу долара. Але зараз – форс-мажор. Поки завчасно говорити про те, що буде з економікою. Всі ринки зараз поставлені на паузу. Думаю, що після закінчення карантину впродовж 1-1,5 місяців стане ясно, що буде далі", – підсумувала Саакян.
Проте, економісти налаштовані не так позитивно і відзначають, що після карантину у багатьох просто не залишиться грошей на купівлю квартир. Олександр Хмелевський, незалежний експерт і кандидат економічних наук, говорить, що карантин уже викликав світову економічну кризу, яка боляче вдарить по економіці України і істотно знизить рівень життя народу. Уже роботу втратили, за різними оцінками, близько трьох мільйонів осіб, збанкрутують тисячі підприємств, зокрема, особливо постраждає малий бізнес.
"Значну частину своїх заощаджень населення витратить під час перебування на карантині на споживчі товари. Тому люди в більшості залишаться без грошей на покупку нерухомості. Вихід з кризи буде тривалим. <...> Тому не варто очікувати пожвавлення ринку нерухомості раніше кінця 2021 – початку 2022 року. Компанії, які займаються продажем нерухомості, своїми заявами про швидке зростання попиту намагаються збільшити продажі і переконати покупців, що ціни досягли дна і все буде дорожчати. Але реальна ситуація спростовує їхні заяви", – зазначає Хмелевський.
Максим Орищак, аналітик "Центру біржових технологій", говорить, що попит на нерухомість в Україні буде помірним, так як заощаджень населення не вистачить на масову скупку квартир, а представники будівельного сектора навряд чи будуть готові продавати нерухомість собі в збиток. Продати дешевше, ніж витратили на проект – це нереальний сценарій для ринку нерухомості в Україні.
"Зверніть увагу, що вже за період з 6 до 17 квітня 2020 року об`єм термінових гривневих депозитів і ощадних сертифікатів в банках з іноземним капіталом скоротився на 800 млн грн. Якщо з початку 2020 року депозитний портфель іноземних банків в національній валюті зростав, то після березня НБУ зафіксував різке падіння. Якщо врахувати терміни початку карантину, то зрозуміло, що населенню не вистачає коштів на існування без грошових поповнень з роботи. Значить, чим довше буде період карантину, чим довшим буде термін самоізоляції, тим більше руйнування не тільки для економіки і банківського сектора, але і для заощаджень кожної окремої сім'ї. Якщо за період самоізоляції і відсутності бізнес-активності в країні населення встигне елементарно проїсти свої накопичення, то про відкладений попит на нерухомість не йдеться", – пояснив Орищак.
Він додав, що в цілому українська економіка в цьому році впаде на 7,7%. Це найнегативніший прогноз у порівнянні з сусідніми країнами: в Польщі – 4,6%, в Румунії – 4,9%, наприклад. Крім того, економісти попередньо чекають, що темпи відновлення у всіх буде швидшим, ніж в Україні. З огляду на приплив робочої сили на ринок праці країни ми розуміємо, що заробітні плати зростати теж не будуть. Говорити про казкові накопичення заробітчан не доводиться, тому що в більшості своїй ті, хто працював за кордоном, відправляли гроші сім'ям в Україну.
Про те, як лихоманить ринок оренди житла дивіться в сюжеті "Сьогодні":