/ Фото: Данил Павлов, Сегодня
Вот уже почти два месяца Украина сидит на карантине. Естественно, массовая изоляция не проходит бесследно, а задевает все сферы жизни. Серьезный удар пришелся по экономике и бизнесу. Тем не менее, раннее мы уже рассказывали, что меньше всего такая ситуация повлияла на рынок недвижимости. Участники рынка предполагают, что после окончания карантина украинцы начнут активнее покупать квартиры, в том числе с инвестиционной целью. Однако экономические эксперты отмечают, что в условиях кризиса покупка недвижимости будет по карману не многим. Сайт "Сегодня" выяснил, что будет с рынком недвижимости.
Рынок недвижимости после карантина
За время карантина спрос на жилье существенно сократился – в среднем на 50%.
Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК POLARIS Home&Plaza, рассказывает, что до "карантинного" кризиса более 70% всего спроса приходилось на объекты новых качественных форматов жилья с высокой ликвидностью вложений. Разница в стоимости таких квартир на котловане и на этапе ввода объекта в эксплуатацию достигает 30-50% от первоначальной суммы инвестиций.
"Жесткие условия карантина не позволяют многим совершить покупку. Очень много запланированных сделок были отложены, соответственно вырос так называемый отложенный спрос. По итогам 1 недели карантина на 1 проданную квартиру приходилось 6-7 отложенных. Скорее всего, до окончания карантина количество отложенных покупок может возрасти до 10-15 к одной проданной квартире (то есть, отложенный спрос за весь период карантина увеличится почти в 2 раза)", – прогнозирует Саакян.
Александр Изаров, руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE, отметил, что миграция покупателей из более дешевых сегментов в более качественные по всем показателям должна была стать одной из тенденций 2020 года.
"Естественно, карантин закончится. Застройщики нацелены, что это произойдет в мае. По крайней мере будут отменены жесткие его условия, что позволит покупателем вернуться на рынок. После карантина стоит ждать краткосрочного всплеска продаж. При этом очевидно, что спрос, как и в начале года, будет сосредоточен на качественных проектах таких форматов как "город в городе", МФК, эко-комплексы, live-work-play. По моим прогнозам, в первый месяц после окончания/ослабления карантина разница между спросом и предложением может сократится на 10% – до 30%. При этом 4/5 покупателей будет сконцентрировано на объектах новых форматов", – говорит Изаров.
Он добавил, что застройщики заинтересованы в стабильности цен, понимая, что резкие ценовые всплески заставят инвесторов искать варианты подешевле, игнорируя качественные характеристики ЖК. Многое будет зависеть от производителей строительных материалов: если их цены будут оставаться стабильными, то сметная стоимость строительства останется на прежнем уровне.
Какое жилье будет пользоваться спросом после карантина
Изаров прогнозирует, что после карантина спрос будет концентрироваться на объектах новых форматов, а также на однокомнатных квартирах.
"Ожидается, что более 70% всех продаж придется на 1-комнатные квартиры площадью до 50 м2. Локация: на сегодняшний день главными условиями удачной локации стоит считать хорошее транспортное сообщение и возможность за минимальный отрезок времени добраться в центр города. Также наличие уже созданной инфраструктуры в месте застройки и, конечно же, рекреационные возможности: ЖК вблизи парков, реки, озер, леса будут наиболее востребованы у покупателей", – говорит Изаров.
Анжелика Саакян добавляет, что после окончания карантина в течение месяца будем наблюдать постепенное увеличение продаж.
"Предположительно, до 50% всех купленных квартир – это будут инвестиционные сделки именно с целью сохранить средства. То есть, особое внимание покупателя будет приковано к объектам новых форматов на начальных стадиях строительства, когда стартовая цена наиболее приемлема и сулит покупателю доход до 25% в год. Если говорить о том, что именно будет покупаться, то, прежде всего, это однокомнатные квартиры площадью 35-46 м2. Именно однокомнатные квартиры являются наиболее востребованным товаром, – отмечает Саакян.
Почему люди задумываются о покупке жилья в разгар кризиса
Часто украинцы покупают недвижимость, чтобы обеспечить себя постоянным пассивным доходом. Карантин показал, что многие могут в одночасье остаться без работы и средств к существованию, поэтому другие источники дохода стали особо востребованными.
Александр Изаров предполагает, что количество людей, приобретающих квартиру для себя, сократится с 45% до 30% в общей структуре продаж. Покупку жилья отложит та категория людей, которой уже коснулся кризис, которые не знают, что будет с их работой или бизнесом. И в такой ситуации их отказ вполне резонен. Но при этом, вероятнее всего, количество инвестиционных приобретений увеличится до 50%.
"НБУ сообщил, что за первые 2 недели карантина люди массово забирали свои средства из банков. Отток капитала оценивался практически в 4 млрд грн и 12 млн долларов. Более 50-70% этих средств может быть вложено в первичный рынок жилья, как единственный приемлемый способ для сохранения средств", – считает Изаров.
Саакян также говорит, что на данный момент люди пытаются сохранить свои средства, в том числе вкладывая в недвижимость.
"Есть 3 аспекта, по которым можно делать выводы, есть ли в строительстве кризис. Во-первых, это сокращение количества покупателей, во-вторых, – остановка строящихся объектов, в-третьих, – инфляция, которая ведет к удорожанию строительства и повышению гривневых цен. Помним, что первичный рынок жилья, рынок производства стройматериалов крепко привязаны к курсу доллара. Но сейчас – форс-мажор. Пока рано говорить о том, что будет с экономикой. Все рынки сейчас поставлены на паузу. Думаю, что после окончания карантина в течение 1-1,5 месяцев станет ясно, что будет дальше", – подытожила Саакян.
Тем не менее, экономисты настроены не так положительно и отмечают, что после карантина у многих просто не останется денег на покупку квартир. Александр Хмелевский, независимый эксперт и кандидат экономических наук, говорит, что карантин уже вызвал мировой экономический кризис, который больно ударит по экономике Украины и существенно снизит уровень жизни народа. Уже работу потеряли, по разным оценкам, около трех миллионов человек, обанкротятся тысячи предприятий, в частности, особенно пострадает малый бизнес.
"Значительную часть своих сбережений население потратит во время пребывания на карантине на потребительские товары. Поэтому люди в большинстве останутся без денег на покупку недвижимости. Выход из кризиса будет длительный. <...> Поэтому не стоит ожидать оживления рынка недвижимости ранее конца 2021 – начала 2022 года. Компании, которые занимаются продажей недвижимости, своими заявлениями о быстром росте спроса пытаются увеличить продажи и убедить покупателей, что цены достигли дна и все будет дорожать. Но реальная ситуация опровергает их заявления", – отмечает Хмелевский.
Максим Орыщак, аналитик "Центра биржевых технологий", говорит, что спрос на недвижимость в Украине будет умеренным, так как сбережений населения не хватит на массовую скупку квартир, а представители строительного сектора вряд ли будут готовы продавать недвижимость себе в убыток. Продать дешевле, чем потратили на проект – это нереальный сценарий для рынка недвижимости в Украине.
"Обратите внимание, что уже за период с 6 до 17 апреля 2020 года объем срочных гривневых депозитов и сберегательных сертификатов в банках с иностранным капиталом сократился на 800 млн грн. Если с начала 2020 года депозитный портфель иностранных банков в национальной валюте рос, то после марта НБУ зафиксировал резкое падение. Если учесть сроки начала карантина, то понятно, что населению не хватает средств на существование без денежных пополнений с работы. Значит, чем дольше будет период карантина, чем дольше будет срок самоизоляции, тем большее разрушение не только для экономики и банковского сектора, но и для сбережений каждой отдельной семьи. Если за период самоизоляции и отсутствия бизнес-активности в стране население успеет элементарно проесть свои накопления, то про отложенный спрос на недвижимость речи не идет", – пояснил Орыщак.
Он добавил, что в целом украинская экономика в этом году упадет на 7,7%. Это самый негативный прогноз по сравнению с соседними странами: в Польше – 4,6%, в Румынии – 4,9%, например. Кроме того, экономисты предварительно ждут, что темпы восстановления у всех будет более быстрым, чем в Украине. Учитывая приток рабочей силы на рынок труда страны мы понимаем, что заработные платы расти тоже не будут. Говорить о сказочных накоплениях заробитчан не приходится, так как в большинстве своем те, кто работал за границей, отправляли деньги семьям в Украину.
О том, как лихорадит рынок аренды жилья смотрите в сюжете "Сегодня":