У липні в Україні стартувала нова державна програма доступного іпотечного кредитування під 10%, але черг з охочих купити квартиру не помітно. Національний банк (НБУ) запропонував уряду запровадити часткову компенсацію відсоткової ставки за іпотекою, тому що позики під 10% банки пропонують одиницям.
Кореспондент "Сьогодні" Віталій Литвин протягом місяця намагався оформити дешеву іпотеку в державному банку. Під час експерименту він зробив вигляд, що хоче придбати квартиру в кредит.
На розпитування про мінімальний відсоток по кредиту йому відповіли – 13,99%. Це для новобудов. Щодо вторинного ринку, то тут 9,99% встановлюються тільки на перші півроку, а починаючи з сьомого місяця платити вже потрібно цілих 15%. Заявленими урядом 10% навіть не пахне. І це при тому, що влітку НБУ знизив облікову ставку, яка є показником вартості грошей для банків. З червня цей показник становить рекордно низькі 6%.
"Зі зниженням облікової ставки, на жаль, не знизилася, а навпаки, за останні роки підросла ставка резервування. На певну суму, на яку банк видає кошти в кредит, він повинен створити резерви. І ця ставка резервування тепер 11%", – пояснює засновниця і голова українського клубу нерухомості Ольга Соловей.
Забудовники, як і банки, теж не відчули змін.
"На продажу наших ЖК поки іпотека не вплинула. Тому що, по-перше, вона поки адресна – йде тільки для військовослужбовців, якихось працівників правоохоронних органів. На вільному ринку цієї іпотеки, про яку багато говорять, поки немає", – констатує засновник компанії-забудовника Ігор Ніконов.
"Кількість звернень за іпотечним кредитування зібльшилася в 3-4 рази. А ось кількість виданих кредитів практично не змінилося", – додає експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак.
Але в тому ж Нацбанку непохитні:
"За перше півріччя цього року банки видали півтора мільярда гривень. Середня сума" чека "по іпотеці становить близько 900 тисяс гривень. Я б не сказала, що це значне зростання. Це, можна сказати, на рівні історичних норм", – наводить цифри головна економістка управління аналізу системних ризиків Департаменту фінансової стабільності НБУ Олена Шмигель.
Але якщо згадувати історію, то у 2008 році, наприклад, житла в кредит придбали майже на 90 млрд гривень. Левова частка позик була у валюті – долар тоді коштував п'ять гривень. А після кризи 2008 року вартість валюти підскочила, ринок почало штормити, і це закінчилося формуванням величезних заборгованостей за іпотеці. І зараз банки вже закладають ризики у вартість іпотеки.
Як показав експеримент "Сьогодні", крім власне відсотків за користування кредитом, потрібно застрахувати своє життя і житло. Деякі банки не гребують брати додаткову комісію за оформлення кредиту.
Але і це ще не все – якщо немає початкового внеску від 20%, то іпотеки не буде. Зменшити цей внесок до 10% можна тільки надавши у заставу ще одну квартиру. Але де взяти ще одну квартиру, якщо не назбирав навіть на першу? Втім, в іншому банку нашого кореспондента приголомшили ще менш приємними цифрами:
"Попередньо ухвалене позитивне рішення на вартість нерухомості в мільйон гривень. Вам необхідно буде внести аванс 50%, тобто 500 тисяч гривень", – говорять в банку.
У Нацбанку кажуть, що така ситуація абсолютно стандартна.
"Так, це насправді є звичайною ситуацією на ринку іпотеки поки. Саме тоді банк може запропонувати низьку і досить приємну процентну ставку по іпотеці. <...> Варто розуміти, що дуже сприятливі ставки за іпотекою – 10-11-12% – банки пропонують окремої категорії позичальників. Це найбільш лояльні клієнти банків з перевіреною і гарною кредитною історією ", – пояснює Шмігель.
У країнах Європи ситуація помітно відрізняється від української.
"Зазвичай процентна ставка за кредитами ув Європі – це 1-3%. Понад те, у деяких європейських країнах діє негативна процентна ставка за іпотечними кредитами – у Швейцарії, в Японії, Данії, Швеції позичальникам ще доплачують 0,5% за те, що вони беруть іпотеку ", – розповідає Берещак.
Сім'я з Харкова вже кілька років живе у Польщі. Нещодавно вони кредит на житло. Кажуть, що початковий внесок становив 10%, але з таким низьким відсотком працюють тільки 2-3 польських банки. Більшість вимагає заплатити 20-30%. Тобто зазвичай авансовий платіж такий же, як в Україні, але що з процентною ставкою?
"Повна процентна ставка 3,97% річних. Договір у нас на 360 місяців, тобто 30 років", – говорять переїхали до Польщі харків'яни.
"Українці дуже багато купують нерухомості в Польщі. Для них досить прозорі механізми придбання житла в Польщі", – підтверджує Соловей, уточнюючи, що головна вимога до позичальника – щоб кредит не перевищував третини доходу.
А чого вимагають від позичальників українські банки?
"Банки не афішують цього, але неофіційна інформація говорить про те, що абивас прокредитували, дохід сім'ї повинен досягати від 1000-1500 доларів. Тільки 6,5% українців мають офіційний дохід від 1000 доларів", – констатує Берещак.
У Верховній Раді вже представили держбюджет на наступний рік. Серед іншого, чиновники заявили про наміриздешевити іпотеку.
"Ставка кредитування по іпотеці складе 7%, лізингова ставка – 5%. Термін кредитування – 20 років. Скористатися цим інструментом зможуть більше 30 тисяч сімей", – заявив міністр фінансів Сергій Марченко.
Як зазначають експерти, на таку програму чи вистачить коштів. Але радять уряду запам'ятати, що запуск реальної дешевої іпотеки дозволить пожвавити економіку.
"Кожна гривня, вкладена в житлове будівництво за допомогою іпотеки, приносить ВВП 11,5 гривні", – підрахувала Верещак.
"Сьогодні мінімальна ставка, яку ми обговорюємо з державними банками, може бути 12%. Поки цієї ставки немає! Але і це велика ставка, я вважаю. Я вважаю, що 7% – максимум в гривні", – ділиться побажанням засновник компанії-забудовника Ігор Ніконов.
Втім, рішення, брати іпотеку чи ні, кожен приймає самостійно. Слід звернути увагу, що крім відсоткової ставки по кредиту, на позичальника лягає тягар додаткових платежів за страхування, оцінку майна і юридичний супровід.
Нагадаємо, раніше в НБУ також пояснювали, як захиститися від недобросовісних колекторів, які тероризують не тільки самих боржників, а й їхніх знайомих.