Незважаючи на коронакризу, локдауни і зростання безробіття, українці у 2020 році купували і продавали нерухомість не менш активно, ніж протягом попередніх років. І це при тому, що, як розповідав сайт "Сьогодні", ціни на квадратні метри не падали, а навіть потроху росли. Понад те, експерти вважають, що саме підвищений попит на житло накрутив ціни на нерухомість.
Чому продажі квартир не зменшилися? Звідки у людей гроші та чому вони не бояться витрачати їх під час кризи?
Провальним був лише другий квартал
Втім, не можна сказати, що пандемія зовсім не вплинула на кількість угод з житловою нерухомостю. Згідно квартальних звітів про діяльність державних і приватних нотаріусів, які публікуються на сайті Мін'юсту, у другому кварталі минулого року кількість угод все-таки відчутно зменшилася – як у порівнянні з другим кварталом 2019 року, так і в порівнянні з першим кварталом 2020-го (ринок нерухомості має певну сезонність, тому правильніше порівнювати квартальні дані за різні роки).
Результати першого кварталу 2019-го і 2020 років мало відрізняються: кількість договорів відчуження майна становило 94 084 і 94 406 відповідно. Але якщо в другому кварталі 2019-го було укладено 109 676 договорів, то в другому кварталі 2020-го – лише 83 071 тобто на 25% менше.
А ось у третьому кварталі 2020-го торішні показники були помітно перевищені: за цей період було укладено 130 335 угод по відчуженню нерухомості, тоді як в 2019-му – тільки 122 229. Зазначимо, що III квартал – це літні місяці, коли ринок нерухомості традиційно "спить".
Результати IV кварталу 2020 року поки не опубліковані, однак, з досвіду попередніх років, четвертий квартал зазвичай – найрезультативніший.
Квартира як інструмент інвестицій
У "Звіті про фінансову стабільність" Нацбанку підвищення попиту на житлову нерухомість у 2020 році пояснювали кількома причинами:
- пожвавлення іпотечного кредитування;
- зростання рівня заощаджень в умовах кризи;
- зниження прибутковості депозитів, які є альтернативним інструментом інвестування.
Разом з тим в НБУ визнають: іпотека поки має мізерно малий вплив на ринок нерухомості. За рахунок іпотечного кредитування на сьогоднішній день фінансується менш 5% договорів з купівлі житла. Тобто зростання попиту на нерухомість в умовах кризи пояснюється в основному двома іншими причинами.
Багато досліджень свідчать про те, що під час кризи люди намагаються менше витрачати. Втім, і можливостей витрачати у них в період карантину набагато менше: у відпустку за кордон не полетиш, індустрія розваг в Україні теж в напівзакритому стані. А при роботі з дому навіть на бензині для авто виходить непогана економія.
Що ж робити з невитраченими грошима? Багато по-старому переводять зекономлені гривні в долари та зберігають їх "під матрацом". Однак в останні роки українці все частіше замислюються над тим, куди можна інвестувати вільні кошти. Тобто куди вкласти гроші, щоб вони не просто лежали, а приносили новий дохід.
Найдоступніші інструменти для інвестування в Україні – це банківський депозит і нерухомість. Якщо грошей вистачає на будь-який з них, люди вибирають надійніші та прибутковіші. І ось тут однозначно виграє нерухомість.
Ставки за депозитами у 2020 році продовжували знижуватися. В середині минулого року в надійні банки можна було покласти гривні максимум під 8-9% реального прибутку (не декларативні відсотки, а ті, які насправді отримає вкладник після сплати всіх податків). Це не набагато більше, ніж індекс інфляції (вона становила у 2020 році 5%, але багато хто побоювався, що показник буде вище).
На доларових депозитах заробити можна взагалі мізер. Відсотки за ними минулого року становили в кращому випадку 1,5%, а в цьому році у великих банках взагалі впали до 0,4-0,7%.
Разом з тим, ціни на нерухомість ростуть. Причому ростуть і в перерахунку на долари. Досить згадати, що на початку 2000-х невелику однокімнатну "гостинку" можна було купити за 5-6 тисяч доларів. Сьогодні ж ціна такої квартири зросла до 25 тисяч.
Фахівці вважають, що купівля нерухомості – хороший варіант довгострокових інвестицій.
"На попит вплинуло і те, що українські інвестори переключили свою увагу з зарубіжної нерухомості на українську . Адже зараз далеко не в кожну країну можна поїхати, подивитися нерухомість і купити. І незрозуміло, коли туди можна буде потрапити. Тому ті, у кого є гроші, стали більше купувати нерухомість в Україні. А куди ще вкладати, якщо є долари або євро? Прибутковість за депозитами зараз низька, інші інструменти люди погано розуміють. А нерухомість – інструмент зрозумілий, простий і досить прибутковий , – вважає президент Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта .
За його спостереженнями, люди, які купують нерухомість в якості інвестиції, минулого року особливу увагу звертали на заміську нерухомість, що значно підвищило попит у цьому сегменті ринку.
Українцям стало тісно в старих квартирах
Нацбанк перерахував лише "грошові" причини зростання попиту на житло. Але ріелтори називають й інші причини.
Так, за їхніми словами, багато клієнтів пояснюють своє бажання купити іншу квартиру тим, що у нинішньому житлі родині стало тісно. Адже раніше багато квартир вдень порожніли: дорослі розходилися по роботах, діти вирушали до школи або до дитячого садочку. Тепер же, коли одні втратили роботу, інші перейшли на віддалену, а діти теж періодично навчаються дистанційно, вдома стає тісно.
Тому люди стали шукати будь-які варіанти поліпшити свої житлові умови.
Звідки гроші?
Ріелтори кажуть: серед усіх угод, які укладаються в Україні, не багато таких, де люди оплачують всю вартість квартири своїми заощадженнями. Більша частина угод – це фактично обмін однієї квартири на іншу або інші.
"Люди не купують нерухомість за рахунок поточних доходів. Багато хто змінює умови проживання, і такі угоди займають досить велику частину із загальної кількості. Тобто, умовно кажучи, люди продали двокімнатну квартиру і купили трикімнатну. Для цього не потрібно мати дуже велику суму. 10-15 тисяч доларів – цілком підйомні гроші. Плюс хоч якось у нас починає працювати іпотечне кредитування. Процентні ставки падають, банки видають більше іпотечних кредитів, і люди цим користуються. Тому попит в тих категоріях, де не потрібно витрачати багато грошей, зростає", – говорить Юрій Піта.
Крім того, економісти нагадують: навіть протягом кризового 2020 ріоку до України продовжувала надходити валюта від "заробітчан". Та й доходи українців в цілому не зменшилися, а, навпаки, виросли.
"Не можна сказати, що у 2020 році доходи людей істотно впали. У нас зросла середня зарплата, зросла реальна зарплата. Хоча зрозуміло, що в різних секторах по-різному. Але хтось втратив, а хтось заробив. По-друге, під час цієї кризи дуже вдало спрацювала тіньова економіка. Коли люди стали звільнятися з офіційної роботи і шукати можливості заробити, тіньова економіка навіть зросла. Плюс українські "заробітчани" не дали ринку впасти. У 2020 році перекази в Україну, звичайно, зменшилися, але не суттєво. І, коли почалася криза, люди стали шукати, куди інвестувати гроші: в депозит чи в нерухомість? Відсотки по валютних депозитах падають, на сьогоднішній момент можна заробити максимум 1% за рік. І люди почали вкладати в нерухомість", – пояснює президент Українського аналітичного центру Олександр Охрименко .
До речі, підвищений попит на нерухомість у кризовому 2020 році спостерігався не тільки в Україні, а й в багатьох європейських країнах і в США.
Напередодні Нового року Кабмін спростив умови для отримання житла переселенцями. Подробиці – в сюжеті: