Первинний ринок, як і всі інші галузі в Україні, потерпає від наслідків війни / Фото: Getty Images, Колаж: Сьогодні
Війна Росії проти України завдала нашій країні величезних збитків. Офіційні органи влади кажуть, що збитки вже перевалили за 500 млрд доларів і зростають щодня. Уряд запропонував громадянам фіксувати руйнування свого житла та подавати заявки на відновлення через "Дію".
Проте поки що немає жодного механізму, який би фіксував руйнування новобудов – багато будинків було вже майже здано в експлуатацію, але потім зруйновано під час бойових дій. Через те, що право власності на них не було оформлене, подавати заявки на компенсацію через "Дію" не можна.
"Сьогодні" поговорили з експертами про перспективу добудови первинного житла та про те, коли люди зможуть заселитися у свої квартири після війни.
Війна все спише
Практично від початку війни Торгово-промислова палата України (ТППУ) оголосила, що в країні через воєнні дії сталися форс-мажорні обставини. Тепер юрособам фактично достатньо роздрукувати з сайту ТППУ відповідну форму, щоб оголосити, що за цих умов компанія не може виконати своїх зобов'язань.
Форс-мажорні обставини не дозволяють автоматично скасувати зобов'язання за договором. Але є низка інших норм, які може застосовувати бізнес. Наприклад, сторони договору звільняються від обов'язку щодо сплати штрафних санкцій за договором – наприклад, неустойки, штрафу чи пені у разі зривів строків виконання робіт. Найчастіше договір складено так, що інвестор повністю залежить від доброї волі забудовника, — каже юрист Артем Садовий.
Якщо говорити про ринок первинної нерухомості, то у забудовників буде безліч лазівок для того, щоб відмовляти інвесторам у добудові житла. Та й у самому договорі може бути багато варіантів, які знімають із них відповідальність.
А деякі девелопери взагалі можуть збанкрутувати з об'єктивних причин – якщо війна знищила сам недобудований будинок і техніку компанії, то без державної допомоги або виплат репарацій з боку Росії, забудовник може і не впоратися зі своїми фінансовими зобов'язаннями.
Що чекає на первинний ринок
Учасники будівельного ринку констатують, що на даний момент немає якогось механізму, який дозволив би забудовникам отримувати компенсації за пошкоджене або знищене майно.
"Вже зараз точаться дискусії про способи компенсації за втрачене чи пошкоджене житло. Пропонується кілька механізмів, жоден з яких поки не є оптимальним, адже війна триває і не відомо, скільки ще Україна зазнає руйнувань", — пояснює засновник і керуючий партнер групи компаній Concept Group Михайло Підвисоцький.
До того ж, досі незрозуміле походження джерел фінансування на відновлення країни, їх обсяг, щоб компенсувати завдані збитки.
"Очевидно, що наслідки війни радикально змінили ринок первинної нерухомості. Відновлення ж масового будівництва житла можливе лише після перемоги у війні", – каже Михайло Підвисоцький.
За його словами, для цього потрібно вирішити кілька важливих системних питань:
- Провести грошовий аудит усіх заподіяних руйнувань та пошкоджень житла.
- Розробити систему компенсацій (грошовими чи квартирами) на основі моральної шкоди постраждалим.
- Упорядкувати реформу містобудування в галузі захисту інвесторів, отримання дозвільних документів з урахуванням наслідків війни, запровадження нових вимог до безпеки громадян та "стійкості" будівель.
- Створити "фонд відновлення" зі зрозумілими джерелами фінансування та прозорим розписом видатків, термінів компенсації власникам пошкодженого та зруйнованого житла.
- Розробити фінансову систему "заохочення" девелоперів до програм відновлення житла за рахунок кредитів під мінімальні або лише номінальні відсотки (від 0% до 2-3%), інші лояльні механізми залучення забудовників, наприклад, через виділення земельних ділянок, як компенсацію за участь у програмі відновлення.
- Розробити окрему програму по завершенню новобудов збанкрутілих забудовників на основі часткового держфінансування та залучення девелоперів: аудит недобудованих через війну будинків, аудит інвесторів, встановлення термінів завершення будівництва тощо.
- Паралельне впровадження механізмів реконструкції застарілого житла та реновації промислових зон.
- Можливе запровадження гнучкої системи кредитування майбутнього будівництва житла: кредитування під конкретний проєкт будівництва та поступова відмова від продажу квартир до моменту введення об'єкта в експлуатацію.
"За великим рахунком, зараз ще рано говорити про те, що є якісь не теоретичні, а практичні напрацювання. Йде війна. Забудовники допомагають країні, і я переконаний, що масштабне відновлення якої можливе лише після перемоги", — резюмував Михайло Підвисоцький.
Раніше ми писали про те, як українці продають квартири за "сірими" схемами, а також розповідали, що буде з цінами на житло після війни.