/ Фото: Олександр Яремчук, Сьогодні
Карантин в Україні через пандемію коронавірусу COVID-19 став серйозним випробуванням для всієї країни. Під удар потрапила і сфера нерухомості, а експерти вже зараз говорять, що прогнози невтішні і будівництво нових житлових комплексів можуть значно сповільнитися. Сайт "Сьогодні" з'ясував, що буде з ринком нерухомості після карантину.
Чи можуть зупинитися будівництва
Зараз складно робити прогнози, адже ніхто не знає, коли закінчиться карантині яких збитків буде завдано бізнесу. Криза і невизначеність вже вплинули на будівельну сферу. Так, Кабмін дозволив продовжити роботу на об'єктах будівництва, але безліч будівництв зупинилися через технічні складнощі.
Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК POLARIS Home & Plaza, розповідає, що досі безперервне будівництво триває тільки на 50% об'єктів, що будуються. На 30% будівництв роботи або тимчасово припинені (в тому числі через технологічні паузи), або ведуться в скороченому режимі. Але на 20% об'єктів будівництво зупинили повністю.
"На сьогоднішній день тільки у щонайбільше 40 майданчиків (близько 15-17% від всього ринку) є вагомий запас міцності, щоб не припиняти будівництво навіть при тимчасовому скороченні покупців. Саме ці об'єкти можуть бути закінчені в термін. Для інших же об'єктів складні часи можуть настати незабаром – через 1-6 місяців. Для того, щоб зрозуміти, що буде з конкретним будівництвом, важливо знати, чи є у забудовника фінанси для продовження будівництва, не привертаючи кошти покупців", – говорить Саакян.
Вона додає, що карантин позначився і на продажах, які скоротилися від 70% на об'єктах економ-класу до 15-20% на об'єктах нових форматів. На жаль, більшість споруджуваних об'єктів здійснюється за рахунок інвесторів-покупців квартир. Тому при скороченні продажів у деяких компаній практично зникла можливість продовжувати будівництво.
"Реалії такі, що ринок перебуває в дуже складній ситуації. З одного боку, скоротяться обсяги будівництва: на цей рік було заявлено будівництво близько 40 нових ЖК, але очевидно, що за краще їх буде вдвічі менше. Реалізація ж інших запланованих на цей рік проектів може бути відкладена на невизначений термін. Крім цього, через брак фінансових можливостей дуже великі ризики появи нової хвилі довгобудів", – пояснює Саакян.
Олександр Ізаров, керівник проекту RUSANIV RESIDENCE, зазначив, що прогнози по ринку невтішні. Середні затримки з введенням об'єктів в експлуатацію можуть збільшитися на 3-6 місяців. На понад 20% об'єктів терміни здачі будуть зміщені на 3-4 місяці, на 25% – на 6 місяців, на 20-25% об'єктів – на 9-12 місяців, а на 15% – будівництво затягнеться на понад 1 рік.
"Карантин призвів до того, що виникли передумови появи довгобудів, а в частині проектів будівництво може бути замороженим на невизначений термін (вони перетворяться на недобудови). Але нагадаю, що в країні немає закону, який би хоч якось регулював питання завершення подібних проектів. На сьогоднішній день щонайменше 60-70 об'єктів знаходиться в зоні підвищеного ризику: це переважно об'єкти точкової забудови, будівництво яких велося виключно за рахунок покупців квартир. А за відсутності покупців завершити проект без сторонньої фінансової допомоги просто не можливо", – каже Ізаров.
Андрій Рижиков, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії DC Evolution, розповів, що під удар в основному потрапили несистемні забудовники, у яких немає власних фінансових ресурсів через брак надходжень грошей. Вони дійсно призупинять роботи, але великі гравці не зупинятимуть будівництва навіть в умовах продовження карантину.
"Глобально зупинити ринок будівництва може введення надзвичайного стану – після цього робити рестарт буде складно. Об'єкти одномоментно будуть змушені заморозити будівництво без консервації. І якщо ця історія триватиме довго, то чимало будівництв ризикують перетворитися на недобудови"- пояснює Рижиков.
Він додає, що відповідальні компанії в публічній площині комунікують зі своїми клієнтами, замовниками, ринком про те, що їх процес не зупиняється. Вони показують, що виконують всі необхідні заходи: міряють температуру, екіпірують співробітників у захисні засоби, менеджмент сидить на віддаленні, ніхто не збирається у групи, всі на відстані. Ця вся комунікація дуже корисна і дозволяє показати, що економіка навіть в умовах карантину розвивається.
Що буде з цінами на житло
Експерти відзначають, що поки забудовники не мають наміру міняти ціни на житло. Рижиков впевнений, що, якщо карантинні заходи залишаться на колишньому рівні або навіть будуть полегшені, будівельні майданчики продовжать свою роботу.
"Говорити про істотне зниження цін, а особливо на об'єкти, які знаходяться на фінальній стадії реалізації, годі й казати. На окремих об'єктах, які і до карантину не були затребувані ринком, можна прогнозувати зниження цін на 20-30%", – ділиться спостереженнями експерт.
Анжеліка Саакян додала, що цінова політика забудовників багато в чому залежатиме як від курсу національної валюти, так і від вартості будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт. Якщо долар "зробить крок" за позначку в 29 грн, то це спричинить подорожчання будівництва, а так як первинний ринок прив'язаний до курсу долара, то забудовники будуть змушені перерахувати свої ціни на 5-10%.
"Але забудовники не налаштовані підвищувати ціни. В ідеалі, в найближчі 1-2 місяці ринок житиме за існуючими цінами. Саме стабільна цінова політика приваблює покупців, а не аритмічні стрибки під виглядом ажіотажу. Але в деяких об'єктах за підсумками березня ціна м 2 виросла на 5%. На мою думку, така політика поки нічим не мотивована. Велика ймовірність, що покупець просто відвернеться від таких об'єктів. Адже конкуренція на ринку досить висока", – говорить Саакян.
Вона додала, що також не варто чекати, що ціни можуть обвалитися, хоча і не виключає, що в деяких об'єктах ціни можуть бути знижені на 5-10% – це переважно ЖК економ- та комфорт-класу.
"Зараз потенційним покупцям варто остерігатися дисконтів в 20%, а то і 30%. За такими знижками може бути приховано банальне шахрайство. Я практично впевнена, що є низка компаній, які через неможливість завершити свій проект під виглядом "розпродажу" скористаються можливістю залучити якомога більше коштів і зникнути", – застерігає Саакян.
Коли забудовники чекають виходу з карантину
Ізаров додає, що якщо карантин триватиме до червня, то кількість споруджуваних об'єктів скоротиться до 40%, а кількість об'єктів з повною зупинкою будівництва може зрости до 30%. Тобто, травень – дуже важливий місяць для галузі.
"Мені здається, у владних інститутах прекрасно розуміють, що жорсткий карантин ще на місяць може запустити незворотні процеси у всій економіці і в будівництві, зокрема. Але я оптиміст – вважаю, що умови карантину будуть переглянуті і громадяни зможуть жити в більш-менш звичних умовах. Чимало секторів економіки знову запрацюють", – зазначив Ізаров.
Саакян висловила схожу думку.
"Травень – це відправна точка, якої всі чекають. Я впевнена, що до тривалості карантину будуть підмішані більше політичні питання. Але саме в травні громадяни зможуть більш-менш вести звичний спосіб життя. Тому цілком можливо, що саме в травні-червні відбудеться сплеск купівельної активності, коли буде реалізований весь накопичений на березень-квітень відкладений попит. Я дуже сподіваюся, що Україні вдасться уникнути дефолту і неконтрольованої інфляції, а кредит МВФ зможе утримати економіку на плаву", – підсумувала Саакян.
Про те, як змінилася ситуація на ринку оренди житла, дивіться в сюжеті "Сьогодні":