/ Фото: Анатолiй Бойко, Сьогодні
Ще недавно квартира в столиці була мрією багатьох українців. Але протягом останніх років уподобання помітно змінилися. Через тісноту і хаотичну забудову Київ став незатишним для життя. До того ж повітря в мегаполісі забруднене настільки, що Київ постійно серед найбільш токсичних міст світу.
Водночас, на околицях Києва, як на дріжджах, виростають цілі масиви новобудов, які доступніші за ціною та водночас не поступаються столичним за комфортом та якістю. І це змушує українців перемикати свою увагу з загазованої столиці на її передмістя. Сайт "Сьогодні" розбирався, які є плюси і мінуси купівлі квартири у передмістях столиці, і скільки зараз коштує таке житло.
Удвічі дешевше, ніж у Києві
На сьогодні, за даними статистики, у Київській області будується вдвічі більше житла, ніж у самому Києві. Так, у 2020 році в Київській області почалося будівництво 1,55 млн кв. м житла, а в Києві – лише 776 тис. кв. м. В області було заплановано будівництво понад 21 тис. квартир, а в столиці – менше 4 тис. Минулого року в області в експлуатацію здані 1,2 млн кв. м житла, а в Києві – 286 тис.
За даними агентства "ЛУН", ціни на квартири у передмісті Києва на 40% дешевші, ніж у самому місті. Так, в лютому середня ціна на квартири у новобудовах Києва становила 27 700 грн за квадратний метр, а в передмісті – 17 тис./кв. м. Найдешевша однокімнатна квартира в нових будинках Києва зараз коштує 1,38 млн грн, або 50 тис. доларів, а в Київській області – 743,8 тис. грн, або менше 27 тис. дол.
Водночас, у сегменті дешевого житла, економкласу, різниця в цінах особливо помітна.
"За підсумками 2020 року різниця між середньою вартістю квартир у багатоквартирних будинках економкласу в Києві та передмісті становила близько 45%. Водночас, у найближчому передмісті, на відстані до 10 км, вже реалізовуються якісні проєкти, ціна на які відповідає вартості аналогічних за класом проєктам у центральних районах Києва", – говорить керівник проєкту Park Lake City Олег Перегінець.
Мало поверхів і автономне опалення
Житло за межами Києва приваблює українців не тільки своїми цінами. У передмістях зараз забудовуються вільні території, які раніше були полями, на таких масивах можна дозволити собі не "тіснитися" і запропонувати майбутнім мешканцям кращу інфраструктуру. Деякі квартали у передмісті Києва за зовнішнім виглядом практично не поступаються житловим районам з закордонних малюнків. Хоча заради справедливості варто зазначити, що за містом також є квартали з достатньо щільною забудовою.
"Важливим є прагнення частини покупців придбати квартиру в проєкті, який би відповідав умовам проживання в місті та водночас мав ще важливі додаткові переваги, характерні для життя за містом. Покупці хочуть жити і відпочивати за містом за принципом два в одному: міський комфорт в умовах природної гармонії", – зазначає Олег Перегінець.
Експерт вважає, що головними перевагами квартири за містом є використання в будівництві енергозберігаючих та екотехнологій, невелика поверховість, панорамне скління, системи автономного водопостачання, опалення, каналізації, закрита територія, вільна від автотранспорту, наявність місткого паркінгу, ландшафтний дизайн прибудинкової території тощо. Далеко не кожна новобудова в Києві може дозволити собі такі характеристики.
Не тільки для економних
У відповідь на запити покупців останнім часом в передмістях Києва з'являється не тільки житло економкласу, але й дорожчих сегментів. І, на думку експертів, це стане трендом на найближчі роки.
"У 2021-2023 роках очікується поступове переформатування первинного ринку в передмісті: девелопери сконцентруються на реалізації об'єктів дорожчих сегментів, поступово відмовляючись від проєктів економ-класу. Девелопери поступово відходять в концептуальні проєкти категорій комфорт+ і бізнес. Також я не виключаю, що незабаром на ринку передмістя з'являться проєкти преміум-класу також", – каже Олег Перегінець.
На його думку, в найближчі три роки кількість житлових будинків підвищеної комфортності становитиме до 40% від усієї кількості споруджуваного в передмістях житла.
"Зростає попит на об'єкти, що будуються близько до природних рекреаційних зон. Особливий акцент – це водойми та пляжі, близькість лісопаркової зони, зон відпочинку, територія для дітей та занять спортом. Крім цього, в таких житлових комплексах стануть обов'язковими наявність самодостатнього соціально-побутового інфраструктурного комплексу: кафе, магазинів, власних дитячих садків, початкових шкіл тощо", – перераховує Олег Перегінець.
Такі багатоквартирні будинки зараз часто називають екокомплексами або екоресткомплексами. У них, здебільшого, мало поверхів (5 і менше) та разом з тим є ліфти, у квартирах замість балконів – тераси, панорамне скління (вікна від підлоги до стелі).
Багато таких комплексів будуються вздовж Новообухівського шосе і менше – вздовж Бориспільської траси.
За спостереженнями забудовників і ріелторів, таке житло часто купують не для постійного проживання, а для відпочинку на природі.
"У 2021 році обираючи квартиру потенційний покупець буде звертати увагу на якість будівництва, рекреаційні можливості майбутнього ЖК, віддаленість об'єкту від міста і транспортне сполучення. Крім цього, покупці житла бізнес-класу будуть схильні використовувати заміську квартиру в якісному ЖК не тільки для постійного проживання, а ще й як "курортну нерухомість" для проведення вікендів на природі", – каже Олег Перегінець.
На його думку, є передумови до того, що в 2021 році приміське житло може подорожчати на 15-20%, залежно від локації, від формату та якості будівництва.
Мінуси квартири за містом
Проте, квартиру за містом ніяк не можна назвати ідеальним місцем проживання для середньостатистичної родини. Головним мінусом такого житла є жахлива логістика. За рідкісним винятком виїхати з району заміських новобудов, щоб потрапити до Києва, непросто. Вранці та ввечері всі виїзні дороги сковують затори, в яких можна простояти півгодини й більше. Адже дороги не розширюються і не оновлюються. А в багатьох місцях розширити дороги просто неможливо через стару забудову.
Ще одним мінусом заміського житла є відсутність дитячої інфраструктури: шкіл (їх практично немає), садочків (дуже мало і дорого), центрів творчості тощо. Саме тому батьки мусять возити дітей на навчання до Києва. А це не дуже зручно для працюючих і, знову ж таки, забирає багато часу.
"Такі квартири підходять для тих, хто не надто пов'язаний зі столицею. Кому не треба їздити постійно на роботу до Києва, хто не возить дітей до школи або садочка. Дістатися до Києва звідти буває досить складно. А якщо ще потрібно завести кудись в школу дитину – це проблема", – каже президент Асоціації фахівців з нерухомості Юрій Піта.
За спостереженнями експерта, зараз більшість цікавиться квартирами на околицях Окружної дороги, в Києво-Святошинському районі – в Коцюбинському, Вишневому, на Софіївській та Петропавлівській Борщагівці, в Крюківщині тощо. Там великий вибір і невисокі ціни. Але труднощі з логістикою стримують попит на заміське житло такого типу, говорить Піта.
Та люди, які купують житло за містом, розраховують, що ситуація із заторами зміниться. Плюс тут – зацікавленість місцевої влади і потреба жителів. Доказ того – досвід великих міст інших країн. Там давно стався масовий вихід в передмістя.
Оренда на 20% дешевша, ніж у Києві
Проте для тих, кому не потрібно їздити до Києва щодня чи кого ці труднощі не лякають, заміські квартири привабливі. Тому їх часто вибирають саме для проживання, а квартири в Києві здають в оренду.
Однак деякі покупці купують заміське житло також як інвестиції, наприклад, для здачі в оренду. Дохід від цього, звичайно, буде трохи нижчий, ніж від квартири у Києві, але з орендарями проблем немає – низькі ціни на оренду більшість з них вважає саме принадою житла.
"Звичайно, квартири за містом менше купують як інвестиції, Київ, звичайно, в цьому сенсі більше користується попитом. Але і в передмістях Києва є ринок оренди житла. Зняти однокімнатну квартиру там можна за 5-7 тисяч гривень. У Києві таких цін на більш-менш хороші об'єкти немає, тут ціни становлять від 8 тис. і вище. Тобто оренда в Києві відсотків на 20 дорожча, ніж в передмістях", – пояснює Юрій Піта.
Як держава може допомогти з грошима на власне житло – дивіться в сюжеті: