Оренда квартир. Фото Сьогодні/Pixabay
Ринок оренди житлової нерухомості в Україні поступово виходить із стагнації і повертається на "доковідний" рівень. Перед початком нового навчального року ціни традиційно зростають. Попит на житло до початку осені вже досяг докризових показників або, принаймні, наближається до них. Стихання пандемії коронавірусу і планований перехід навчальних закладів на звичайний режим роботи замість онлайну підстьобує підвищення попиту на оренду житла у великих містах.
Нетипово для літа – ціни виросли на 5-15%
За словами учасників ринку, в середньому з початку року ціни на оренду житла в Україні зросли мінімум на 10% (стандартний сегмент), а в деяких містах – на 15-20%.
За даними Асоціації фахівців із нерухомості України (АФНУ), станом на початок серпня, в найбільших містах – Києві, Харкові, Одесі, Львові та Дніпрі – було зафіксовано максимальне підвищення цін (на 15%). В інших обласних центрах ціни зросли в середньому на 5-10%. При цьому найсильніше дорожчало традиційно найбільш затребуване житло – малогабаритні квартири в будинках старої забудови, розташовані неподалік від метро або інших транспортних розв'язок.
Цьогоріч зростання цін на оренду житла спостерігався протягом усього літа, що зовсім нетипово для цього періоду. Зазвичай вже з травня ціни падають і лише з другої половини серпня помітно поступове пожвавлення: починається новий навчальний рік, люди повертаються з відпусток, а в міста повертаються трудові мігранти. Однак нинішня ситуація тісно пов'язана з карантинним 2020 роком, коли під час першого весняного локдауну ринок пережив шок і ціни на оренду житла впали. Тоді, за даними АФНУ, в деяких великих обласних центрах, таких, як Миколаїв, Херсон і Запоріжжя, ціни впали на 50-70%. В інших регіонах ринок "просів" у середньому на 35-40%.
Нині ринок оренди відновлюється і, за словами експертів, до початку осені попит і ціни на оренду житла в Україні зросли і наблизилися до докризових.
У Києві неможливо знайти житло дешевше 8000 грн в місяць
Як розповіла "Сегодня" перший віце-президент Союзу фахівців з нерухомості України Лариса Ставинога, станом на кінець серпня, найбільш затребуване бюджетне житло (6-8 тис. грн/місяць) в Києві знайти практично неможливо. На квартири цій ціновій категорії величезний попит за відсутності пропозиції.
"Ажіотаж є як завжди, традиційно в цей період часу, і буде він тривати десь до середини вересня. Телефони просто "червоні", – говорить експерт.
За її даними, нині середня ціна оренди бюджетної квартири в столиці недалеко від метро становить 9-12 тис. грн. За словами Ставинога, ціни на оренду житла в столиці зросли в середньому на 20% в порівнянні з минулим роком, досягнувши "доковідного" періоду – ринок вирівнявся після обвалу під час першої хвилі пандемії.
Вона також нагадала, що з середини липня цього року активізувався зростання цін на ринку продажів як первинної, так і вторинної нерухомості, що підштовхнуло до підвищення і ринок оренди. Одним із чинників зростання цін на продаж нерухомості експерт називає очікувані зміни до Податкового кодексу щодо оподаткування будівельників первинного житла, в зв'язку з чим забудовники підвищили ціни на 20%. Ці зміни призвели до підвищення цін на вторинному ринку нерухомості і, як наслідок, на ринку оренди.
Теза про те, що столичний ринок оренди житла до початку осені досяг докарантінних показників, підтверджує і генеральний директор ріелторського об'єднання ПРОСТОR Сергій Курганов.
"Ажіотаж, розлітаються всі квартири, попит абсолютно на все", – каже він.
За словами експерта, насамперед відновлення ринку пов'язане з затиханням пандемії і очікуванням повноцінного навчального процесу.
"Пов'язано насамперед з тим, що в цьому році плануються все-таки офлайн-заняття, тому студенти їдуть до Києва, до того ж в міста повертаються сезонні робітники і тощо, Тобто ситуація перед початком осіннього сезону нагадує всі попередні роки, крім минулого", – говорить Курганов.
Як завжди найбільш ходовий товар – однокімнатні, проте в цей період традиційно затребувані і дво-, і трикімнатні, оскільки студенти або сезонні робітники кооперуються і знімають їх із метою економії.
"Нині відбувається помітне зростання цін, в перспективі це буде зберігатися, поки не введуть черговий жорсткий карантин, тому що, крім того, що у нас ростуть ціни на оренду, у нас ростуть ціни і на покупку. А це як відомо, пов'язано між собою", – каже Курганов.
За його словами, якщо ціни на середньостатистичну однокімнатну квартиру в Києві недалеко від метро за рік виросли на 15-20% (до 10 тис. грн), то оренда кімнат подорожчала майже вдвічі в порівнянні з аналогічним періодом минулого року.
"Кімнати теж досить затребуваний сегмент, за станом на сьогодні, і на них відчутно зросли ціни в порівнянні з минулим роком – майже вдвічі. Якщо в середньому ціна кімнати в "спальному" районі була близько 2,5 тис. гривень, то станом на сьогодні це десь близько 5 тис. гривень", – каже учасник ринку.
Ринок адаптувався до регулярних локдаунів
При всій невизначеності з новим можливим локдауном експерти сходяться на думці, що до нинішнього року населення змогло більш-менш адаптуватися до можливих карантинним викликам.
На думку учасників ринку, люди вже звикли жити і працювати в умовах коронакризи, тому новий карантин, яким би жорстким він не був, вже не викличе того шоку, який ринок переніс минулоріч.
За словами Сергія Курганова, попередній локдаун ясно дав зрозуміти, що неготовність власників житла йти на поступки орендарям миттєво призводить до обвалу ринку, що згодом змушує їх сильно знижувати ціни. Саме тому в період коронакризи стали частими випадки укладення додаткових договорів з орендарями, в яких власники житла пропонували більш м'які умови у вигляді відстрочки платежів на один-два місяці або всіляких "знижок" на оплату комуналки з метою утримати лояльного клієнта будь-яким способом.
"І орендарі, і власники вже навчилися діяти в карантинних умовах, на які йти поступки, як вести переговори і прийти до спільного знаменника", – говорить Сергій Курганов.
Дорожчатимуть далі – або це вже межа?
Очікується, що остаточне формування орендної ціни на ринку завершиться до кінця вересня, однак експерти кажуть, що до кінця року не варто очікувати значного подорожчання оренди нерухомості. Ціни можуть зрости ще максимум на 5-10%, та й то якщо ринок збереже нинішню відносну стабільність.
Зробити сильний вплив на ринок оренди житла здатний новий жорсткий локдаун. У разі його введення ринок оренди житла блискавично відреагує обвалом як найчутливіший сегмент ринку нерухомості, упевнений президент АСНУ Юрій Піта.
"Сегмент оренди житла – найбільш чутливий до швидких суспільних та економічних змін. У ньому майже ніколи не спостерігається інерційних процесів, як, наприклад, в сегменті купівлі-продажу квартир, коли на рівні падіння попиту тривалий час ціни можуть залишитися без змін. Вплив можливого локдауна відразу відіб'ється саме на оренді житла: зі зниженням попиту, вартість найму також знизиться. Однак після скасування обмежень ринкова кон'юнктура здатна відновитися протягом двох-трьох місяців", – говорить експерт.
Також важливим стримуючим фактором для подальшого підвищення цін на оренду житла є майбутнє можливе подорожчання комунальних послуг на 40-70% – більшість орендарів можуть просто "не потягнути" вищу плату за житло, і власникам житла доведеться масово йти на чергові поступки, як в минулому році. На скільки перераховані вище фактори вплинуть на ринок оренди житла, покаже найближчий час.
Раніше ми повідомляли, що:
- Вільного житла для оренди стає все більше, але у людей не вистачає грошей.
- Минулого літа вартість житла сильно впала через локдаунов, але тепер ринок надолужує згаяне.