Житло в іпотеку: чи є попит і скільки доводиться переплачувати

Самостійно накопичити на житло і придбати нерухомість в Україні не так-то просто. Нещодавно ми вирішили підрахувати, скільки українцям доведеться збирати, щоб нарешті зібрати кошти і придбати власне житло. З огляду на, що середня зарплата в Україні на квітень 2019 р. становила 10 269 грн, а середня ціна однокімнатної квартири в Києві знаходиться на рівні 38 тис. доларів (близько 1 млн грн).

Але, як відомо, більшу половину своїх доходів українці витрачають на продукти і оплату комунальних платежів, тому в крайньому випадку на покупку житла вийде відкласти тільки половину заробітку – 5 тис. При таких підрахунках виходить, що відкладати доведеться майже 17 років. І це якщо не купувати одяг, побутову техніку, не орендувати житло і не нарватися на стрибок курсу валют і девальвацію гривні.

Накопичувати на власну квартиру півжиття – варіант не найпривабливіший, тому багато українців воліють скористатися іпотечним кредитуванням, щоб обзавестися житлом. Сайт "Сьогодні" розбирався, чи часто у нас беруть квартири в іпотеку, яке житло користується попитом, скільки доведеться переплатити і як взагалі відбувається така процедура.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Яким попитом користується іпотека в Україні

Незважаючи на існуючі стереотипи, нібито все житло в Україні купується виключно в іпотеку, її показники знаходяться не на дуже високому рівні. На прес-конференції "Іпотека після виборів" голова сектора будівництва Офісу ефективного регулювання (BRDO) Олена Шуляк повідомила, що на сьогодні співвідношення іпотеки до ВВП в Україні – на рівні 2-6%, тоді як в розвинених країнах цей показник балансує на межі 40-60%.

Експерти BRDO пояснили, що ринок іпотеки в Україні має значний потенціал, а дохід від інвестицій в житлову нерухомість оцінюється в межах 8-12% річних від здачі в оренду і 20-40% доходу за два роки при перепродажі квартир, в які інвестуються кошти на етапі "фундаменту".

Наразі за допомогою іпотечних кредитів тільки 3% покупців на первинному ринку Києва і області стають власниками житла. Директор компанії City Development Solutions Роман Герасимчук в коментарі сайту "Сьогодні" пояснив, що, згідно зі звітом про фінансову стабільність НБУ, в Україні за 10 місяців 2018 року видано іпотечних кредитів на суму понад 2 млрд. грн.

"З огляду на середній розмір гривневого кредиту на рівні 317,9 тис. грн, виходить, що в місяць в Україні видається близько 600 іпотечних кредитів. В 1 кварталі 2019 року, згідно з даними Мін'юсту України, було укладено 56,1 тис. договорів купівлі-продажу квартир і житлових будинків; нескладно вирахувати, що з залученням іпотечних коштів здійснюється близько 3-4% угод з нерухомістю", – говорить Герасимчук.

Проте, було б помилкою вважати, що іпотека в Україні абсолютно не затребувана. Щоправда, експерти одноголосно відзначають, що українців відлякують занадто високі іпотечні ставки.

"Помилково вважати, що іпотека не затребувана, адже близько третини інвесторів і покупців шукають можливість іпотечного кредитування первинного житла. Багатьох, зрозуміло, відлякує високий кредит за відсотком – з другого року це 21-23%.

Іпотеку на державному рівні, зі зниженими ставками в розумних межах чекають і забудовники, і покупці. Для перших вона стане драйвером зростання ринку і підштовхне будівельну галузь, для других – реальним шансом придбати власну квартиру", – пояснила Ольга Соловей, співзасновник і керуючий партнер Українського клубу нерухомості (URE Club).

Але у всього є свої причини. На думку експертів, іпотечні ставки, залежать переважно від трьох чинників: стабільності економіки, вартості/доступності "довгих грошей" (довгострокові запозичення, інвестиції або кредити) і ризикованості предмета іпотеки.

Соловей додала, що, зараз понад 20% забудовників Київського регіону мають спільні програми з комерційними банками щодо надання іпотечних кредитів, а до кінця 2019 року кількість забудовників в регіоні, що надають можливість придбати квартиру за допомогою спільних з комерційними банками іпотечних програм, може становити більше 30%.

"Сьогодні розвиток іпотечного кредитування можливий лише за умови реалізації спільних програм із забудовниками. Якщо в 2017-2018 роках банки активно розвивали іпотечні програми з забудовниками в Києві і Харкові, то вже в 2019-2020 роках ми очікуємо збільшення кількості спільних програм із забудовниками в інших регіонах", – зазначила Катерина Личана, начальник управління по роботі з партнерами ПАТ КБ "Глобус".

Як відбувається оформлення іпотеки

Оформити іпотеку в Україні теж не так просто, адже далеко не всі банки і забудовники пропонують своїм клієнтам такі можливості. Ольга Соловей розповіла, що купівлю житла на первинному ринку кредитує тільки один комерційний банк і два державних, при цьому вторинний ринок кредитує тільки 10 банків.

"Стосовно спільних програм банків і забудовників, то тут механізм такий: підписуються партнерські угоди із забудовниками і надається можливість кредитування в окремих ЖК. При цьому банки проводять акредитацію житлових комплексів на предмет ризиків, щоб об'єкт був зданий в строк, аналізують репутацію забудовника тощо. Зазвичай мінімальний перший внесок для покупця становить 30% від вартості вподобаної квартири, в окремих випадках – 50%", – говорить експерт.

Вона додає, що не можна вибрати квартиру в будь-якому місці, що сподобалося, або ЖК, тому що забудовник повинен співпрацювати з будь-яким банком. Але, водночас, партнерські програми банків і забудовників вигідні, тому що забезпечують низьку відсоткову ставку за кредитом на перші роки кредитування.

Катерина Личана в свою чергу говорить, що клієнту спочатку необхідно визначитися з вподобаним об'єктом нерухомості і вже після цього він зможе вибрати можливі умови кредитування, які пропонує банк під об'єкт, що цікавить його.

"Партнерські програми кредитування – це успішний приклад "win-win" стратегії, коли клієнти отримують лояльні умови кредитування і зменшують свої ризики, а банк мінімізує свої кредитні ризики за рахунок роботи з надійними забудовниками, пакет дозвільних документів за якими був попередньо проаналізований та схвалений банком, як і схема фінансування", – пояснила Личана.

Яке житло обирають і скільки переплачують

Як ми вже писали, високі відсоткові ставки відлякують багатьох українців, які хотіли б оформити іпотеку і вибрати житло. Середньоринковий показник ставки за іпотекою – це 20% на рік.

"Платити 22% за іпотеку, яка триває від п'яти років, це переплата вдвічі і більше разів. Виходить, що покупець виплачує відразу за дві або три квартири, а володіє формально однією", – говорить Вікторія Берещак, головний експерт інформаційно-аналітичного порталу про новобудови 3m2.

Вона додає, що максимальний термін іпотечного кредитування, зазвичай, 20-25 років, але покупці намагаються погасити кредит за 3-7 років. Тому термін до 10 років оптимальний для позичальника.

У свою чергу, Роман Герасимчук підрахував, що сума залежить від безлічі умов, але якщо взяти квартиру з ремонтом площею близько 50 метрів, вартістю 1,3 млн. грн, і перший внесок в розмірі 390 тис. грн (30%) на 15 років, то за весь період переплата становитиме 1,4 млн. грн, або 150% від суми кредиту.

"Іпотечне кредитування більше затребуване в бюджетному сегменті, це 2-3 кімнатні квартири вартістю від 50 до 70 тис. доларів. Термін кредитування визначається декількома факторами: розміром першого внеску, платоспроможністю клієнта і його готовністю переплачувати. У більшості випадків середньостатистичний покупець намагається внести максимальний перший внесок (залежно від наявних у нього коштів), а решту розтягує на такий термін, щоб залишалася можливість виплачувати щомісячні внески", – додав Герасимчук.

У банку ж кажуть, що найбільшим попитом, серед квартир, які купують в іпотеку, в Україні користуються "однушки" і "двушки", а кредити люди намагаються погасити максимально швидко, щоб уникнути величезних переплат.

"Найчастіше іпотечні кредити оформляють на покупку 1-2 кімнатних квартир класу "економ" і "комфорт", середня сума кредиту 550 тис. грн, сума початкового внеску 30-40%", – розповідає Катерина Личана.

Чи зростатиме попит на іпотеку

Зараз ринок іпотечного кредитування хоч і користується попитом, але все ж знаходиться не на найвищому рівні. Після кризи 2014 року ринок стабілізувався і поліпшив свої показники, хоча йому є куди зростати.

Ольга Соловей розповіла, що за прогнозами Українського клубу нерухомості до кінця цього року зростання зацікавленості людей в іпотеці становитиме 25-30%, оскільки попит на іпотеку тільки збільшується.

"Дозволити собі квартиру в кредит зараз можуть українці з доходом вище середнього. Вони зважили всі варіанти і готові стабільно платити за кредитом. Але високі ставки за іпотекою не дозволяють значно збільшити кількість потенційних позичальників. Для активізації іпотечного кредитування насамперед потрібні докорінні зміни в законодавстві. В цій ситуації реальним стимулом до розширення кредитування може стати зниження відсоткової ставки, розвиток інструментів рефінансування банківських кредитів, підтримка НБУ банків як кредитора останньої інстанції", – коментує ситуацію Соловей.

До того ж, питання популярності іпотечного кредитування безпосередньо залежить від загальної економічної ситуації в країні. Роман Герасимчук додав, що багато працівників отримують заробітну плату "в конверті" і досить часто змінюють місце роботи, тож навіть цілком платоспроможні клієнти часто не відповідають вимогам банків до "правильного" іпотечного позичальника.

"Інтерес до іпотечного кредитування досить високий, однак до того часу, поки виплата за іпотекою на квартиру не наблизиться до орендної ставки за аналогічну квартиру, більша частина потенційних покупців нерухомості вважатиме за краще відмовитися від послуг банків. З огляду на досить високий попит на житлову нерухомість, будь-які пом'якшення політики банків щодо іпотечного кредитування приведуть до збільшення кількості угод", – говорить директор компанії City Development Solutions.

Катерина Личана підсумувала, що для повноцінної роботи іпотечного кредитування відсоткові ставки за кредитами повинні бути нижче 15% річних.

"Зниження відсотків за кредитами на 2-3% безумовно збільшить попит клієнтів на іпотеку. Прогнозуємо, що кількість звернень зросте на 20%", – зазначила Личана.

Нагадаємо, раніше новини "Сьогодні" розповідали, де краще орендувати житло.