Житло під знесення: куди і як хочуть відселяти мешканців аварійних будинків в Україні

З кожним роком в Україні стає все більше аварійного житла, яке потрібно реконструювати або ж взагалі зносити. Тисячі сімей живуть в похилих, обшарпаних будиночках, які поступово руйнуються. Проте профільне міністерство довгий час не могло розробити і затвердити законопроект, який би допоміг вирішити цю проблему. І ось в кінці квітня Міністерство розвитку громад і територій опублікувало текст законопроекту про комплексну реконструкцію будинків в Україні. Сайт "Сьогодні" розібрався, як хочуть вирішити проблему застарілого житлофонду і які є ризики.

Скільки в Україні аварійного житла і що пропонує уряд

За даними Держстату на 1 січня 2019 року, старий і аварійний житлофонд в Україні становить 4,31 млн м² (до 80% від загального фонду є застарілим і знаходиться в незадовільному технічному стані).

"Будинків, фізичний знос яких становить від 61 до 80%, в Україні налічується близько 45 тисяч. Кількість аварійних будинків (таких, де не можна гарантувати безпечне перебування людей) – близько 17 тисяч. У будівель застарілі електромережі, труби водопостачання та внутрішньобудинкові комунікації, їх енергоефективність досить низька. На їх обслуговування припадає від 30 до 40% всіх енергоресурсів житлово-комунальної сфери. Під час багаторічної експлуатації конструктивні елементи та інженерне обладнання зношуються, знижуються їх експлуатаційні характеристики, з'являються несправності. Крім того, в Україні зберігається тенденція передчасного старіння житлового фонду", – розповідає в коментарі "Сьогодні" Назар Бенч, експерт у сфері девелопменту та будівництва, власник ІБК "Фенікс Груп".

У кожного будинку, залежно від типу споруди, є встановлений термін експлуатації. Так, капітальні будинки з кам'яними і цегляними стінами можуть прослужити більше 150 років, будинки з шлакоблоку всього близько 70 років, а ось дерев'яні і брущаті живуть і взагалі не більше 50 років.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Як відомо, Україна активно забудовувалася багатоповерхівками в 50-70-х роках минулого століття, тому зараз в країні масово закінчується термін експлуатації у хрущовок того часу. З кожним роком аварійних будинків стає все більше, але в уряді відтягують з вирішенням цієї проблеми, а ті норми про реконструкцію, які закріплені в законодавстві зараз, просто неможливо втілити в життя.

Розмови про підготовку відповідного законопроекту почалися ще в 2018 році, після зміни влади вони на час затихли, і ось поновилися знову. Законопроект, який підготувало міністерство, зараз винесено на громадське обговорення, але вже можна подивитися, що пропонується в документі.

Зокрема, основний фронт роботи тепер поклали на плечі місцевої влади. Саме органи місцевого самоврядування зобов'язані будуть визначати, чи відноситься будинок до застарілого житлофонду і чи потрібна йому реконструкція. Крім цього, потрібно буде створювати фонди фінансування комплексної реконструкції кварталів, після чого будуть затверджувати плани реконструкції. Визначати, чи потребує квартал комплексної реконструкції, будуть на підставі генеральних планів та детальних планів територій населених пунктів, з урахуванням технічного стану житлового фонду.

У законопроекті також сказано, що для реконструкції необхідно провести збори власників квартир багатоквартирного будинку. Рішення буде прийнято, якщо на це погодяться власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75%. Якщо незгодних з майбутньою реконструкцією буде більше 25%, такий будинок виключається з майбутнього плану з реконструкції кварталу.

Саме ж поняття реконструкції може включати не тільки реконструкцію і модернізацію будівель, але і їх знесення. Під час проведення реконструкції мешканців будинку можуть як відселяти, так і залишати в своїх квартирах, залежно від складності виконання робіт. Якщо умовою реконструкції є обов'язкове відселення, то в разі незгоди мешканця-власника квартири таке відселення здійснюється тільки після відповідного судового рішення.

Якщо реконструкція розрахована на тимчасове припинення експлуатації будинку, то перед реконструкцією власникам квартир і нежитлових приміщень повинні виділити приміщення тієї ж площі з маневреного фонду на весь період реконструкції. Для цього потрібно буде укласти договір, а той мешканець, якому дадуть тимчасову квартиру, зобов'язаний буде справно сплачувати всі комунальні послуги. Якщо ж будинок будуть зносити, мешканцям перед цим обов'язково повинні виділити рівноцінні за площею квартири або ж грошові компенсації.

Читайте також:

В українців не залишиться грошей на квартири: економісти оцінили ринок нерухомості

Які ризики є в законопроекті

Олександр Хмелевський, незалежний експерт і кандидат економічних наук, нагадує, що закон про реконструкцію житлового фонду був прийнятий ще в 2006 році, але він передбачав згоду на відселення 100% мешканців будинку, що підлягає реконструкції. Також він гарантував жителям збільшення площі їх квартир на 50% після реконструкції. А самій реконструкції підлягали виключно хрущовки не вище 5 поверхів. Зараз же розроблено новий, більш збалансований законопроект, який все ж не вирішує всіх проблем.

"Зокрема, незрозуміло, куди будуть відселяти жителів. Спочатку забудовник повинен побудувати за власні кошти житло, відселити туди мешканців будинку, що підлягає реконструкції, а потім вже здійснювати реконструкцію. Така процедура потребуватиме додаткових коштів забудовника і ставить під сумнів прибутковість проекту. Адже фактично доведеться будувати два будинки, а квартири можна буде продати лише в одному. Навіть якщо нові будинки будуть мати більше поверхів, прибутковість такого проекту значно програє будівництву на вільній ділянці. Крім того, при звичайному будівництві покупці квартир частково фінансують будівництво за свої гроші. Забудовники частково вкладають свої гроші. Тому реконструкція житла навряд чи викличе великий інтерес з боку забудовників. Без державної підтримки провести реконструкцію житлового фонду неможливо", – каже Хмелевський.

Діана Гранцева, глава Національної української асоціації житла, додає, що основний ризик в тому, що не прописана чітко процедура проведення конкурсу при виборі забудовника.

"Зрозуміло, що забудовнику вигідно знести старий мікрорайон в центрі Києва, наприклад, що складається з п'яти п'ятиповерхових будинків, і побудувати новий з десятиповерхових. Так окупиться вартість "соціальних" квартир і залишиться гарний прибуток. При цьому бентежить, що вічний камінь спотикання – інженерні системи і соціальні об'єкти – можуть бути побудовані не за кошти інвестора, а з місцевих бюджетів. Давайте пам'ятати, що немає ніяких абстрактних "місцевих бюджетів" – це все наші гроші, нас як платників податків. Тому хотілося б чітко бачити в законі, в яких випадках інженерно-транспортні і соціальні об'єкти повинні бути побудовані з наших бюджетів, а в яких – за кошти забудовника. Без цього далі в практиці – це буде поле для корупції та махінацій", – пояснює Гранцева.

Олександр Ізаров, керівник проекту RUSANIV RESIDENCE, каже, що в цьому законопроекті не зовсім ясно, хто повинен надавати маневрене житло для громадян, що відселяються. В одній статті говориться, що це – зона відповідальності органів місцевої влади і забудовника, але без будь-якої конкретики, а в наступній статті мова йде про те, що обов'язкова умова конкурсу – створення необхідного маневреного фонду.

"Тобто не зовсім ясно: маневрений фонд повинен бути вже створений на момент конкурсу чи під певні зобов'язання компанії, що перемогла? Хто повинен створювати маневрений фонд: забудовники та орган місцевої влади 50 на 50? Або як домовляться? Я вважаю, що такого типу розмиті формулювання як "участь у створенні" дають ґрунт для можливої корупції. У законопроекті вся відповідальність за терміни будівництва, підготовку проекту (в тому числі збір всієї дозвільної документації) – це пряма зона відповідальності забудовника. За великим рахунком, щоб взяти участь в інвестконкурсі, забудовник вже повинен отримати всі документи і розробити свій проект. Але дана норма суперечить здоровому глузду: якщо немає ніяких гарантій в перемозі, то додаткові витрати забудовнику також не потрібні. Можливо, в цих положеннях і криється основна корупційна ніша: виходить, що в конкурсі зможуть взяти участь лише ті компанії, хто заздалегідь "підготувався". При цьому в документі немає відомостей, чи відбудеться конкурс, якщо буде подана, наприклад, тільки одна заявка", – ділиться думкою Ізаров.

Він додав, що законопроект потребує правки, оскільки виникає сумнів, під кого конкретно буде закладено той чи інший конкурс.

Анжеліка Саакян, директор по маркетингу багатофункціонального ЖК "Polaris Home & Plaza", зазначає, що один зі спірних моментів у законопроекті – обов'язкова згода 75% мешканців.

"Наші громадяни ментально ще не готові до такого роду стресів. Люди просто бояться залишитися без квартир. Другий момент прямо співвідноситься з першим: житель Печерська може отримати рівну за площею квартиру, але вже навряд чи на Печерську. Тому в різних раніше обговорюваних версіях законопроекту передбачалося впровадити норму-коефіцієнт, так скажемо, "за район". Наприклад, переїжджаючи з Кіквідзе на Осокорки, в ранніх "версіях" цього закону передбачалися підвищувальні коефіцієнти 1 до 1,5, 1 до 1,25 за площею залежно від району надання квартири", – говорить Саакян.

Вона додала, що до питань кількості мешканців, що погодилися на відселення, опрацювання коефіцієнта за район, а також забезпечення маневреним житлом потрібно підійти більш зважено і обережно. Це найслабші місця всіх раніше розроблених документів, в тому числі і цього.

Читайте також:

Карантин вдарив по будівництвах: що буде з нерухомістю та цінами

Як вирішити проблему із застарілим житлофондом

Проблема із застарілим житлофондом складна і лише загострюється з кожним роком. Є сотні нюансів, які потрібно враховувати.

"Мова йде про те, що на місці існуючих кварталів повинні з'явитися нові. При цьому, звичайно ж, обсяги і можливості багато в чому будуть залежати від району розташування старого житла. Наприклад, в центральній частині Києва багато хрущовок ще першої хвилі забудови. При цьому вони розташовуються в густонаселених кварталах. Очевидно, що проекти з реконструкції повинні відповідати будівельним нормам. Чи не порушить будівництво комплексу багатоповерхівок на 24 поверхи замість хрущовок будівельні норми щодо щільності населення, щодо допустимої висоти? Скажу так, що малоповерхове будівництво при знесенні старого житла в цьому районі буде економічно невиправданим. Тобто, іншими словами, не всі квартали відразу зможуть знайти свого потенційного забудовника-інвестора, хіба що під личиною "благої мети" влада не закриє очі на передбачувані порушення будівельних норм", – пояснює Саакян.

Назар Бенч зазначає, що з трьох тисяч столичних будинків, що відносяться до категорії застарілого житлофонду, є низка об'єктів, експлуатацію яких можна продовжити на 20 років. Зокрема, шляхом модернізації – замінити або посилити конструктивні елементи будинку, утеплити зовні його стіни, замінити інженерні комунікації, збільшивши тим самим енергоефективність будинку.

"Реконструкція з відселенням – складний і дорогий процес в порівнянні з будівництвом нового об'єкта. Проекти з реконструкції житла з формуванням маневреного фонду будуть фінансово вигідними переважно у великих містах, де велика купівельна спроможність і де прибуток на квадратному метрі для забудовника буде достатньою, щоб компенсувати вкладені інвестиції. Спроби капіталізувати об'єкти за рахунок збільшення кількості поверхів стикаються з труднощами, оскільки призводять до додаткового навантаження на інженерні мережі та транспортну інфраструктуру міста", – каже Бенч.

Він додав, що в таких проектах забудовник повинен отримувати максимальне сприяння міста в частині спрощення дозвільних процедур, отримання земельної ділянки, здешевлення підключення або збільшення потужності інженерних мереж.

Антон Ковалишин, керівник відділу зовнішніх комунікацій постачальника електроенергії і рішень з енергоефективності YASNO, пояснив, що альтернативою повної реконструкції застарілого житлового фонду може бути комплексна термомодернізація в будівлях, там, де це можливо за технічними умовами.

"Якщо комплексно утеплити весь периметр будівлі, від цоколя до коника даху, утеплити підвал, горище, сам дах, замінити вікна та двері на енергоефективні, модернізувати систему опалення з використанням автоматичного погодозалежного регулювання температури теплоносія, балансування системи опалення для рівномірного розподілу температури по будівлі, модернізації систем вентиляції – все це в комплексі дозволить продовжити життя будівель на кілька років. Зокрема, не буде замокання, містків холоду, появи цвілі, тріщин в стінах, попадання в них вологи і появи там льоду", – каже Ковалишин.

Експерти одноголосно відзначають, що законопроект потрібно ретельно допрацьовувати і вирішувати проблему із застарілим житлом, якого стає все більше і більше.

Про те, як зміниться ринок нерухомості після карантину і що буде з цінами на житло, дивіться в сюжеті "Сьогодні":