Високий сезон для нерухомості: на ціну тиснуть "комуналка", податки і зростання мінімальної зарплати

Наприкінці зими – на початку весни, як правило, прокидається і ринок нерухомості. Приходить так званий високий сезон, який зазвичай триває до Великодня і травневих свят. Цього року він має свої особливості, пов'язані зі зростанням мінімальної зарплати, податками, підвищенням комунальних платежів, станом житлового фонду, побудованого до 2000 року, тощо.

Про них нам розповіли голова Львівського відділення Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Андрій Борисов, аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький, президент асоціації "Земельна спілка України" Андрій Кошиль, керівник Миколаївського регіонального відділення АСНУ Андрій Олейников, голова Харківського регіонального відділення АФНУ Олексій Попов і директор ріелторської компанії "Золоті ворота" Олексій Холмецький.

ПРОПОЗИЦІЯ ЗРОСТАЄ, ПОПИТ ЗНИЖУЄТЬСЯ, А ЦІНИ СТАБІЛЬНІ

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Запитайте студента, який тільки що почав вивчати макроекономіку: до чого веде підвищення зарплат? Він тут же відкарбує: з росту доходів населення слід збільшення попиту на основні товари і, якщо пропозиція не встигне адекватно відреагувати, – підвищення цін на них. Але в Україні подвоєння мінімальних зарплат, що відбулося нещодавно, навпаки, виявилося одним з факторів зниження попиту на нерухомість!

За удаваним парадоксом – конкретна логіка: тих, чий дохід зріс завдяки збільшенню "мінімалки", навряд чи можна віднести до реальних покупців будинків і квартир. Зате у тих, хто теоретично міг би обзавестися нерухомістю – власників малого і середнього бізнесу, які дотримуються при оплаті праці персоналу практики офіційної "мінімалки" і зарплат в конвертах, – завдяки цьому податковому нововведення реальний дохід як раз знизився. І багатьом зараз не до великих придбань.

РИНКУ ГІРШЕ. Тим більше, що одночасно і зросла пропозиція. "Ринку стає гірше, – каже Сергій Костецький. – Податок на нерухомість зріс, "комуналка" дорожчає. І якщо раніше квартири могли просто стояти порожніми, то зараз це обходиться дорого".

Відповідно, багато нових пропозицій з'явилося і на ринку оренди, і на ринку продажів. За словами Костецького, якщо в Києві минулого року пропозиція на продаж становила 40-50 тис. квартир, то зараз на ринку пропонується майже 60 тис. об'єктів.

Щоправда, це справедливо не для всіх великих міст – в окремих випадках можуть грати якісь специфічні регіональні фактори. Наприклад, за словами Олексія Попова, в Харкові "термінова" пропозиція на вторинному ринку навіть знизилася. Справа в тому, що в останні роки на підвищення пропозиції грала близькість до осередків військових дій. Частина власників квартир, подивившись новини, приходила до думки, що спокійніше буде перебратися кудись на захід. Зараз все особливо тривожні вже переїхали, а решта вже призвичаїлися до існуючого стану справ.

"Більш того – з'являється попит з боку переселенців з Донецької та Луганської областей, – каже Олексій Попов. – Це люди, які вже пожили тут на знімних квартирах, звикли до міста, знайшли тут собі місце і готові залишитися".

НОРМАЛЬНО. Треба сказати, що порівняно з провалом 2014-2015 років ринок нерухомості виглядає цілком живим. Тим більше що його учасники вже звикли до не надто високої активності.

"Потенційних покупців, судячи із заявок, досить багато, – каже Олексій Холмецький. – Просто рішучість до покупок залишається низькою – людям нікуди поспішати. Повинен бути поштовх. І як тільки почнеться підвищення цін – ця маса кинеться купувати".

А поки що ціни в більшості регіонів залишаються практично стабільними, з легкою тенденцією до зниження.

Не по кишені. Зростання "комуналки" і податку на нерухомість зробили порожні квартири занадто дорогими

ЩО І ПОЧІМ КУПУЮТЬ

Серед основних критеріїв при виборі квартири – її ціна і ліквідність. Тобто наскільки просто, швидко і без втрат (а краще – ще й з доходом) ми зможемо її в разі потреби продати.

"БЕЗСМЕРТНЕ". Наприклад, у Львові незмінним попитом користуються хороші квартири в старих будинках (польської або навіть австрійської споруди) в центральних районах міста. Тут має значення і якість зведення цих будівель, до якої далеко плодам і радянських, і сучасних будівельників. Важливе й середовище, де розташований будинок.

"Це має бути вулиця, що представляє собою архітектурний ансамбль, де, очевидно, не буде новобудов", – говорить Андрій Борисов.

До того ж таку квартиру відразу після покупки можна здавати в оренду – довготривало або, що набагато вигідніше, подобово.

При всіх проблемах на ринку оренди, попит на такі квартири залишається високим, що робить такі об'єкти високоліквідними.

Коштують такого класу квартири від $ 1200 за кв. м і вище. Для порівняння: чешки у віддалених від центру районах Львова йдуть вдвічі дешевше – приблизно за $ 600 за кв. м.

І НЕ ДУЖЕ. Саме з міркувань ліквідності фахівці радять обережно підходити до покупки дуже дешевих квартир (гостинки, хрущовки). Коли ринок знову піде вгору, ці квартири дорожчатимуть набагато повільніше своїх сучасніших і комфортніших колег, якщо взагалі дорожчатимуть. З подібних міркувань багато фахівців з прохолодою відгукуються про інвестування в "смарт-квартири".

ЦІНА. "Як завжди, купують найдешевше, – говорить Олексій Холмецький. – Тобто, щоб продатися, квартира повинна бути дешевше за свої аналоги". Природно, уявлення про "правильні" ціни відрізняється і від міста до міста, і від району до району в межах одного населеного пункту. У Харкові, наприклад, пристойну 1-кімнатну (32 кв. м) в хорошому районі недалеко від метро можна купити за $ 24-25 тис., а в віддаленіших – за $ 19-21 тис. У Миколаєві аналогічна одиничка в хорошому місці йде за $ 18-20 тис., а на околиці – вже за $ 12 тис.

НОВОБУДОВИ АКТИВНІ ПО ВСІЙ КРАЇНІ

Ринок новобудов справляє подвійне враження. З одного боку, хочеться радіти його активності: будують багато, як для нинішніх складних часів, і не тільки в столиці і її околицях. "У Миколаєві помітна активність в покупці квартир в новобудовах", – говорить Андрій Олейников. Щосили ростуть новобудови в Харкові, Львові, Одесі, Житомирі та багатьох інших містах.

На думку ріелторів, попит на нове житло підтримується проблемами в банківській сфері і майже повною відсутністю альтернативних шляхів інвестування в Україні. Новобудови ж, в сенсі вкладення грошей, мають перед аналогічними об'єктами вторинного ринку як мінімум перевагу в ціні. Крім того, більшість недорогих квартир на вторинному ринку належать до старого, порядком зношеному і не дуже якісному житлового фонду.

БУЛЬБАШКА. З іншого боку, у деяких фахівців викликають тривогу ознаки "ринкової бульбашки", що проглядаються. Зокрема, як зазначає Сергій Костецький, останнім часом через подорожчання енергоносіїв, металу, зростання зарплат і тому подібного собівартість будівництва помітно зросла, а ціни на квартири в новобудовах аж ніяк не відображають це зростання.

В результаті рентабельність будівельних проектів найчастіше досягла критичного мінімуму: житло будується як би "з запасом", число угод не встигає за числом нових квартир, що з'являються, і будинки здаються напівпорожніми. Особливо це помітно в столичному регіоні. Зворотний бік медалі – почастішали затримки зі здачею будинків. У компаній не вистачає коштів, щоб будувати "на повну потужність", на низці об'єктів роботи ведуться тільки формально, а нові проекти починаються, тільки щоб за рахунок продажу в них мати можливість якось добудувати раніше розпочаті.

Затримки. Все більше об'єктів "застигають" в своєму будівництві

ВЕЛИКИЙ ВИБІР ДЕШЕВИХ ДІЛЯНОК

Як каже Сергій Костецький, на відміну від квартир, будинки у нас ніколи не купували для здачі в оренду – принаймні, в скільки-небудь помітних кількостях. Тому ні підвищення "комуналки", ні податки, що збільшилися, ні складності з орендою не привели до викиду на ринок великої кількості об'єктів. "Пропозиція будинків зросла, але не суттєво, – говорить Сергій Костецький. – Це трохи інший ринок, і він стабільніший".

ДІЛЯНКИ. З землею ситуація інша. Свого часу ті, хто мав можливість, правдами і неправдами запасалися землею, вірячи, що в міру неминучого зростання цін на неї вони зроблять чудовий бізнес. Але потім пішли криза за кризою, і замість жаданого прибутку ділянки стали приносити витрати – за рахунок того ж податку на землю. "Власники хочуть якомога швидше позбутися від своїх ділянок, – говорить Андрій Кошиль. – При цьому готові йти на всілякі поступки". З іншого боку – попит невеликий: людей, яким по кишені будівництво, стає все менше. Тому зараз саме той час, коли є шанс придбати ділянку на дуже вигідних умовах.

ЕКОНОМІЯ. "Якщо раніше ділянки оцінювалися за ціною за сотку, то зараз найбільшим попитом користуються ділянки ціною до $ 20 тис. Навіть якщо це дуже невелика ділянка, але є комунікації і нормальний під'їзд, їй віддадуть перевагу, – говорить Андрій Кошиль. – На ній можна побудувати дешевий будиночок за швидкими і "теплими" технологіями і отримати альтернативу квартирі. Тим більше що зі зростанням комунальних платежів люди хочуть платити менше. Якщо раніше покупці хотіли наявності газу на ділянці або можливості його підключення, то сьогодні розглядаються інші варіанти опалення – твердопаливні котли, теплові насоси тощо".

Не можна сказати, що "відтік" городян прийняв масштаби помітної тенденції, але таких прикладів все більше. "Люди продають квартири, купують невелику ділянку і починають будувати самостійно, – говорить Кошиль. – Або коли родина роз'їжджається, залишок грошей вкладають в будівництво. Зазвичай, будує бригада, а потім родина самотужки обробляє об'єкт".

Попит. Найпопулярніші невеликі ділянки ціною до $ 20 тис. З під'їздом і комунікаціями

НЕ ПЕРЕТРИМАТИ

"Ви зібралися продавати квартиру. Природно, ви дивитеся, скільки продаються такі ж, як ваша. І бачите, що є такі квартири за $ 30 тис., а є і за $ 40 тис., – описує типову ситуацію Олексій Холмецкий. – Подумавши, ви приймаєте соломонове рішення і виставляєте свою за ціною в $ 35 тис. – як середню. І це – вже помилка".

Сумна правда в тому, що дзвонитимуть тим, хто виставив квартири за 30 тис. І саме їх розглядатимуть як варіанти. "При цьому ще й запропонують знизити ціну до $ 28 тис. І тільки якщо ніхто не поступиться за $ 28 тис., а купити треба – візьмуть за 30 тис. Так працює ринок", – розповідає Холмецький. Популярна ж стратегія: "Я виставлю дорожче, щоб не прогадати, а знизити ціну завжди встигну", – найчастіше веде до втрати часу і грошей.

ПРОСТРОЧЕНЕ. "Квартиру бажано продавати в короткі терміни, – говорить Олексій Холмецький. – Звичайна омана продавця – якщо довше продаватиме, то дорожче продасть".

Але ситуація на ринку така, що нові покупці додаються повільно і потроху. А старі бачать, що квартира висить місяцями, і втрачають до неї інтерес. І взагалі – раз вона зависла, може, з нею щось не так? Інакше чому нею ніхто не цікавиться? Адже, як помічено, найбажанішою стає квартира, якщо подзвонив по відповідному оголошенню, а там сказали, що вона вже під заставою. І коли з'являється щось свіже, це відразу цікаво.

"А якщо "перетримали" квартиру, вона стає нецікавою. В результаті вам доведеться її продати навіть дешевше, ніж якби ви відразу поставили адекватну ціну", – говорить Холмецький.

ПРОДЗВІН. На жаль, простий алгоритм "побачив найнижчу ціну – став таку ж" теж не працює. Просто тому, що величезна кількість оголошень в інтернеті – сміття, за яким немає реальних пропозицій.

Наприклад, багато агентств нерухомості на такі надпривабливі пропозиції просто "виловлюють" клієнтів. Ви телефонуєте за вказаним телефоном, і вам з жалем повідомляють, що "буквально тільки що ця чудова квартира пішла, але ви не засмучуйтеся – у нас є ще теж непогані варіанти!".

Тому, щоб скласти уявлення про реальні ціни – треба сідати на телефон і робити десятки, якщо не сотні дзвінків. Або, що простіше, – звернутися до хорошого агентства, яке якраз і відрізняється тим, що його співробітник, який працює в районі, що цікавить вас, здійснює такі обдзвони постійно і взагалі має повне уявлення про те, що і за якими цінами тут купують.