Цены на квартиры обвалятся зимой

Июньско-июльская попытка нового взвинчивания цен на бэушные "метры" потерпела фиаско. По данным независимого портала "Недвижимость", в августе "вторичка" упала почти на 1%, а по сведениям информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" — более чем на 2%. Тенденция четкая: жилье в столице снова дешевеет. Мы лично убедились, что и по самым дешевым квартирам стали уступать от $1 до $3 тыс., чего летом не было. Падение цен продолжится. Единственное, о чем спорят эксперты, — когда, на сколько и почему.

ПОДОРВЕТ ДОЛЛАР... Традиционно "вторичка" у нас продается за доллары. Именно девальвация гривни в августе на 5%, до 8,5 грн./$, стала катализатором удешевления. А уже за начало сентября курс рухнул на 10% в сравнении с июлем — "зеленый" в обменках дешевле 8,9 грн. не найдешь. Значит, и стоимость "вторички" адекватно упадет? "Нет, многие продавцы не захотят настолько скидывать цены, они, скорее, будут снимать квартиры с торгов, — считает директор АН "Виктория" Анатолий Карпа. — Кто хочет быстро продать, уступят до 3%. На серьезные, до 10%, пойдут лишь единичные продавцы. Поэтому, думаю, к зиме возникнет ступор, как это было в конце 2008-го и начале 2009-го: сделок почти не будет". (Добавим: в прошлую зиму, когда уже был ступор, продавались лишь немногие квартиры и по ценам вдвое меньшим, чем осенью. Тогда же можно было найти "гостинки" за рекордные $25 тыс.).

Директор АН "Конкорд" Леонид Косачев возражает: "Подорожание доллара повлияет на цены. Правда, рынок жилья инертен, поэтому они снизятся в течение 1,5—2 месяцев, ведь владельцы квартир продают их, чтобы потом за вырученную сумму купить лучшее жилье с доплатой. Значит, если на 10% выросла СКВ, такое же удешевление квартир мы увидим к ноябрю: 1-ком. подешевеют на $5 тыс., 2-ком. — на $7 тыс., 3-ком. — на $9 тыс.". Аналогичное снижение предрекает глава жилфонда консалтинговой компании "Новый город" Ольга Читая, но с поправкой: оно произойдет лишь к декабрю.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

...И ОТСУТСТВИЕ КРЕДИТОВ. "Я бы не стал жестко связывать подорожание доллара с ценами на квартиры, — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов. — Платежеспособный спрос падает, по Киеву в августе по сравнению с июлем — в 2 раза, до 50 сделок в месяц. Но здесь важнее — то, что банки почти не дают ипотеку. Именно это приведет к падению цен до декабря на 10%". Директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк считает, что из-за отсутствия ипотеки такое удешевление возможно уже к ноябрю.

В том, что даже те единичные банки, которые заявляют такую услугу, как ипотека, не выдают ее, корреспондент "Сегодня" убедился на собственном опыте: несмотря на высокую "белую" зарплату и хорошую кредитную историю, ему в первых числах сентября отказали в ипотеке (над ответом думали в течение 4-х недель). Причин отказа кредитный менеджер не назвал: мол, не в его полномочиях. Но добавил, что сейчас проходимость очень низкая: из десяти заявок дают добро только на 1—2. По неофициальной информации, ипотеку свернули даже "последние из могикан" из-за того, что банки ожидают обвала рынка недвижимости. И в этом их понять можно: в случае, если цены на жилье рухнут, многие заемщики будут просто присылать "звенящие письма", в которых будут вложены ключи от квартиры.

РЕЗЮМЕ. Финансовый аналитик Виктор Тыркало считает: "Если доллар и дальше будет расти, многие заемщики просто не смогут погашать кредиты — пойдет массовый выброс на рынок залоговых квартир, что скажется на средних ценах жилья. Процесс удешевления будет плавным — думаю, ценовое дно мы увидим осенью 2010-го, к тому времени цены просядут на 30%". А вот президент Центра антикризисных исследований Ярослав Жалило уверяет: "Уже к февралю стоимость жилья может упасть на 30%: из-за отсутствия спроса многие продавцы и на "первичке", и на "вторичке" дрогнут и скинут стоимость. Это и будет ценовое дно: после выборов политическая ситуация исправится, экономика начнет выходить из кризиса, акционеры смогут делать денежные "вливания" в банки, а значит, оживится ипотека и падение цен прекратится".

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Здесь уже есть из чего выбирать, тогда как еще пару месяцев назад дешевка буквально улетала. И сегодня, как мы убедились, наиболее "демократичные хатки" быстро уходят: можно не успеть ухватить облюбованную. Зато на смену им появляется все больше аналогичных по цене "крыш".

1-комнатные

• $40 000 Голос. р-н, ул. 40-летия Октября, 22/12/5 кв. м
• $41 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 27/13/5 кв. м
• $42 000 Шевчен. р-н, ул. Грекова, 30/17/6 кв. м

Летом подобное жилье стоило $42—44 тыс.

2-комнатные

• $55 000 Днепр. р-н, ул. Шалетт, 45/30/8 кв. м
• $58 000 Дарн. р-н, пер. Дьяченко, 66/33/9 кв. м
• $60 000 Солом. р-н, пр. Отрадный, 40/25/7,5 кв. м

А в июле самые дешевые "двушки" шли по $57—65 тыс.

3-комнатные

• $68 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 62/42/7 кв. м
• $70 000 Оболон. р-н, ул Залки, 55/32/7 кв. м
• $72 000 Солом. р-н, ул. Шепелева, 58/42/7 кв. м

В июле цена "трешек" стартовала с $72—75 тыс.

НОВОСТРОЙ: ОСЕННЕЕ УДЕШЕВЛЕНИЕ НЕИЗБЕЖНО

Новье. Скидки будут точно

Мертворожденным оказался закон о предотвращении влияния кризиса на строительную отрасль. На доведение до ума готовых на 70% и более домов строители хотели получить 14 млрд грн. госкредитов, Кабмин в итоге пообещал 3,9 млрд, а выделил всего 1 млрд. И то не застройщикам и не гражданам-инвесторам, а Государственному ипотечному учреждению на покупку жилья для бюджетников. Да и этот транш Ющенко счел незаконным. Значит, строителям придется рассчитывать только на себя. Что будет с ценами на новье?

"Не думаю, что до конца года будет удешевление квартир в готовых домах, — считает гендиректор девелоперской компании ТММ Николай Толмачев. — Кто мог дать скидки, уже дали их, а остальные будут держать цены, поскольку вводимых в эксплуатацию объектов становится все меньше, они уже не покрывают выведение из оборота ветхого жилфонда". "Нет предпосылок для удешевления, — вторит пресс-секретарь ХК "Киевгорстрой" Зоя Федорчук. — В этом году в столице будет сдано максимум 500 тыс. метров квартир, тогда как в прошлые годы было до 1,2—1,4 млн. Возникнет дефицит квартир и цены не опустятся".

Но есть и противоположное мнение — думается, более обоснованное. "Сейчас немногие берут даже жилье экономкласса по 10 тыс. грн./кв. м, — утверждает эксперт корпорации "Антар групп" Роман Зинец. — Спрос и платежеспособность граждан падают, так что, думаю, к концу года цены просядут еще на 10—15%, т.е. на 1000—1500 грн.". "Не менее чем на 5—10% подешевеют квартиры экономкласса, поскольку спрос на них уменьшается, особенно из-за отсутствия ипотеки, — считает независимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Почти никто из претендентов на "демократическое" жилье не может купить его за счет личных денег, без кредитов, а их нет".

"Кроме того, в продаже полно квартир у частников в уже введенных в эксплуатацию домах, — дополняет независимый эксперт Ярослав Цуканов. — По ним можно выторговать до 10%. Эта ценовая конкуренция заставит застройщиков уступать столько же". Руслан Кизлайтис называет красную цену квадратного метра в Киеве — $700—800.

АРЕНДА: КВАРТИРАНТЫ ПРАВЯТ БАЛОМ

Сдача. Условия будут диктовать не хозяева, а постояльцы

Многие владельцы квартир, сдающих их внаем, видят Киев городом любви: почти треть указывают почасовую оплату, от 30 грн. Примерно четверть рассчитывают на командировочных — им не только постель и домашний уют обеспечивают за 200—250 грн. в сутки (это в 1,5 раза дешевле, чем койка в более-менее приличной гостинице), но и печать на командировочном бланке поставят. Но посуточная аренда — всего лишь эпизод. Важнее долгосрочный наем и то, как изменится его цена.

"КОММУНАЛКА" НЕ СЫГРАЛА. Несмотря на то что тарифы на жилкомуслуги в Киеве с июля выросли в среднем вдвое, это не сказалось на удорожании найма жилья. "Сейчас большинство хозяев берут на себя оплату жилкомуслуг, лишь бы не лишиться клиентов, поэтому цены найма не выросли, — говорит директор АН "Эвент" Валентин Яковенко. — Предложение превышает спрос в 8—10 раз, поэтому условия будут диктовать арендаторы. И рост курса доллара стал проблемой хозяев, а не постояльцев, тем более что аренда уже с весны номинируется в гривнях. Я считаю, что наем квартир должен подешеветь за осень до 10%, а кто из владельцев этого не сделает, те их не сдадут".

"Напротив, стоимость аренды должна вырасти хотя бы на уровень инфляции, т.е. до конца года — на 5%, а то и на 10%, если доллар и дальше будет расти, — оппонирует директор АН "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — На все цены растут, и люди будут готовы меньше тратить на вещи и продукты, но жилье снимать".

Это очень сомнительный прогноз! В условиях, когда предложение найма растет, а зарплаты и спрос — нет, повышение цен найма невозможно.

ПОДВЕЛИ... Лопнули надежды квартиросдатчиков на то, что спрос обеспечат приезжающие в Киев студенты. "Я сама сдаю "единичку" и недавно снизила цену с 2500 до 2300 грн., только бы студент-постоялец не ушел, — говорит глава АН "Новый адрес" Татьяна Котенко. — Подвели студенты с ростом спроса, они все больше снимают квартиры и даже комнаты в складчину. И заробитчане не едут — в столице мало работы для них, ведь оживления деловой активности не происходит. Считаю, что на таком провале спроса к концу осени стоимость найма еще на 10% просядет, кроме самых дешевых вариантов". Солидарна с этим мнением Светлана Борисенко из АН "Киевская недвижимость": "К зиме брокеры будут бегать по снегу, чтобы хоть на 10% дешевле сдать жилье".

По всему выходит, что цены "единичек" должны упасть минимум на 200 грн., "двушек" — на 250, а "трешек" — на 300.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Многие дешевые варианты — "заманухи". Цель — клиента заарканить, а потом, сославшись на то, что жилье уже ушло, предложить вариант лучше, но... дороже. Однако и реальных доступных квартир становится больше.

Комнаты

• 700 грн. Шевченк. р-н, ул. Щербакова, 52/10/7 кв. м
• 800 грн. Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 32/12/5 кв. м

А летом такие предложения были на 100 грн. дороже.

1-комнатные

• 1800 грн. Десн. р-н, ул. Закревского, 21/13/5 кв. м
• 2000 грн. Днепр. р-н, ул. Сосницкая, 24/15/6 кв. м

Летом такие "хаты" стоили на 100—150 грн. больше.

2-комнатные

• 2600 грн. Дарн. р-н, ул. Здолбуновская, 42/28/6,5 кв. м
• 2800 Десн. р-н, пр. Маяковского, 52/32/8 кв. м

Месяц назад такое жилье стоило на 150—200 грн. больше.

3-комнатные

• 3100 грн. Днепр. р-н, ул. Урловская, 72/57/7 кв. м.
• 3200 грн. Десн. р-н, ул. Лаврухина 78/42/8,5 кв. м

Снижение с начала лета — 200—250 грн.

ЗЕМЛЮ ПОКУПАЮТ БОГАЧИ И ПРОСТАКИ

За август стоимость участков по разным районам Киевщины упала от 0,5% до 1,7%. Оно и не дивно: предложений — завались, а спроса — с гулькин нос.

Очевидно, не оправдаются надежды продавцов земли на то, что с сентября оживет спрос на их наделы и, соответственно, остановится падение цен . "Осенью число сделок обычно росло, а этот сезон будет провальным, — говорит президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. — Нет банков, дающих кредиты на покупку участков. "Помещиком" стать легко — часто люди, купившие землю в кредит, и крестьяне, получившие наделы по распаеванию, уступают до трети цены, но покупок крайне мало. Думаю, за осень цены просядут еще на 10—15%: на $200—600/сотка, в зависимости от удаленности участка от Киева".

"Этот рынок практически мертвый, почти никто ничего не покупает, — утверждает директор АН "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. — Землю берут только богачи и простаки, которые думают, что цены уже достигли дна, а это неправда, они еще опустятся. Чтобы привлечь клиентов, владельцы земли снизят цены за осень минимум на 10%, но и эта скидка вряд ли сработает". А вот ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает: "Число сделок выросло за лето с 300 до 1000 в месяц. И все же цены будут плавно снижаться, на 1—2% в месяц. Ведь только на Киевщине продается более 50 тыс. участков — этого хватит минимум на 5 лет".

РЕЗЮМЕ. Итак, если вы хотите приобрести надел — ждите, земля еще будет дешеветь до того момента, пока банки не реанимируют кредитование покупки участков. А произойдет это позже, чем возобновится ипотека для квартир, ибо земля считается более рискованным залогом.