Ринок нерухомості-2018: як змінювалися ціни на квартири і правила для забудовників

На ринку нерухомості в Україні 2018 року було чимало змін. Ціна на квартири практично заморозили, оренда стабільно продовжувала зростати, а для забудовників ввели нові правила. Сайт "Сегодня" розповідає, що було з українським ринком нерухомості цього року.

Ціни на квартири

Ще на початку 2018 р. експерти говорили, що різких перепадів в цінах на квартири не буде. Ринок нерухомості почав падати ще під час кризи 2008 року. 2012-го ситуація трохи стабілізувалася, але вже через два роки ринок знову зіткнувся з рекордним падінням. Експерти зазначають, що 2014 року ціни на квартири в доларовому еквіваленті падали на 2% щомісяця. Головними причинами стало різке знецінення гривні, падіння купівельної спроможності громадян та нестабільна ситуація на сході країни.

Згідно з підрахунками Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства, на 1 жовтня 2018 року була встановлена оціночна собівартість будівництва квадратного метра житла на рівні 11 849 грн. Але підвищувати ціни на квартири було зовсім не резонно через масову відсутність попиту.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Різні портали з нерухомості показували різну статистику, але загалом зростання цін так ніде і не було зафіксоване. Зазвичай, спроби аналізу сходилися на тому, що ціни або просіли на 5-10%, або стабілізувалися. До речі, в звіті Нацбанку за липень також було сказано, що вперше за чотири роки ціни на нерухомість стабілізувалися і перестали знижуватися.

За результатами досліджень різних порталів нерухомості, середня ціна за квадратний метр квартири в Києві на грудень 2018 р. становила 1 030 доларів, тоді як 2017-го вартість була понад 1 200 доларів. Приблизно така ж ситуація і в інших великих міста – Харкові, Львові, Одесі та Дніпрі.

Житло в новобудовах стабільно залишається на порядок дешевше, ніж на вторинному ринку. В середньому різниця в ціні становить близько 10%, і таке співвідношення тримається багато років.

Останніми роками забудова в великих містах України досягла свого піку, але споживчі настрої українців все-таки не поліпшилися. Уже в період з січня по червень цього року в країні ввели в експлуатацію майже на 30% будинків менше, ніж за аналогічний період минулого року.

"За кількістю новозбудованих квартир на 1000 осіб населення минулого року Україна випередила ЄС (2,9 порівняно з 2,8). Водночас, за рівнем забезпеченості житлом вона все ще поступається Європі (менше 400 квартир на 1000 осіб населення порівняно з 486 в Євросоюзі", – йдеться в останньому "Звіті про фінансову стабільність" НБУ.

Таким чином, в Україні зараз будується дуже багато житла, але купити його українці часто не можуть. Для того, щоб квартири купували швидше і охочіше, забудовники максимально знижують ціни, через що нерухомість на первинному ринку залишається набагато дешевше, ніж на вторинному ринку.

Оренда квартир

Якщо ціни на покупку квартир 2018 року трохи знижувалися, то ось з орендою такого не сталося. В Україні стабільно залишається дуже високою ціна орендного житла. Так, відповідно до опублікованого на початку року індексу Numbeo, середня зарплата в Україні становила 7 670 грн, а от середня ціна оренди однокімнатної квартири недалеко від центру міста – 8 293 грн; зазначимо, у випадку з індексом Numbeo скоріше йшлося про середні дані у великих містах України: Києва, Одеси, Харкова. Причому в інших країнах таких невідповідностей немає.

Найдорожче оренда житла обійдеться в столиці України – в Києві, тут середня ціна на однокімнатну квартиру буде близько 8 тис. грн. Звичайно, можна знайти і варіанти дешевше, але в центрі міста здається дуже багато елітного житла за відповідну оплату. У Львові середня ціна оренди становить трохи більше 6 тис. грн, в Харкові і Дніпрі ціни схожі – десь 5,5 – 6 тис. грн. В Одесі специфіка оренди злегка відрізняється, тут дорожче коштує житло, яке знаходиться близько до моря, а не до центру самого міста – 6,5 тис. грн.

Через те, що ринок орендного житла в Україні ніяк не контролюється, він залишається одним з найбільш тіньових і, водночас, динамічних. На ринку представлені як великі агентства, орендодавці, у яких по кілька десятків квартир, так і приватні особи, які здають свою житлоплощу.

Нові правила для забудовників

2018 року одним з наймасштабніших нововведень стала зміна державних будівельних норм (ДБН) "Планування і забудова територій".

Зміни торкнулися щільності і поверховості забудови. Так, тепер максимальна щільність забудови становить: для 4-поверхових будинків – 45% площі кожного гектара, для 5-8-поверхових – 40%, для 12-25-поверхових висоток – не більше 30%. ДБН також обмежують і поверховість будівель. У містах з населенням до 50 тис. осіб. не може бути вище трьох поверхів, в більших (100-150 тис. осіб) – тільки 9-поверхівки, і лише в мегаполісах – будинки заввишки понад 20 поверхів, щоправда, теж майже без обмежень.

З'явилося поняття "зеленої лінії" – це означає, що не можна забудовувати парки та рекреаційні зони, і "блакитної лінії", яка обмежує висотність будівель. Також нові ДБН забороняють будувати паркінги на території житлових комплексів.. Альтернативою повинні стати підземні гаражі або відкриті майданчики за 300-500 м. від будинку.

Нові норми передбачають створення безбар'єрного проїзду для осіб з інвалідністю, тобто будуть знижені бордюри для заїзду і з'їзду на тротуарах, з'являться доріжки для інвалідних колясок, острівці безпеки на нерегульованих переходах і т.д.

Реконструкція та будівельна амністія

Крім усього, що ми перерахували вище, 2018 року були і інші зміни в сфері нерухомості. Так, уряд досі намагається вирішити проблему із застарілим житлофондом. За офіційною інформацією Мінрегіону, на кінець 2017 року в Україні понад 50% житлового фонду застаріло і потребувало реконструкціїи, а 7,5% (75 млн м кв) і зовсім були непридатні для життя. Тільки в Києві налічується близько 3,2 тисячі об'єктів, які необхідно реконструювати – це переважно хрущовки і сталінки. Щоб вирішити цю проблему, є два шляхи: реконструювати будинки або ж знести їх, якщо вони абсолютно непридатні для життя.

Відповідно до закону, який був прийнятий ще 2006 року, щоб почати реконструкцію житлового будинку, потрібно отримати згоду 100% жителів. Такі норми робили реконструкцію та знесення житла абсолютно неможливими. У новому законопроекті, який розробляє Мінрегіон, цю норму замінили. Незабаром, для початку реконструкції потрібна згода тільки 75% мешканців, а не всіх. У міністерстві пояснюють: те, які будинки підлягатимуть знесенню, і реконструкція яких неможлива без відселення, визначатиметься на підставі проектної документації на реконструкцію, яка пройшла відповідну процедуру обговорення та затвердження.

Передбачається, що жителів таких будинків відселятимуть в межах кварталу (мікрорайону), який реконструюється. Також мешканцям потрібно надати умови не гірші, ніж ті, які у них були.

З 22 вересня 2018 року набув чинності порядок ведення державного реєстру прав на нерухомість в новій редакції. Головною інновацією стало те, що був створений реєстр об'єктів нерухомості, в якому буде надана інформація про технічні характеристики об'єктів нерухомості, чого раніше в Україні не було.

Ще одне важливе нововведення – будівельна амністія, яка поширюється на індивідуальні житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також на господарські будівлі та споруди загальною площею до 300 квадратних метрів, побудовані в період з 5 серпня 1992 року по 9 квітня 2015 р. без дозвільних документів.

Таким чином, ринок житла в Україні цього року не стояв на місці, а активно розвивався. Крім того, був написаний не один законопроект, покликаний врегулювати цю сферу, але наразі всі вони – справа майбутнього.