Проблемні будинки: як купити житло в споруджуваному будинку і не залишитися без квартири

В українському уряді вирішили серйозно зайнятися довгобудами: будинками, які так і не введені в експлуатацію. Сайт "Сьогодні" розбирався, як зараз захищені українці, які купують житло в фундаменті, чи можна убезпечити себе і не нарватися на довгобуд, і які потрібні зміни в законодавстві, щоб врегулювати проблемні питання.

Мінрегіон проведе інвентаризацію всіх недобудов

Нещодавно в Міністерстві розвитку громад і територій заявили, що планують провести інвентаризацію всіх проблемних недобудов в Україні та розробити законопроект, який врегулює питання добудови таких будинків. Про це заявила керівниця відомства Олена Бабак. За її словами, існуючі проблеми не розв’язувалися протягом багатьох років; при цьому чиновниця не підтримує вже розроблений законопроект, який повинен захищати права інвесторів, що вкладають кошти в будівництво житла, і ініціює доопрацювання нового.

"Ми починаємо роботу над новим законопроектом і створюємо робочу групу, до якої запрошуємо інвесторів недобудованого житла. Перше засідання відбудеться 1 листопада", – повідомила Бабак.

Раніше, в липні 2019 року, в Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунальних послуг розробили законопроект, який повинен забезпечити завершення проблемних недобудов. У документі прописали норми, які дозволяли скаржитися на забудовників, якщо вони зривали терміни здачі, а також проводити конкурси на нового замовника, який зміг би добудувати проблемний будинок.

Головний експерт інформаційно-аналітичного порталу 3m2 Вікторія Берещак зазначає, що станом на 2017 року кількість довгобудів в Україні становила понад 16 тис. об'єктів, серед яких понад 60% – це об'єкти житлового будівництва.

Звідки беруться довгобуди

Довгобуди з'являються через цілу низку причин, починаючи від нестачі грошей, і закінчуючи проблемами з документами. Владислав Кононов, керуючий партнер AVM Development Group, розповідає в коментарі сайту "Сьогодні", що зараз на первинному ринку житла існує поняття "довгобуд" і "недобуд". У певному сенсі вони синонімічні: цими термінами позначають об'єкти, будівництво яких було або припинено, або заморожено. Але існує також третє поняття – це затримка з введенням об'єкта в експлуатацію.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

"У першому і другому випадку причини криються в діяльності самої будівельної компанії, в третьому – об'єктивними причинами, які переважно не залежать від девелопера. Але припинення/заморока будівництва і затримки з введенням об'єкта в експлуатацію – це далеко ні одне і те ж", – роз'яснює ситуацію експерт і додає, що в передмісті Києва на сьогодні затримки з введенням в експлуатацію спостерігаються на більш ніж 60% об'єктів, що будуються, тоді як в Києві їх кількість досягає 80-90%.

Роман Герасимчук, директор City Development Solutions, зазначив, що довгобуди з'являються з кількох основних причин. Перша і основна – фінансова. Сюди можна віднести недостатній фінансовий потік, що входить від покупців, через низькі темпи продажів або занижену ціну, нестача (а іноді і відсутність) стартового капіталу, недооцінка витрат на будівництво.

"Друга причина – проблеми з отриманням дозвільної документації – далеко не всі майданчики, на яких ведеться житлове будівництво, спочатку для цього призначені. Перед девелопером стоїть завдання привести документацію на ділянку і майбутнє будівництво у відповідність до законодавства, що пов'язано як з адміністративними процесами, так і з ризиком непередбачених витрат. Крім того, вже отриманий дозвіл на будівництво може бути скасований в разі виявлення порушень", – розповідає Роман Герасимчук.

Експерт додав, що ще однією причиною може стати підключення до міських комунікацій, тому що в переважній більшості випадків існуючі мережі не розраховані на будівництво значних додаткових обсягів житла, а модернізація міських мереж в стані перетворити майже будь-яку новобудову на збитковий проект.

У свою чергу, Олександр Панфілов, комерційний директор міні-міста SVITLO PARK, додає, що серед суб'єктивних причин появи довгобудів варто виділити, передусім, непрофесійний підхід до будівництва. Коли компанія-забудовник невірно підготувала розрахунки щодо проекту, не мала власного фінансування з його будівництва, а розраховувала тільки на гроші інвесторів.

"Також варто згадати про компанії-піраміди, які, залучаючи кошти, навіть не планували завершити будівництво. Поява таких об'єктів була масовою з 2003 по 2008 роки, коли вартість житла зростала шаленими темпами: сумарно за цей період вартість м2 зросла більш ніж вп’ятеро. Природно, ліквідність вкладень в будівництво також була дуже високою. Цим і намагалися скористатися нечесні на руку псевдобудівельники", – коментує ситуацію Панфілов.

Експерти також зазначає, що істотну роль відіграє і політична і економічна ситуації в країні. Так, наприклад, однією з причин зниження попиту на нерухомість стало зміцнення гривні.

"Всі розуміють, що немає об'єктивних причин для різкого зміцнення національної валюти більш ніж на 7%. Крім того, в бюджеті на 2020 рік закладено курс американського долара, що перевищує 27 грн. Тому частина покупців переходить до категорії відкладеного попиту. Отже, в окремих проектах, переважно економ-класу, продажі знижуються до 50%", – розповідає Панфілов.

Владислав Кононов називає ще одну причину появи довгобудів – авантюризм забудовника, коли покупцеві на стадії котловану пропонуються відносно дешеві квартири, вартість яких на більш ніж 30% нижчі за середньоринкові стартові ціни і багато потенційних покупців стають заручниками банального бажання заощадити.

"Але, як показує практика, в 99% випадків це призводить до проблем. Адже рентабельність будівництва на сьогодні становить від 20 до 30%, а забудовник не будуватиме собі в збиток", – підсумував експерт..

Як захищені інвестори і що відбувається на законодавчому рівні

Питання захисту інвесторів – один з ключових, але поки що на законодавчому рівні воно не особливо врегульоване. У законопроекті, який пропонувався Мінрегіоном цього літа, було чітко позначено, що таке довгобуди, і які є механізми для розв’язання їх проблем.

"Згідно з пропозиціями Мінрегіонбуду, будь-який покупець, умови придбання житла якого забудовником не дотримуються, наприклад, в частині своєчасної здачі об'єкта в експлуатацію (у документі вказано 1 рік з дати планованого введення об'єкта в експлуатацію), має всі підстави звернутися до виконавчої служби за місцем будівництва з відповідною заявою. І на підставі рішення зборів вкладників, за яким будується об'єкт потрапляє до категорії довгобуду, даний об'єкт разом із землею вилучався б у забудовника", – розповідає Владислав Кононов.

Зараз в Мінрегіоні планують розробити новий законопроект. Експерти зазначають, що і раніше запропонований документ, і ті, які знаходяться в розробці, мають низку недоліків, але все ж допоможуть хоч якось розібратися з питанням.

Роман Герасимчук зазначає, що проблему можна розв’язати, дозволивши продавати квартири тільки у введених в експлуатацію будинках. За практикою розвинених країн, очевидний і найдієвіший спосіб – заборона на прямі інвестиції в житлове будівництво. Тобто гроші йтимуть на спеціалізований рахунок, доступ до якого забудовник отримає тільки після введення об'єкта в експлуатацію, або за рахунок банківського кредитування з подальшим продажем квартир у вже побудованому об'єкті.

"Однак у поточній ситуації на ринку нерухомості України подібна ініціатива практично нездійсненна: відповідні банківські інструменти відсутні, а внутрішніх ресурсів девелоперів навряд чи вистачить на завершення будівництва за власні кошти, і саме тому ці ризики перекладаються на приватних інвесторів", – говорить Герасимчук.

Олександр Панфілов пропонує продумати такий механізм, який би дозволив компанії, у якої виникли труднощі з добудовою, своєчасно повідомити органи виконавчої влади про свої проблеми, а ті, в свою чергу, оголосили б аукціон на добудову серед девелоперів.

"Люди, які заплатили 100% вартості майбутньої квартири, повинні отримати її вже від нового забудовника. Стосовно захисту прав покупців, то необхідно на законодавчому рівні закріпити за інвестором в первинний ринок статус покупця/власника квартир. Можливо, це будуть два різних законопроекти, але їх прийняття, по-перше, створить механізми розв’язання питань недобудов, а, по-друге, убезпечить інвесторів від небезпечних вкладень в первинний ринок статус покупця/власника квартир. Можливо, це будуть два різних законопроекти, але їх прийняття, по-перше, створить механізми вирішення питань недобудов, а, по-друге, убезпечить інвесторів від небезпечних вкладень в первинний ринок", – говорить Панфілов.

Експерти зазначають, що дієвим способом вирішення проблеми буде залучення інших девелоперів для добудовування проблемних будинків, тому що для цього потрібні чималі кошти, які можна взяти з бюджету або знайти десь в іншому місці.

"На сьогодні, щоб закінчити всі недобудовані об'єкти, необхідні колосальні кошти. За попередніми оцінками, йдеться про десятки мільярдів гривень. У поточній ринковій ситуації покласти такі фінансові витрати на державу неможливо. Таких грошей у бюджетах просто немає", – підкреслив Олексій Коваль, керівник проектів групи компаній Perfect Group.

Як убезпечити себе і не купити житло в "проблемному" будинкуе

На жаль, жоден забудовник не може дати 100% гарантій того, що будинок буде зданий в експлуатацію в означений час. Тому багато українців побоюються купувати житло в фундаменті.

Як уже згадувалося раніше, за рахунок особистих грошей українців будується близько 70% житла. 2018 року громадяни інвестували в нього майже 35 мільярдів гривень, а це 6% від загального обсягу всіх капітальних інвестицій в країні.

Щоб убезпечити себе, при купівлі житла в будинку, що будується, насамперед потрібно ретельно перевіряти всі документи і звернутися за допомогою до професійного юриста, який допоможе уникнути проблем в майбутньому.

"Якщо у забудовника вже є завершені об'єкти, можна перевірити, наскільки був затягнутий термін введення в експлуатацію, на профільних форумах або за даними відкритих джерел. Також непрямим додатковим критерієм можуть служити темпи будівництва, оскільки зупинка будівельних робіт на будь-якому етапі – тривожний знак. В сьогоднішніх умовах слід обачно інвестувати кошти в проекти забудовників, у яких цей проект єдиний, або всі проекти знаходяться на ранній стадії будівництва", – радить Герасимчук.

Він додає, що основний документ, що захищає права інвестора, – договір із забудовником. На поточний момент інвестування в житлове будівництво недостатньо регулюється існуючим законодавством, тому саме до договору інвестування необхідно буде апелювати в разі проблем. Допомога професійного юриста в момент укладення договору допоможе уникнути частини проблем або відмовитися від сумнівної оборудки. Але найкращий спосіб не опинитися вкладником в "довгобуд" – це все-таки купити квартиру в уже введеному в експлуатацію будинку.

Олександр Панфілов зазначає, що під час перевірки документів потрібно обов'язково дивитися, щоб пакет паперів був повним, в іншому випадку немає ніякої гарантії, що забудовник зможе отримати всі необхідні дозволи та будівництво не буде заморожена.

"Якщо ж ціна на квартиру сильно занижена, то ймовірність втрати власних коштів велика. Якщо компанія має шлейф скандалів і море негативних відгуків покупців, а її керівництво є фігурантами кримінальних розслідувань, також варто бути виваженішим при прийнятті рішення про вкладення коштів", – говорить експерт.

Владислав Кононов радить довіряти тільки перевіреним компаніям, у яких є портфель реалізованих і реалізованих проектів. Адже зараз без авторитету покупців дуже складно зайняти свою нішу на ринку.

"У кожної компанії є свій запас міцності. Наприклад, якщо компанія будує тільки один будинок, то великий шанс, що це будівництво ведеться за рахунок грошей покупців. Тобто кошти від продажу квартир направляються в будівництво. Тут великий ризик того, що при відсутності покупців компанія з "технічних" причин не зможе закінчити свій об'єкт. У більших компаній, які одномоментно зводять не менше 2-3 об'єктів, проблем з фінансуванням будівництво бути не повинно. Навіть у кризові 2014-2015 роки такі компанії продовжували будувати", – зазначає експерт і радить не вестися на занижені ціни.

Загалом же, аналітики ринку нерухомості очікують, що, з огляду на теперішню економічну ситуацію, кількість довгобудів може зрости на 10%, тому потрібно розробляти і приймати законопроект, який зміг би убезпечити людей і дати їм відповідні гарантії.

Нагадаємо, раніше новини "Сьогодні" розповідали, де краще орендувати житло.