Куда катятся цены на жилье

Номинальное снижение в ноябре цен "бэушных" столичных квартир на 6—7% (см. таблицу ниже) — лишь витрина рушащегося здания. При заключении сделок хозяева скидывают в 2—3 раза больше. А желающих приобрести жилье почти нет! Эксперты говорят, что наступила эра диктата покупателя, удешевление "метров" продолжится.

СПРОС — НОЛЬ, УСТУПКИ — ДО 30%. Вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин говорит: "Спрос на "вторичку" упал почти до нуля (это подтверждают все опрошенные нами риелторы. — Авт.). Но и предложение с начала кризиса уменьшилось на 20%: убедившись, что товар застаивается, многие сдают квартиры в аренду, выжидая, когда придет их час.

Будет это нескоро: банки почти прекратили ипотечное кредитование, а те, кто еще дает займы, установили ставки в 20—30%, неподъемные для подавляющего числа граждан. Значит, оживления спроса в ближайшие месяцы не будет. Рост курса доллара на снижение цен не повлиял — жилье исторически привязано к "у.е.". А определяющим стал кризис, ударивший по среднему классу — основным покупателям. Заявленное снижение цен на 10—15% рынок не оживило.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Покупатель, имеющий наличные деньги (в займах банки все чаще отказывают, сделки срываются), может выторговать еще $8—10 тыс. за "единичку", $12—15 — за "двушку" и $15—18 — за "трешку". К январю стоимость квартир упадет еще на 10%, но вряд ли и это разбудит рынок".

"Падение цен в сравнении с докризисными достигло 25%, и это не предел, — считает директор АН "Атлант-А" Алексей Холмецкий. — К концу года, максимум — к февралю, будет снижение еще на 10—15%. Но только когда самые востребованные, 1-комнатные, квартиры обесценятся до $50—60 тыс., пойдет спрос: их смогут покупать и без привлечения ипотеки". По мнению директора Киевского союза специалистов "Недвижимость" Ирины Никитиной, те, кто взяли ипотечные кредиты и не могут их погашать, порой будут вынуждены продавать квартиры и за полцены. Директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк говорит: "Кому нужно быстро продать — уступят 25—30%. Таких случаев будет немало".

Большую таблицу смотрите ЗДЕСЬ.

СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ И ПОКУПАТЕЛЯМ. Мы спросили экспертов, как в этой ситуации вести себя участникам рынка.

А. Холмецкий: "Продавцам советую делать "цены завтрашнего дня": от нижней планки сегодняшних скинуть еще хотя бы 5%. А покупателям — ждать февраля, когда цены достигнут минимума, и еще торговаться".

Замдиректора АН "Спарта" Владимир Михайленко: "Только ближе к лету может оживиться спрос, если "воскреснет" ипотека. Продавцам наиболее востребованного, "социального" жилья я бы рекомендовал дождаться, когда возобновится отложенный спрос и не придется отдавать квартиры за бесценок. Более дорогие варианты продавайте за столько, сколько готовы платить покупатели, уступая в торге еще $3—5 тыс. за 1-ком., $5—7 тыс. — за 2-ком. и $8—10 тыс. — за 3-ком. Покупатели в конце года уплатят еще на 10—15% меньше, а ниже цены вряд ли упадут".

Думается, упадут! Кризис усугубляется, у народа денег будет все меньше. Да и у банков на ипотеку они не появятся, и ставки не снизятся. Мы еще увидим, что цены рухнут минимум на треть против теперешних, как это было в кризисном 1998 году.

НОВОСТРОЙ: В МАРТЕ МОЖЕТЕ ЗАПЛАТИТЬ НА 30—50% МЕНЬШЕ

С новостроем — завал. Строители держат номинальные цены, а то и повышают их, но реальному клиенту уступают до 25%. А покупателей нет и не будет! Те, у кого есть "живые" деньги, ждут двукратного падения цен. Ну а те, кто надеялся на ипотечные кредиты, могут расслабиться: сегодня банки на "новье" их не дают, если нет дополнительного залога в виде уже имеющегося в собственности жилья.

"Официально застройщики не снизили цены, но реально, если клиент нашел средства, уступают до 20%, — говорит гендиректор девелоперской компании "ТММ" Николай Толмачев. — Но и при таких скидках советую покупать квартиры только в готовых или близких к сдаче домах".

"Спроса на "первичке" практически нет, продаются единичные квартиры, — утверждает директор консалтинговой компаниии Building&Live Development Виктор Распутный. — Заморожено 80—90% объектов, растет риск граждан вообще потерять деньги, вложенные в такие дома. Люди ждут, что цены упадут в 2—3 раза, но это снижение нереально. К концу года все категории новых квартир подешевеют еще на 15—20%. А вот замороженные стройки оживут лишь в том случае, если правительство, подписавшее меморандум со строителями, найдет средства для их поддержки".

Евгений Лисница, директор портала недвижимости "Сити 24", прогнозирует удешевление новостроя к февралю-марту на 30%. "Только такими дисконтами те застройщики, которые имеют уже сданные в эксплуатацию дома, смогут привлечь внимание клиентов к жилью, — объясняет эксперт. — Ведь сегодня спрос упал почти до нуля. Советую даже тем покупателям, которые сегодня в состоянии заплатить, не прельщаться символическим снижением в 10—15% и дождаться этой нижней точки падения".

Независимый аналитик Ярослав Цуканов прокомментировал ситуацию так: "Кто из застройщиков на стадии завершения дома сейчас не уступает в цене квартир 10—25%, тот прогорит, загубит проект. А гражданам, готовым инвестировать деньги в еще не сданные дома, нужно повесить себе табличку "Я идиот": большинство из застройщиков, у которых еще хоть что-то делается на объектах, их скоро заморозят и в лучшем случае достроят через 2—3 года. Покупателям советую ждать до весны: тогда пойдет паника и вторая волна падения цен — можно будет на 30—50% дешевле купить жилье в готовых домах у хозяев, не справившихся с выплатой ипотеки — уже с правоустанавливающими документами на квартиры".

ЗЕМЛЯ: "ВЕЧНАЯ ЦЕННОСТЬ" ДЕШЕВЕЕТ И УХОДИТ ЗА ПОЛЦЕНЫ

Спрос на участки упал на порядок и в ближайшее время цены на этот товар будут снижаться

Земля под индивидуальное жилищное строительство была прочным оплотом спекулянтов, зарабатывавших на ее перепродаже за счет стабильного роста стоимости. Но сегодня зарыть "пять золотых на поле чудес" в надежде озолотиться может только наивный Буратино. Спрос пикирует, за ним пошли вниз цены — сначала на самые дорогие наделы, расположенные в 10—30-километровой зоне от Киева (см. таблицу).

"Сегодня" узнала у экспертов, что творится на этом рынке и чего ждать в ближайшем будущем.

"Приобретать землю для сбережения и преумножения средств уже нет смысла, заработать на перепродаже в ближайший год точно не удастся, — считает ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис. — Поэтому, даже если продавцы снизят цены на 15—20%, это не вызовет всплеска интереса у покупателей. Кстати, к весне настолько упадет стоимость даже самых лучших участков в пределах населенных пунктов в 30-километровой зоне: с хорошими дорогами, близостью коммуникаций (газ, электросети, водопровод). В 40—50-километровой зоне, в "чистом поле", появилась земля по $200—400/сотка — это в 2—3 раза дешевле, чем до кризиса, но спроса нет!

Вообще, почти нет реальных сделок, независимо от дальности и степени обустройства участков. Сказался не только кризис, но и отложенный спрос: зачем покупать сейчас, если в марте будет дешевле".

Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий не вполне согласен с коллегой: "По ближним, дорогим участкам, число сделок упало по сравнению с докризисным минимум в 10 раз. При покупке можно выторговать 30—50% — эта земля была переоценена и стала недоступной подавляющему большинству потенциальных покупателей.

Земля же в дальних районах, за 50 км и более от Киева, напротив, была недооценена, поэтому продолжает дорожать. И спрос на нее достаточно серьезный, он пока превышает предложение. Сказывается и небольшой выбор: в дальних районах рынок развит слабо, там мало владельцев земли, которые могут ею оперировать. Многие, еще имеющие свободные деньги, вкладывают их в такие участки, рассматривая их как альтернативу банковским депозитам и вложениям в инвестфонды. Конечно, кризис и падение спроса и на этом сегменте скажется. Однако, думаю, цены на дальних рубежах в 1-м квартале 2009-го не снизятся — просто рост остановится. А вот стоимость ближних наделов может упасть еще на 20—30%".

"Цена участка при заключении сделки может быть снижена и на 50% от заявленной, если владелец не справился с выплатой кредита или у него возникли затруднения с бизнесом и нужно срочно продать землю, чтобы решить финансовые проблемы, — говорит президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. — Судя по экономической ситуации, цены предложения будут падать повсеместно, еще до Нового года — в среднем на 10—20%".

МОРАТОРИЙ — НЕ УКАЗ. Одним из требований МВФ к Украине является отмена моратория на продажу земель сельхозначения. Но, как подчеркнул А. Кошиль, переходными положениями Земельного кодекса установлено, что мораторий будет снят только после принятия Законов "О государственном земельном кадастре" и "О рынке земель". Шансов, что ВР примет их до конца года, крайне мало.

Впрочем, все наши эксперты единодушны в том, что даже если наконец крестьянская земля станет свободно продаваться, это никак не скажется на цене участков под индивидуальное жилстроительство. Потому что и сейчас есть относительно законные способы изменить целевое назначение земли с "пашни" на "стройплощадку" — торговцы ими давно и успешно пользуются. Кроме того, сейчас на Киевщине продается под личный жилстрой 60 тыс. гектаров земли: этого и в благополучной ситуации хватило бы на многие годы, а в условиях кризиса — хоть засыпься.

АРЕНДОДАТЕЛЯМ ПРИДЕТСЯ УСТУПАТЬ И НАВОДИТЬ ЛОСК

Поиск. Сейчас уже хозяева "охотятся" за такими объявлениями клиентов

Пожалуй, самая сложная ситуация возникла со съемными квартирами. Она напоминает клубок змей, в котором сплелись интересы хозяев жилья и постояльцев. И тут еще вопрос, кто кого "укусит".

За ноябрь стоимость аренды, как мы выяснили у риелторов, снизилась на 10—15%. Благо? Отнюдь, ведь за съемные "метры" обычно надо платить "зеленью", а курс доллара за это время подскочил с $/5,5 грн. до $6,8 грн. — на 24%. Большинство арендаторов, разумеется, получают зарплаты в нацвалюте, а СКВ — еще попробуй купи. Заметим, что предложение квартир выросло на 20—30% — в ряды сдающих вступили владельцы жилья, не сумевшие продать его по приемлемым ценам. Но и спрос пока не снизился по сравнению с докризисным. Да, часть иногородних постояльцев, оказавшихся без работы, возвращаются восвояси, однако число соискателей "крыши" пополняют выходцы из регионов, где с занятостью — еще хуже, чем в столице; плюс перезаключают договоры аренды бесквартирные киевляне, утратившие возможность купить жилье по ипотеке. Выходит, собственники "хат" наживаются на кризисе. Как добиться, чтобы затраты на аренду в гривневом эквиваленте хотя бы не росли?

По словам директора АН "Ковчег-7" Людмилы Стригуль, рост курса доллара более чем на 15%, рассматривается как форс-мажорные обстоятельства. В этих условиях граждане, ранее заключившие договор аренды, могут требовать, чтобы хозяева снизили наполовину разницу цены, возникшую из-за скачка СКВ. Не соглашаются — расторгайте договор и ищите другое жилье: если до кризиса хорошая "единичка" стоила $600—700, то сейчас ее можно снять за $500—550. При этом хозяевам придется навести лоск в виде косметического ремонта (а вот новую технику и мебель им покупать не стоит — они не окупятся), иначе шансы найти клиентов невелики.

Директор АН "Аякс" Борис Егизарян рассказал: "Показательный прецедент — хозяева сами предложили сбросить постояльцам цену с $600 до $500 — только бы не съехали. Основания для торга веские: на рынке "в ассортименте" появились "единички" по $400—500 и "двушки" по $650—700 (удешевление составило соответственно $200 и $300). Кризис на рынке аренды еще не очень сказался, но, даже если рост курса доллара остановится, до конца года цены на съемное жилье упадут еще на 10%".