Как купить жилье в Киеве за $15 000

"Сегодня" решила разобраться, насколько такая крыша над головой надежна.

СТАРОЕ И НОВОЕ. Мы "прошлись" по сайтам столичной недвижимости — предложений по комнатам "вагон и маленькая тележка". Выбирать приходится между "старыми" и "новыми". Первые — это коммуналки советских времен, которые по какой-либо причине не расселили до сих пор и комнаты некоторых из них находятся в коммунальной собственности. Что касается "новых" комнат, то они находятся в обычных квартирах. Например, живет одинокая женщина, которая нуждается в деньгах. Она понимает, что лучше сразу получить приличную сумму за продажу комнаты, чем сдавать ее в аренду и каждый месяц получать по $200. Либо же эта квартира по каким-либо причинам стала принадлежать сразу нескольким собственникам, а потом один из хозяев захотел продать часть своей недвижимости — комнату или комнаты.

"ТЯЖЕЛАЯ" ДОЛЯ. Самый непроблемный вариант — покупка доли, которой соответствует комната в квартире. Тогда, по словам замгенерального директора Киевского центра недвижимости Гертруды Сиволобовой, согласно ст. 319 ГК Украины собственник может владеть ею, пользоваться, распоряжаться по собственному усмотрению. То есть это полноценная недвижимость.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Другое дело, если выкупите только долю в общей долевой собственности (это собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них). Если вы станете "счастливым" обладателем такой доли, то все манипуляции с комнатой вам нужно будет делать только с согласия владельцев других долей либо через суд.

Поэтому при покупке доли должно быть заключено соглашение о порядке пользования конкретным жилым помещением. Его нужно заверить у нотариуса, иначе между соседями могут возникнуть личные конфликты. "Нередки попреки новых жильцов со стороны старых, что эта комната им вообще не принадлежит", — предупреждает Гертруда Сиволобова.

ПРАВО СОСЕДЕЙ. С продажами комнат связано "первоочередное право покупки". Им обладают собственники соседних комнат и, если хотя бы одна из комнат в квартире находится в коммунальной собственности, местные власти. Поэтому нужен обязательный документ — отказ соседей или местных властей от первоочередной сделки с разрешением продать комнату третьим лицам. Его нужно заверить у нотариуса.

Если соседи отказываются давать согласие, то продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Заказным письмом с уведомлением о вручении, им отправляется бумага, в которой указана цена, за которую собственник собирается продавать свою комнату. Если в течение месяца ответа нет, это трактуется как отказ от преимущественного права, и собственник может продавать свое имущество третьим лицам. "Но обязательно по той цене, которая указана в уведомлении, — уточняет директор АН "Жилком" Сергей Тахтаров. — Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (именно ту сумму, что в документах!) и стать собственником недвижимости".

ЦЕНА ВОПРОСА. Едва ли не решающим фактором в ценообразования являются соседи. Одно дело, когда квартиру придется делить с людьми, не вылезающими из командировок. И совсем другое, если это пьющий сосед или пара-тройка заядлых склочников.

Также цена зависит от количества комнат и проживающих. Без лишних слов понятно, что, если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек, — это совсем не то же самое, что "махровая" коммуналка с двумя десятками жильцов. Потому цены на коммуналки в среднем на 10—15% ниже.

Учитывая все эти факторы, вы уже не будете удивляться, если найдете на сайтах недвижимости такие варианты: комнату на Дорогожичах за $15 тыс. (этот район находится недалеко от центра) и комнату за $55 тыс.в районе ДВРЗ (этот район считается в Киеве более дешевым).

ИПОТЕКА НЕ СВЕТИТ. Еще год-полтора назад банки не очень-то охотно давали ипотечные кредиты под покупку комнаты в квартире. Финансовые неурядицы этого года вообще застопорили процесс. "Банки совершенно не защищены в таких сделках. Где гарантия, что потом это жилье, без отдельного входа, с общим санузлом и соседями удастся продать", — объясняет директор дирекции "Эрсте-банка" Кирилл Кушнир. Вариант решения финансового вопроса на покупку комнаты — взять потребительский кредит — целевой или нецелевой. Более дешевый целевой. Правда, под него нужно будет дать залог в виде полноценной квартиры. По целевому кредиту ставки в среднем на 1—2% выше ипотечных: 14—14,5% годовых в валюте, 20—22% в гривне. И сроки кредитования меньше — до 10 лет. Если купить на таких условиях комнату за $50 тыс. (без первоначального взноса), то ежемесячные платежи составят около $700.

Если же у вас нет жилья под залог, тогда можно взять нецелевой кредит. Правда, его условия жестче: срок кредитования до 3-х лет, сумма займа до $25 тыс.(в основном до $5 тыс.), средняя ставка в гривне и в долларе — 50%. Так, если вы захотите приобрести комнату за $ 25 тыс. по такому кредиту, то каждый месяц будете платить около $1350. Его имеет смысл брать, если вам не хватает небольшой суммы денег.

ПРОДАВЦУ И ПОКУПАТЕЛЮ НА ЗАМЕТКУ.

Какие документы нужны для продажи комнаты в квартире

• свидетельство о праве собственности на комнату с указанием размера и общей площади квартиры;
• договор передачи комнаты в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества;
• соглашение об определении долей, заверенное нотариально и зарегистрированное органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество;
• справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры с указанием размера долей всех ее собственников;
• справка жэка об отсутствии задолженности по платежам;
• выписка из домовой книги;
• копия финансового лицевого счета; согласие органов опеки и попечительства, если в комнате зарегистрированы или проживают несовершеннолетние дети;
• заявление соседей об отказе от права преимущественной покупки.

Что нужно выяснить при покупке комнаты

• Является ли продаваемая комната отдельным объектом (в свидетельстве о собственности указано — комната №…) или долей (в свидетельстве о собственности указано, что владельцу принадлежит 1/3 указанной квартиры). В последнем случае непонятно, что продает владелец и что вы можете купить. Если в квартире 3 комнаты, то какая из них будет вашей?
• Кто является собственниками остальных комнат. Если государство, то необходимо брать отказ от преимущественного права покупки у государства (его можно взять в ЖЭКе), если частные лица, то у них.
• Цена в отказах на вашу будущую комнату у всех соседей должна быть одинаковой.
• Цена в договоре купли продажи комнаты должна быть не меньше, чем в отказах у соседей.
• Если собственник любой из соседних комнат — ребенок, то необходимо согласие органов опеки на продажу вам комнаты.
• Если соседи не хотят давать отказ на первоочередное право покупки, вам могут предложить заменить договор купли-продажи договором дарения. Однако этот договор может быть в судебном порядке оспорен строптивым соседом. Если суд решит, что дарение было без оснований — вы можете остаться без денег и комнаты.

КРАСНАЯ ЦЕНА СТОЛИЧНЫХ КОМНАТ*

Вы можете рассчитывать:

за $15—20 тыс. на долю в общей долевой собственности в коммуналке или в частной квартире или проблемную комнату** ("подвохи" с документами, плохие соседи) любого жилого метража как в центре, так и в спальных районах

за $25—30 тыс. — на "чистую" по документам комнату, чаще в "старых" квартирах, в спальных районах, может быть несколько соседей

за $35—45 тыс. — на "чистую" по документам комнату как в старых, так и новых квартирах, рядом — метро, соседи — как повезет

за $50 тыс. — на "чистую" по документам комнату в "новой" квартире, с хорошим ремонтом, хорошие соседи — не больше трех.

за $65—70 тыс. — на "перспективную" комнату (под снос, с одной соседкой-бабушкой без родственников) в новой и старой квартирах как в спальных, так и в центральных районах.