До конца года цены на жилье будут снижаться

Риелторы говорят о "вялости" рынка. По словам директора риелторской компании "Золотые ворота" Алексея Холмецкого, "нет просмотров, люди просто ничего не хотят делать". Аналитики же портала domik.net текущую ситуацию характеризуют как "глубокий системный кризис", отмечая, что в июле "побит антирекорд июня 2010 по спаду деловой активности за все время наблюдений". По данным АН "SV Realty", за июль 2010 года в Киеве было совершено 768 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке. Для сравнения, в "застойном" июне в столице на "вторичке" продали 935 квартир. И даже в совершенно "мертвом" по сезону и явно еще "кризисном" по экономическому состоянию феврале таких сделок все-таки было больше — 810. Вообще, с точки зрения рыночной активности, хуже июля в этом году был только январь.

Кроме усыпляющей погоды к истокам июльских "успехов" относят и массовый отъезд населения в отпуска. Но не будем забывать и о главной причине рыночного застоя: цены на столичное жилье до сих пор "страшно далеки от народа", и в отсутствие доступной ипотеки пропасть между аппетитами продавцов и финансовыми возможностями покупателей остается непреодолимой. Кроме того, возможно, внесла свою лепту и "усовершенствованная" работа БТИ, когда вместо справки-характеристики за неделю, как это было раньше, выдается выписка из реестра, но уже за полтора-два месяца. Не исключено, что значительное число сделок не совершилось по той простой причине, что продавцы еще не успели получить необходимые документы.

СНИЖЕНИЕ ПРОДОЛЖАЕТСЯ. На фоне "засыпания" рынка, цены на жилье продолжают свое неторопливое скольжение вниз. По данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", по итогам июля, по сравнению с июнем, средняя цена предложения вторичного жилья в Киеве снизилась на 2,8% и составила $2230/кв. м. Таким образом, с января 2010 года по июль снижение стоимости вторичного жилья составило 9,6%, а с июля 2009 года — 12,2%.

Деоккупация юга страны – как украинские военные отвоевывают территории

Запрет на передвижение по стране для военнообязанных – все детали

Ракетные удары по мирным украинским городам - июль 2022

Ядерный терроризм россии

Средняя стоимость однокомнатных квартир за месяц снизилась на 2,7% (до $2056/кв. м), двухкомнатных — на 2,4% (до $2263/кв. м), трехкомнатных — на 3,5% (до $2230/кв. м), а четырехкомнатных — на 2,3% (до $2647/кв. м).

Продолжается тенденция опережающего удешевления квартир, впервые выставленных на продажу, — новых продавцов не очень устраивает перспектива многомесячного безрезультатного "зависания" в базах данных. В июле, по данным портала "Столичная недвижимость", таких "новых" квартир было 15,4% от всего объема предложения, при этом их средняя цена была на 8% ниже "среднерыночной".

Опыт показывает, что для продажи необходимо, во-первых, выставить квартиру по более привлекательной цене, чем у основной массы предложений, иначе никто не позвонит и не придет на просмотр, а во-вторых — быть готовым в процессе торга еще и дать хорошую скидку. По словам директора АН "Оптимум-плюс" Юрия Базелинского, тот, кто действительно хочет продать квартиру, должен быть готов уступить до 10%. Хотя, по словам риелторов, на рынке есть случаи, когда покупатель выторговал 15% от стартовой цены.

В целом, растет разница между среднерыночными ценами предложения и теми, по которым реально заключаются сделки. По данным аналитиков портала domik.net, в июле цена продажи в среднем была на 18,1% ниже цены предложения аналогичных квартир. В мае это отличие составляло 14,5%, в июне — 14,4%.

ОЖИДАНИЕ ОЖИВЛЕНИЯ. Согласно аналитическому обзору специалистов АН "Планета Оболонь", "существенных изменений сложившихся тенденций в августе не произойдет. Рынок этим летом фактически уснул; и вряд ли в августе произойдет нечто такое, что его разбудит".

По мнению ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, первая половина августа по своей активности будет похожа на июль, а вот к концу последнего месяца лета рынок начнет восстанавливаться. Поскольку, как утверждает специалист по недвижимости АН "Новый адрес" Наталья Лаговская, в конце августа спрос на квартиры растет всегда, — люди торопятся решить вопрос нового жилья до зимы.

В сентябре же спадет жара, люди вернутся из отпусков, да и вообще, наступит традиционное оживление деловой жизни, что просто обязано положительно сказаться и на активности рынка недвижимости.

ЦЕНЫ НА РАСПУТЬЕ. Но, как скажется осеннее оживление на динамике цен, пока неясно. Сергей Костецкий считает, что в сентябре начнется рост цен, до 2—3% в месяц. Это будет обусловлено хотя бы тем, что дешевых предложений на рынке не прибавляется, их, наоборот, становится все меньше и меньше. Этот рост будет продолжаться до конца ноября, а зимой, как обычно, рынок стабилизируется.

Руководитель же портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов полагает, что до конца года средние ценовые показатели покажут снижение стоимости предложения в пределах 1—1,5% в месяц. В пользу этого прогноза говорит свойственная рынку недвижимости инерционность. Если уже в течение года цены снижаются в среднем с темпом примерно 1% в месяц, а в этом году даже чуть быстрее, то должно произойти нечто серьезное, чтобы эта тенденция сменилась на противоположную. Но никаких объективных факторов, которые могли бы произвести это "нечто серьезное" и восстановить спрос на недвижимость, пока не видно. Быстрое обогащение широких масс населения нереально, а о скором появлении доступной ипотеки всерьез не говорят уже и сами банкиры. Да и то, что новые квартиры выставляются в среднем по более низким ценам, показывает, что и сами продавцы эти тенденции к удешевлению понимают и принимают.

КАК НЕ ЗАБЛУДИТЬСЯ В ПРОГНОЗАХ

Читая и слушая противоречивые мнения и прогнозы специалистов, хотелось бы иметь какие-то критерии, на которые можно было бы опереться при принятии важных для себя решений. Покупать ли квартиру сейчас или ждать снижения цен? Стараться продать квартиру побыстрее, но дешевле, или подождать, пока цены пойдут вверх? На что обращать внимание, чтобы предвидеть поведение цен в ближней перспективе? Впрочем, для начала полезно определиться с тем, на что внимание обращать не надо.

НЕ СУЕТИТЬСЯ. Не стоят внимания сообщения в стиле "за прошедшую неделю квартиры подешевели (подорожали) на 0,2%". Во-первых, статистическая погрешность при определении средних цен сегодня, в лучшем случае, составляет 0,8—1%. Во-вторых, неделя — это слишком мало, чтобы делать хоть какие-то обобщения. Даже рассматривая статистику за месяц из разных источников, постоянно сталкиваешься с тем, что одни говорят о росте цен, другие — об их снижении. Чем больше период, тем отчетливей тенденции. И важно, чтобы непрерывный вал сообщений о "недельных" подорожаниях не отвлекал от того обстоятельства, что, например, за год цены снизились на 12%, или за 7 месяцев, допустим, — на 9,6%.

ИНЕРЦИОННОСТЬ. Если на рынке недвижимости не происходит нечто экстраординарное грандиозных масштабов, все его параметры будут двигаться в том же направлении, что и раньше. А все изменения происходят, как правило, достаточно плавно. Темп изменения цен определяется с помощью так называемого индекса ценового ожидания. Он называется так потому, что с его помощью можно примерно предсказать поведение цен на ближайшие месяц-два. Например, если индекс ожидания, рассчитанный по итогам июля аналитиками портала domik.net, равен -1,6%, то, скорее всего, примерно таким и будет темп снижения цен в ближайшие месяцы.

ВНЕШНИЕ ВОЗДЕЙСТВИЯ. Следует обращать внимание также на действия власти, влияния других рынков и общеэкономической обстановки, которые могут повлиять на баланс спроса и предложения на рынке. Тут все просто. Действия и тенденции, которые повышают уровень благосостояния населения, а значит, и готовность покупать жилье, способствуют росту цен на него. Но на сегодня, увы, таких факторов нет. А вот все, что делает владение жильем более дорогим и невыгодным, снижает цены на него. Яркий пример — налог на недвижимость (ежегодная мзда с владельцев жилья). Он будет невыгоден владельцам нескольких квартир или спекулянтам, и они, вероятно, захотят продать часть недвижимости. Это двинет цены вниз. Но, хоть и говорили об этом налоге много, его до сих пор так и не ввели.

Кликните по изображению для увеличения

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

В июле самые доступные квартиры подорожали на $2000—3000.

1-КОМНАТНЫЕ

• $40 000 — Шевч. р-н, ул. Телиги, 24/12/5
• $40 000 — Шевч. р-н, ул. Ольжича, 25/14/5
• $42 000 — Печер. р-н, ул. Рыбальская, 24/13/4

В июне самая дешевая "единичка" стоила $38 000 (ул. Мебельная в Святошинском р-не).

2-КОМНАТНЫЕ

• $53 000 — Днепровский район, бул. Перова, 45/30/7
• $55 000 — Солом. р-н, ул. Ушинского, 36/24/6
• $55 000 — Десн. р-н, ул. Жукова, 45/24/5

В июне самая дешевая "двушка" нашлась за $50 000 в пер. Полесском, в Дарницком р-не.

3-КОМНАТНЫЕ

• $67 000 — Дарницкий р-н, пер. Полесский, 5/40/7
• $69 000 — Дарн. р-н, ул. Вереснева, 61/45/7
• $72 000 — Днепровский р-н, ул. Шлихтера, 65/42/7

Месяц назад самая дешевая "трешка" стоила $65 000 — в Подольском р-не

"ПЕРВИЧКА": ВРЕМЕННЫЙ СПАД

В июле на рынке новостроек прервался рост активности. По данным АН SV Realty, в июле 2010 года в Киеве продано 211 квартир в недостроенных домах, а за июнь таких квартир было продано 270. Впрочем, это снижение активности во многом можно отнести за счет "нерабочей" погоды и периода отпусков. Цены на рынке первичной недвижимости практически не менялись. По данным консалтинговой компании SV Development, за июль средняя цена продажи 1—3-комнатных квартир на первичном рынке в Киеве снизилась на 0,4% до $1550 за кв. м.

В целом, по словам Владимира Германова, на рынке новостроек ситуация принципиально не меняется и измениться в ближайшее время не может. И причины тому те же, что и раньше: отсутствие платежеспособного спроса, достаточного для сегодняшнего уровня предложения по имеющимся ценам.

Еще одна особенность нынешней ситуации — некоторый дисбаланс предложения. До кризиса было заявлено о строительстве большого числа объектов бизнес-класса — чуть более трети всего объема предложения. По словам Владимира Германова, реальную потребность в таком жилье никто не изучал, но, вероятнее всего, она значительно ниже. А цена на такое жилье раза в полтора выше, чем на жилье экономкласса, которое и пользуется спросом, особенно в готовых и почти готовых домах.

ПОЧТИ БЕЗ ПОДВИЖЕК. По мнению Сергея Костецкого, заметно оживить рынок новостроек может только возвращение доступного ипотечного кредитования. Определенный толчок могли бы дать какие-нибудь меры по снижению стоимости жилья, например, облегчение налоговой нагрузки на строителей. Ранее министр регионального развития и строительства Владимир Яцуба заявлял о планах освобождения работ по строительству и продажи жилья на первичном рынке от уплаты НДС. Но в опубликованном проекте Налогового кодекса такая норма отсутствует. По мнению Владимира Германова, сохраняющееся соотношение спроса и предложения обусловливает практически незаметное сползание цен порядка 0,5% в месяц, или до 10% в год.

АРЕНДА: БЕЗ ОСОБЫХ ИЗМЕНЕНИЙ

На рынке аренды жилья летний спад так себя в полной мере и не проявил — активность осталась практически той же. По данным АН SV Realty, в июле в столице было сдано в аренду 805 квартир (для сравнения: в июне было сдано 835 квартир, в мае — 810). Некоторые риелторы даже отмечали небольшое увеличение активности. Например, директор АН "Новый адрес" Татьяна Котенко утверждает: "В этом году аренда жилья активизировалась на месяц раньше — спрос на аренду появился в июле. Арендодатели на это быстро отреагировали повышением цен".

О повышении средних цен говорит и статистика консалтинговой компании SV Development, согласно которой за период с 1 июля по 1 августа средняя стоимость аренды квартир в Киеве выросла на 4%. Впрочем, большинство опрошенных риелторов повышения активности не отметили, как и роста цен. Юрий Базелинский, например, уверен, что сейчас на рынке аренды затишье, а цены не росли, но и не снижались. Зато теперь присутствует более гибкий торг, цену можно сбить на большую сумму, чем раньше, — до 10%.

ДЕШЕВОЕ "ВЫМЫВАЕТСЯ". Отмечается постепенный рост нижней границы реального предложения. "В аренде дешевых вариантов практически нет, — утверждает Сергей Костецкий. — Если квартал назад можно было найти квартиру за 1800—2000 грн., то сейчас квартиры за 2500—3000 грн. "улетают" за полчаса". По словам Татьяны Котенко, дешевые, до 2500 грн./мес., квартиры "переместились" в мало востребованные районы. А в более востребованных районах квартиру в жилом состоянии снять менее чем за 3000 грн./мес. сложно.

ВОЗМОЖЕН РОСТ. Осеннее оживление, по словам Сергея Костецкого, приведет к росту цен на аренду примерно на 2% в месяц, хотя бы по причине "вымывания" более дешевых квартир. По мнению же Владимира Германова, в конце августа и начале сентября, спрос вырастет, но не настолько, чтобы хоть как-то уравновесить существующее предложение. Поэтому это вряд ли скажется на ценах.

Кликните по изображению для увеличения

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

В июле самые доступные комнаты стали дороже.

КОМНАТЫ

• 710 грн., Голос. р-н, ул. Якубовского, 68/14/8
• 740 грн., Дарн. р-н, Харьковское ш., 58/15/5

Месяц назад самую дешевую комнату мы нашли за 690 грн.

1-КОМНАТНЫЕ

• 1700 грн., Днепр. р-н, ул. Микитенко, 25/13/4
• 1800 грн., Свят. р-н, ул. Зодчих, 34/19/5

В июне было по 1600 грн.

2-КОМНАТНЫЕ

• 2500 грн., Днепр. р-н, ул. Карбышева, 45/30/7
• 2900 грн., Солом. р-н, ул. Г. Севастополя, 42/31/7

В июне — за 2200 грн.

3-КОМНАТНЫЕ

• 2800 грн., Днепр. р-н., ул. Алма-Атинская, 80/45/8
• 3000 грн., Десн. р-н, ул. Бальзака, 72/42/8

В июне — за 3000 грн.

ГЛУБОКАЯ ЗАГОРОДНАЯ ЛЕТАРГИЯ

В июле рынок земли и индивидуальных домов Киевщины продолжал мирно спать. По словам президента Земельного союза Украины Андрея Кошиля, состояние рынка можно охарактеризовать как затишье: активной деятельности практически не наблюдается. "Если какие-то звонки и поступают, — говорит эксперт, — то люди интересуются максимально дешевыми участками. Либо хотят купить очень дешево то, что стоит дорого".

ЕЩЕ НИЖЕ. Эксперты отмечают плавное снижение цен на коттеджи и земельные участки. По данным компании SV Development за июль средняя стоимость земельных участков под застройку в Киевском регионе снижалась, в пределах 1,24%, до $3981 за сотку. Средняя стоимость индивидуальных домов (коттеджей) за тот же период снизилась на 1,14% и на 1 августа составляла $968/кв. м при средней цене продажи среднестатистического домовладения $158 600.

БЕЗ ОЖИВЛЕНИЯ. В отличие от других рынков недвижимости, рынок земельных участков осенью переживает не оживление, а спад. Интерес к приобретению коттеджей с окончанием лета тоже снижается. Впрочем, по мнению Сергея Костецкого, учитывая то, что страна потихоньку выходит из кризиса, число сделок может осенью и вырасти — за счет экономического подъема. Тогда и цены могут "подрасти" на 1—2%. Андрей Кошиль, однако, считает, что признаков грядущего повышения цен не видно, наоборот, предложение огромное, а спрос крайне мал. Владимир Германов отмечает, что коттедж и земельный участок под него в представлении основной массы наших сограждан — это роскошь, на которую можно тратить деньги только в после решения всех прочих проблем. Именно поэтому рынок коттеджей и земельных участков выйдет из кризиса последним. А до той неизвестной нам пока поры снижение цен на 1—2% в месяц будет продолжаться.