Закон про ріелторів і зміна голови НБУ: коли подорожчає нерухомість

Ринок нерухомості в Україні поступово почав оживати з ослабленням карантину. І якщо раніше експерти прогнозували, що ціни на квартири залишаться стабільними, зараз виникло кілька факторів, які можуть вплинути на ринок. Нещодавно у відставку подав голова Національного банку України Яків Смолій, що позначилося і на курсі долара. До того ж, в Раді зареєстрували законопроєкт, згідно з яким всі операції з будь-якою нерухомістю повинні відбуватися через посередників – брокерів або ріелторів. Експерти вважають, що ухвалення такого закону спровокує зростання цін на житло. Сайт "Сьогодні" розібрався, що буде з цінами на нерухомість найближчим часом.

Що зараз на ринку нерухомості

Зараз ринок житла відновлюється після застою, викликаного коронакризою. За оцінками учасників ринку, зросла зацікавленість українців у придбанні нерухомості, а будівництво відновилося на 80%. За низкою об'єктів зберігається невизначеність: не вистачає коштів, особливо якщо будували за рахунок інвесторів-покупців, або є проблеми, пов'язані з дозвільними документами.

"Затяжний карантин змусив забудовників шукати прийнятні шляхи стимулювання попиту у вигляді всіляких знижок і акцій. Так, найбільший розмір знижок спостерігається на об'єктах на початкових стадіях будівництва, найменший – в об'єктах на стадії введення в експлуатацію. За стовідсоткової оплати, в залежності від площі квартири, покупець може отримати знижку до 5% – на завершальній стадії будівництва, до 10% – на етапі будівництва більше 6-9 місяців і до 15% – на початкових етапах будівельних робіт. Для стимулювання продажів практично всі забудовники пропонують покупцям найвигідніші знижки, що досягають 15% при повній оплаті вартості квартири", – говорить Олександр Ізаров, керівник проекту RUSANIV RESIDENCE.

За його оцінкою, близько половини квартир купують на старті, ще близько чверті – протягом року після початку будівництва.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

"Протягом 3 місяців на первинному ринку коливання вартості не перевищують 0,5-1%, залежно від стадії будівництва. Але за стабільних цін на будівельні матеріали і будівельно-монтажні роботи, а також в умовах планомірно зростаючого попиту, найближчі 3-4 місяці багато компаній можуть знизити розмір знижок або ж відмовляться від практики безпроцентної розстрочки, підвищивши при цьому ціни на 3-5 %", – прогнозує Ізаров.

Поки ж ціни на первинне житло залишаються стабільними з незначними точковими коливаннями, пов'язаними з переходом того чи іншого ЖК на новий етап будівництва.

"На стабільність цін, поза сумнівом, вплинуло зниження купівельної активності – на 15% в об'єктах нових форматів і до 70% в об'єктах економ-класу. Через падіння попиту на будматеріали і будівельно-монтажні роботи, яке сягнуло 50-70%, собівартість будівництва залишилася або на рівні лютого-початку березня, або знизилася на 5-10% – залежно від складності будівництва, якості будматеріалів, які застосовуються. І третьою причиною цінового штилю варто вважати стабільність курсу національної валюти", – говорить Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК POLARIS Home & Plaza.

Читайте також:

Українці не зможуть без посередника здати або продати нерухомість: що готують депутати

Як політична ситуація вплине на ціни

Учасники ринку вважають, що до осені зростання цін на нове житло не буде, але багато що залежить від збереження незалежності НБУ та поведінки інвесторів і міжнародних донорів. Забудовники кажуть, що зацікавлені у стабільності і збереженні курсу гривні.

"Забудовники найбільше зацікавлені в тому, щоб на ринку зберігалася стабільна ситуація, оскільки стабільність впливає на активність покупців. За моїми прогнозами, ринок нового житла буде залишатися стабільним найближчі 2-3 місяці. Думаю, що в найближчі дні курс гривні стабілізується і буде перебувати в "коридорі" 26,5-27 грн/дол.", – говорить Дар'я Бедя, керівник з розвитку проєктів компанії Citex Development.

З підвищенням темпів інфляції учасники ринку збираються підвищувати ціни, хоча і побоюються відтоку покупців.

"Інфляція змусить багатьох забудовників переглянути свої ціни. Поріг ж стабільних цін на будматеріали – це 29 грн/дол. Якщо курс гривні опуститься нижче, то і виробники, всупереч невисокому попиту, будуть змушені переглянути ціни. Тобто, у гривневому еквіваленті ціни для покупців можуть вирости на відсоток інфляції плюс відсоток підвищення собівартості. Також можливо, як це практикувалося на початку 2019 року, зростання гривневих цін буде з "запасом" – ще, щонайменше, 5-10%. Таке підвищення може зачепити навіть тих, хто зберігає заощадження в іноземній валюті", – говорить Саакян.

На цінах на вторинному ринку може позначитися і законопроєкт про ріелторську діяльність.

"Поки ніхто не береться говорити, наскільки зросте вартість квартир на "вторинці ", адже не зовсім ясно, як буде функціонувати ринок ріелторських послуг. Але найголовніше питання: це скандали, чутки, пов'язані з цим законопроєктом. Якщо говорити глобально, то будь-яка нестабільність в якомусь сегменті ринку нерухомості може побічно відгукнутися і в інших сегментах", – пояснює Саакян.

Водночас, Олександр Хмелевський, незалежний експерт і кандидат економічних наук, пояснив, що відставка голови Нацбанку і девальвація гривні, якщо вона відбудеться, приведуть до зростання вартості нерухомості саме у гривневому еквіваленті. У той час, як зростання цін у валюті чекати не варто.

"Доходи населення істотно скоротилися, тому попит на нерухомість буде залишатися низьким. Що стосується введення обов'язковості послуг ріелтора при укладанні угод – це призведе до додаткових витрат для покупців або орендарів. Зараз багато угод як на покупку, так і на оренду полягають без участі ріелторів. Люди самі знаходять нерухомість і укладають угоди. за послуги ріелторів доведеться платити. Як правило, ріелтор бере близько 5% під час купівлі нерухомості і місячну плату за оренду. Також запроведжння реєстру правочинів дозволить владі стягувати податки за операціями з нерухомістю. Тому не виключено, що продавці нерухомості і ті, хто здає в оренду, спробують перекласти суму податків на покупців або орендарів. Це може в перспективі призвести до зростання цін на нерухомість і вартості оренди. Але низький попит буде стримувати зростання цін", – говорить Хмелевський.

Сергій Родлер, аналітик TeleTrade, зазначив, що продажі нерухомості все ще тримаються на 20-30% нижче докризових значень. До того ж, незважаючи на зниження облікової ставки, ринок іпотеки в країні так і не зародився через високу вартість кредитних коштів – близько 12-15%, з урахуванням всіх додаткових комісій і страхування.

"У тому випадку, якщо у людини є достатньо грошей для покупки квартири, то нерухомість може стати відмінним способом зберегти свої заощадження. Головною загрозою для капіталу і надалі лишається падіння курсу гривні. Причому, відставка гогови НБУ, відомого своїми прагненнями стабілізації курсу, відкриває двері для драматичніших змін. Судячи по всьому, гривню можуть девальвувати в другому півріччі: вартість нацвалюти цілком може знизитися до 28-30 грн за долар. Отже, у довгостроковій перспективі інвестиції в житло мають принести відчутний ефект. До того ж, велика ймовірність того, що до кінця року ціна квартир зможе відновитися до рівня 2019 року на тлі зниження ставок з іпотеки і зростання попиту", – коментує ситуацію Родлер.

Читайте також:

Причин для девальвації гривні немає: чи буде долар по 30

Максим Орищак, аналітик "Центру біржових технологій", додав, що зараз в Україні настане час покупця – це той період, коли у населення низька купівельна спроможність, в країні політична нестабільність через внутрішніх і зовнішніх факторів, національна валюта має шанс на девальвацію, так як економіка на спаді, західні кредити не стимулюють зростання, а лише підтримують державу від дефолту.

"Ціни на нерухомість зростатимуть. Той, хто захоче продати своє житло, змушений буде йти на поступки покупцеві, чекати вигідну угоду не вийде. Найдорожча нерухомість збережеться в Києві й тут, звичайно ж, зниження цін варто чекати в останню чергу. У цьому регіоні найбільша економічна активність, люди завжди будуть їхати за роботою в столицю, тому поточна середня вартість квадратного метра квартири в діапазоні 1250 доларів, ймовірно, збережеться", – пояснив експерт.

Що чекає ринок нерухомості в майбутньому

Експерти пояснюють, що майбутні ціни залежать від стабільності в країні і курсу валют. Але, якщо говорити про Київ, тут на вартості житла може також позначитися політична невизначеність і місцеві вибори, що наближаються.

"Всі ми знаємо, що під час активної політичної боротьби покупець не вирішується на покупку житла. На період революцій ринок зупиняється. Всупереч політичній "чорнусі", яка незабаром поллється з усіх "приймачів", не виключаю, що окремі політичні сили, скориставшись ситуацією, коли ринок будівництва знаходиться в стадії реформування, спробують розхитати його різними "акціями непокори", заробляючи собі додаткові електоральні бонуси", – припускає Ізаров.

Саакян же пояснює, що вже Єдина електронна система, яка вже запрацювала – базовий елемент всього пакету реформ у будівельній галузі. Тому ринок поступово стане відкритішим і прозорішим, корупційні ризики знизяться, адже система прибере "людський фактор" при отриманні дозвільної документації на будівництво.

Про те, як аферисти на ринку нерухомості обманюють українців, дивіться в сюжеті "Сьогодні":