Юристи розвінчали ТОП-9 міфів про ОСББ

Багато поширених тверджень не відповідають дійсності, запевняють фахівці

1 липня в реформуванні житлового сектора України повинен початися дуже важливий етап. Він передбачає передачу багатоповерхівок в управління їх жителям, що передбачено Законом України №417 "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку".

Останнім часом почали з'являтися різні міфи про ОСББ. Їх зібрав Національний прес-клуб "Українська перспектива", а по за розвінчання взялися фахівець зі створення ОСББ проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, Група Світового банку) "Енергоефективність у житловому секторі України" Тетяна Гордієнко та юридичний консультант громадської організації "Ресурсний центр для ОСББ" Андрій Бурий.

Реклама
  • Міф перший: держава змушує всіх жителів багатоквартирних будинків створювати ОСББ

Чинне законодавство не містить вимоги, яке змушувало б жителів багатоповерхівок створювати ОСББ. Законом України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" визначено кілька основних форм управління багатоквартирним будинком:

  • управління багатоквартирним будинком зборами співвласників;
  • управління багатоквартирним будинком ОСББ;
  • управління багатоквартирним будинком керуючим.

Право вибору форми управління будинком залишається виключно за співвласниками. А це означає, що такий процес відбувається без втручання з боку органів державної влади або місцевого самоврядування. Однак тільки з ОСББ співвласники отримують можливість залучати кошти місцевих і державних програм на впровадження в будинку енергоефективних заходів.

  • Міф другий: ОСББ створюють виключно жителі багатоповерхівок. Власники магазинів, перукарень, кафе і інших суб'єктів господарювання, які розташовані в цих будівлях і в повній мірі використовують їх ресурси, до ОСББ не мають ніякого відношення

Згідно зі ст.6 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", ОСББ можуть створювати тільки власники квартир і нежилих приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. А це означає, що власники магазинів, перукарень, кафе і інших суб'єктів господарювання, розташованих в багатоповерхівці, мають ті ж права, що і власники квартир. Вони так само беруть безпосередню участь у створенні ОСББ і так само, як і власники квартир, повинні в обов'язковому порядку виконувати всі рішення статутних органів об'єднання, прийняті в межах їх повноважень.

Реклама

Цей підхід, передбачений ст. 13 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", залишається незмінним, навіть якщо ОСББ створюється на базі кількох багатоповерхівок.

  • Міф третій: співвласники збанкрутілих ОСББ можуть втратити свої будинки – в ролі компенсації їх передадуть банкам за неповернені кредити

Значною перевагою ОСББ є можливість залучати банківські кредити. Зазвичай вони їх направляють на утеплення фасадів багатоповерхівок, встановлення в місцях загального користування енергозберігаючих вікон, додаткових вхідних дверей, які підвищують безпеку і зберігають тепло в під'їздах, на заміну електролампочок розжарювання на менш енерговитратні. ОСББ також використовують банківські позики на закупівлю і монтаж індивідуальних теплопунктів, здатних регулювати подачу тепла в будинок з урахуванням наявної зовнішньої температури, на встановлення лічильної апаратури загального користування тощо

Однак кредитний продукт для ОСББ не передбачає класичного застави або поручительства. А це означає, що приміщення, в тому числі і квартири, не закладаються і тому не можуть відчужуватися в разі виникнення в ОСББ проблем за зобов'язаннями перед кредиторами. В ролі застави використовується банківський рахунок ОСББ. Такі умови детально виписуються в кредитному договорі між банком і об'єднанням.

Реклама
  • Міф четвертий: співвласників з ОСББ держава змусить утримувати на свої кошти і ремонтувати багатоквартирні будинки, тоді як багатоповерхівки без ОСББ будуть утримуватися і ремонтуватися за бюджетні кошти

Жителі багатоквартирного будинку на правах власності мають не тільки житловими або нежитловими приміщеннями, але також є співвласниками спільної власності. Зокрема, мова йде про сходи, ліфти, горища, підвали тощо. Тому їх обов'язок – забезпечувати належний стан будинку і прибудинкової території, якісно утримувати спільне майно.

В рівній мірі це стосується як співвласників ОСББ, так і жителів тих багатоквартирних будинків, які цього статусу ще не отримали. При цьому слід розуміти, що утримання багатоповерхівки – справа клопітка і дорога. У цьому сенсі співвласники ОСББ знаходяться в привілейованому становищі. На відміну від жителів багатоквартирних будинків, які не створили об'єднання, вони можуть скористатися програмами фінансової підтримки. Кошти виділяються з державного, а нерідко – і з місцевих бюджетів. Останні діють за принципом співфінансування.

  • Міф п'ятий: створення ОСББ не має сенсу, якщо в багатоквартирному будинку мешкає значна кількість людей з низькими доходами. Вони не здатні взяти повноцінну участь в утриманні будинку і його термомодернізації та це значно підвищує відповідні витрати інших жителів

ОСББ ніяк не впливає на кількість, розмір пільг і субсидій, нарахованих їх співвласникам. Вони їх отримують на загальних підставах. І в цьому сенсі жителі багатоквартирних будинків, які зважилися на створення об'єднання, і ті, які до сих пір не скористалися такою можливістю, знаходяться в однакових умовах.

При цьому чим більше пільговиків і субсідіантов знаходиться в об'єднанні, тим на більшу компенсацію тіла "теплого" кредиту воно вправі розраховувати. Максимальний розмір може досягати 70%. Тому велика кількість жителів з незначними доходами не завадить створенню ОСББ.

  • Міф шостий: зі створенням ОСББ на утримання доведеться брати не тільки будинок, але і прилеглу до нього територію, а це значно збільшить витрати об'єднання. До того ж прибудинковою територією можуть вільно користуватися жителі сусідніх багатоповерхівок, наприклад, для парковки своїх автомобілів

За кожним багатоквартирним будинком закріплена прибудинкова територія. У більшості випадків вона має незначні розміри і тому не створює великого фінансового навантаження на жителів.

В Україні відсутній єдиний підхід до визначення розміру прибудинкової території. І це цілком логічно, тому що кожне місто має властиву тільки йому щільність забудови. Так, на заході України вона дуже висока, в центрі – помірна, а на півдні країни – незначна. Тому рішення про розмір прибудинкової території приймають місцеві органи влади.

ОСББ може оформляти прибудинкову територію у власність, а може цього і не робити. Це залежить від прийнятого ним рішення. Однак завжди слід пам'ятати, що в разі продажу житлового або нежитлового приміщення, частка оформленої для ОСББ прибудинкової території не виділяється. Всі рішення по ній приймаються загальними зборами. Вони можуть стосуватися і умов паркування автомобілів, власники яких живуть в сусідніх будинках.

  • Міф сьомий: жителі багатоквартирного будинку, які не виявили бажання створювати ОСББ, можуть не платити внески і не брати участь у вирішенні питань щодо його змісту

Рішення проблеми неплатежів в першу чергу покладається на голову правління ОСББ. Він повинен зустрічатися з боржниками і нагадувати їм про фінансові зобов'язання, які вони не виконують. А головне – голова правління об'єднання повинен щоразу підкреслювати, що всі співвласники зобов'язані виконувати рішення статутних органів ОСББ, навіть якщо голосували проти них.

  • Міф восьмий: жителям одного багатоквартирного будинку не варто братися за створення ОСББ. Для них це справа виявиться занадто дорогий і тому дуже невигідною. Тому ОСББ необхідно створювати на базі відразу декількох багатоповерхівок, розташованих недалеко один від одного.

За загальним правилом, визначеним Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", в одному багатоквартирному будинку може створюватися тільки одне об'єднання. Однак стаття 4 цього ж закону дає можливість власникам квартир і нежитлових приміщень, розташованих в двох і більше багатоквартирних будинках, об'єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, створювати спільне об'єднання.

У разі створення об'єднання на базі двох або більше багатоквартирних будинків голосування співвласників до нього здійснюється в кожному багатоквартирному будинку окремо. Результати голосування також визначаються окремо для кожного багатоквартирного будинку.

Випадки створення "загальних" ОСББ в Україні не рідкість, хоча і не дуже поширені. Справа в тому, що такі підходи породжують певні незручності. Так, в разі необхідності зібрати загальні збори з числа жителів відразу декількох багатоповерхівок буває дуже важко. Як наслідок, певні рішення вчасно не приймаються і тому існуючі проблеми вирішуються із значним запізненням, що призводить до негативних наслідків.

  • Міф дев'ятий: жителі багатоповерхівки позбавлені будь-якої можливості контролювати роботу голови правління ОСББ і впливати на неї. А це створює передумови для різних фінансових зловживань. Зокрема, не виключається можливість присвоєння головою правління ОСББ громадських коштів

Всі рішення щодо поточної діяльності об'єднання, в тому числі і питання залучення та використання коштів, приймаються і контролюються його співвласниками. Співвласники ОСББ реалізують свої права за допомогою активної участі в роботі статутних органів, створених відповідно до законодавства та статуту об'єднання.

Відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", вищим органом управління ОСББ є загальні збори. Завдяки їм формується колективна думка. Перевага отримують ті рішення, які підтримує більшість співвласників.

Для керівництва поточною діяльністю обирається правління ОСББ, яке є виконавчим органом об'єднання і підзвітним загальним зборам. Зазвичай правління складається з декількох членів і голови правління. Обрання та відкликання членів правління здійснюється загальними зборами, що є додатковим інструментом контролю за діяльністю правління з боку співвласників ОСББ.

Для контролю за фінансово-господарською діяльністю правління на загальних зборах з числа співвласників обирається ревізійна комісія або ревізор. В окремих випадках співвласники ОСББ можуть приймати рішення про притягнення незалежного аудитора.

Таким чином, співвласники, яким небайдужа доля будинку і робота об'єднання, мають достатньо важелів впливу і контролю за діяльністю голови правління, виключає випадки присвоєння їм майна і коштів ОСББ.

Читайте також:

Реклама на segodnya.ua Реклама
Всі новини
Показати ще
Реклама на segodnya.ua Реклама
Допомога під час війни
Більше новин
Фінанс-дайджест
Більше новин
Industry
Більше новин
Квартирне питання
Більше новин
Час заробляти
Техно
Більше новин
Комуналка
Більше новин
Наші гроші
Більше новин
Війна в Україні
Більше новин
Money-лайфхакер💰
Головне про гроші
Всі новини
Останні новини
Показати ще
Валюта
Курс долара в касах банків (купівля/продаж)
1
ПУМБ ПУМБ
35.8/36.3
2
ПриватБанк ПриватБанк
35.5/36.3
3
Ощадбанк Ощадбанк
35.7/36.15
4
Райффайзен Банк Райффайзен Банк
36.4/37.1
5
Укрексімбанк Укрексімбанк
36.2/36.7
6
Альфа-Банк Альфа-Банк
35.5/36.7
7
Укргазбанк Укргазбанк
35.4/36.4
8
Універсал Банк Універсал Банк
35.4/36.9
9
OTP Bank OTP Bank
31.95/35.0
ЗАПРАВКИ
Паливо сьогодні
95+
95
ДП
ГАЗ
57,36
56,30
52,58
25,53
57,49
54,99
52,01
24,98
58,05
57,59
49,56
27,54
59,00
57,00
51,90
26,23
59,09
57,29
55,09
27,48
61,88
59,41
55,49
27,54
61,99
59,99
55,99
27,97
61,99
59,99
55,99
27,98
62,99
60,99
56,99
27,98
-
53,05
49,79
25,21
Відставка Бориса Джонсона
Нова обкладинка The Economist
Рейтинг цін
Скільки коштує житло у новобудовах Києва (грн за м²)
1
Печерський Печерський
90 592
2
Шевченківський Шевченківський
57 791
3
Оболонський Оболонський
54 494
4
Подільський Подільський
51 178
5
Голосіївський Голосіївський
46 989
6
Святошинський Святошинський
36 659
7
Дніпровський Дніпровський
35 882
8
Дарницький Дарницький
35 881
9
Деснянський Деснянський
35 364
10
Солом'янський Солом'янський
31 688
Прогноз 🔑
ТОП-5 у сфері IT
Затребувані спеціалізації
Програмування

Програмування

Інженер

Інженер

Системи управління підприємствами

Системи управління підприємствами

Web-інженер

Web-інженер

Web-майстер

Web-майстер

Актуальні пропозиції 🔥
Вибір українців 🚘
Які нові легкові авто купували у червні
1
Toyota Toyota
456
2
Renault Renault
327
3
Volkswagen Volkswagen
263
4
Hyundai Hyundai
172
5
Skoda Skoda
168
6
Mitsubishi Mitsubishi
162
7
BMW BMW
120
8
Nissan Nissan
102
9
Mercedes Mercedes
94
10
Ford Ford
87
Детальніше
Must Know
Штрафи для власників тварин в Україні

Вигул собак небезпечних порід без намордника — від 170 грн

Вигул собак небезпечних порід без намордника — від 170 грн

Вигул собак у заборонених місцях — від 170 грн

Вигул собак у заборонених місцях — від 170 грн

Неприбрані за твариною екскременти — від 170 грн

Неприбрані за твариною екскременти — від 170 грн

Нанесення твариною шкоди майну чи здоров'ю людини — від 1700 грн

Нанесення твариною шкоди майну чи здоров'ю людини — від 1700 грн

Знущання з тварини — від 3400 грн

Знущання з тварини — від 3400 грн
Детальніше
Класи житла
В чому різниця?
Економ

Зазвичай, це типові багатоповерхівки без надмірних архітектурних рішень, схожі одна на одну, але їхнє основне завдання – універсальність та забезпечення квартирами якомога більшої кількості людей. У Києві середня ціна за квадратний метр у "економі" становить 27 тис. грн.

Комфорт

У таких будинках передбачені зони для зберігання дитячих колясок чи велосипедів, є вбиральні, охорона на території, покращений дитячий майданчик та паркінг. У Києві за такі квартири у новобудовах просять у середньому 35,3 тис. грн за кв. м.

Бізнес

У новобудовах є великі підземні паркінги, з одним паркомісцем на квартиру. Зазвичай такі будівлі охороняються, є консьєрж, покращені дитячі майданчики, а для догляду за територією наймають садівників. Мешканці столиці в середньому платять 57,7 тис. грн за квадратний метр у такій квартирі.

Еліт

Над дизайном житла працюють солідні дизайнери. Територія охороняється, а паркомісця облаштовують із запасом. У таких житлових комплексах будують тенісні корти, басейни, супермаркети, приватні школи тощо. У Києві один квадратний метр такого житла коштує в середньому 98,8 тис. грн.

1 /2
Все про квартири
статистика
Курс криптовалюти сьогодні

Валюта

Ціна, usd

Bitcoin (BTC)

64090.82

Dogecoin (DOGE)

0.12

Ethereum (ETH)

3515.09

Litecoin (LTC)

73.87

Ripple (XRP)

0.49

Наша економіка
5 головних цифр
1
Споживча інфляція Споживча інфляція
18%
2
Облікова ставка Облікова ставка
25%
3
Офіційний курс євро Офіційний курс євро
29,7 грн
4
Офіційний курс долара Офіційний курс долара
29,25 грн
5
Міжнародні резерви Міжнародні резерви
$22,8 млрд
Знати більше💡

Натискаючи на кнопку «Прийняти» або продовжуючи користуватися сайтом, ви погоджуєтеся з правилами використання файлів cookie.

Прийняти