Все про продаж і купівлю заставного майна: плюси і підводні камені

Нерухомість повсюдно дешевшає, але житло – все ще дороге задоволення для багатьох, як, втім, і авто. Тому деякі українці розглядають такий варіант розжитися дахом над головою або своїми колесами, як покупка заставного майна. Економія тут у наявності: пропозиції можна знайти на 15-30% дешевше. Наприклад, 1-кімнатна квартира боржників на вулиці Маршала Тимошенка в Києві продається за 380 тис. грн, у той час як подібні варіанти на тій же вулиці перевалюють далеко за півмільйона. Авто, вартість якого в салоні 400 тис. грн, на торгах стартує з ціною наполовину нижче. Звичайно, той, хто зацікавився такою пропозицією повинен розуміти, що може як виграти, так і влетіти по-крупному.

"Сегодня" дізналася, які є варіанти покупки заставного майна, на що звертати увагу продавцю і покупцю, зважившись на таку угоду, як відбуваються торги і як виселити боржників зі своєї нової квартири .

Спосіб перший: продаж заставного житла за особистою ініціативою, але з прицілом на "копійку"

ВИГОДА ПРОДАВЦЯ. При добровільному продажу рухомого / нерухомого майна ціну на нього встановлює позичальник . Вартість може виявитися трохи дешевше , ніж в середньому по ринку ( на 5-15 % ) , або ж взагалі ринкової .

ВИГОДА ПОКУПЦЯ.Звичайно ж, ціна. Якщо заставне майно дешевше, ніж аналогічне, а продаж добровільний – це суттєвий плюс на користь позичальника. Але покупець повинен бути готовий до того, що процедура може трохи затягнутися в часі (поки заставу буде виведено з реєстру заставного майна і т. д.). Ще один плюс в тому, що вся процедура відбувається під невсипущим контролем банку, якому винен продавець. "Банку важливо, щоб угода була максимально прозорою і жодна зі сторін не могла її оскаржити", – підтвердили банкіри. До того ж деякі банки (правда, таких небагато), якщо у покупця не вистачає невеликої суми, можуть дати її в кредит. Але ставки будуть схожі на іпотечним – під 30% річних.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

СЦЕНАРІЙ ПОКУПКИ.Потенційний покупець знаходить оголошення на сайті банку або на інших порталах і зв'язується з контактною особою – це або представник банку , або господар майна . Він домовляється про перегляд , і якщо товар підійде , то далі треба буде вести діалог з банком : підписується договір купівлі – продажу , вносяться гроші , банк забирає свою частку , що заборгував позичальник , знімає обтяження і видаляє об'єкт з реєстру заставного майна . Залишок коштів йде колишньому господареві , а покупець стає єдиним і повноцінним власником .

Спосіб другий: придбання застави разом з чужим боргом і штрафно-пеньовим "шлейфом" за згодою сторін

Купівля застави також можлива разом із залишком чужого боргу у вигляді переуступки . Це теж , вважай , добра воля боржника банку : він або більше не хоче віддавати банку узяте в кредит , або з об'єктивних причин не може цього робити , а борг зростає . В даному випадку позичальник повідомляє банк про свій варіант вирішити проблему і шукає того , хто хотів би купити житло чи авто разом з кредитом таким способом . Такі угоди не надто популярні на ринку ( до них підключені в тому числі ріелтори ) , але вони є .

ВИГОДА ПРОДАВЦЯ.Боржник в даному випадку виграє в тому, що видирається з боргової ями: він отримує назад початковий платіж і те, що вже встиг виплатити по взятому спочатку кредиту плюс суму, яку вважає актуальною доплатити в якості винагороди за заставу. В принципі, щоб зацікавити покупця такою угодою, продавцеві доводиться робити істотну знижку на винагороду, особливо якщо кредит ще виплачувати і виплачувати. Якщо ж виплачувати борг залишилося зовсім небагато (за часом і по грошах), то продаж застави буде не дуже вигідним варіантом для продавця: є сенс спробувати позичити грошей або взяти їх в кредит.

ВИГОДА ПОКУПЦЯ.Економія на такій угоді не дуже велика – хіба що продавець щедро поступиться на шкоду собі, або тих випадків, коли виплачувати кредит залишилося порівняно недовго, а ставка по ньому невисока (умови залишаються ті ж, на яких спочатку брався займ). Наприклад, якщо початковий позичальник брав кредит, автокредит або іпотеку в 2005 році, припустимо, на 15-20 років, то ставка була на рівні 9-13%, і швидше за все не змінювалася, а виплачувати залишилося вже недовго. Непрямою перевагою можна вважати також відсутність одноразових комісій і платежів по оформленню такого кредиту (це сплатив позичальник багато років назад). Але тут же і мінус: штрафи і пеня – ваша турбота.

СЦЕНАРІЙ УГОДИ.Знайти зацікавленого такою угодою для боржника – ще не " гора з плечей " . Потенційного новоспеченого боржника уздовж і поперек перевірить банк , щоб не нарватися на ще одного проблемного позичальника . Він повинен бути платоспроможний , що засвідчить довідка з місця роботи з прийнятним для банку доходом , і мати достатньо коштів на проживання сім'ї після того , як буде здійснений щомісячний платіж . Юридично угода каверз не має – банк і нотаріус проконтролюють кожну кому .

Рахуємо . Переуступка вигідна , якщо виплачувати залишилося недовго , або житло за мін . ставкою

Спосіб третій: продаж застави на аукціоні без врахування побажань власника майна

Найбільш проблемна покупка заставного майна – якщо воно реалізується в примусовому порядку. Таке трапляється, коли позичальник не платить по рахунках і нічого не робить по реструктуризації або іншим способах врегулювання боргу. Іноді позичальник ще й ховається від банку (не відповідає на дзвінки, не відкриває двері), чим провокує фінустанова звернутися до суду і вже його рішенням домогтися арешту майна. Після цього заставу виставляється на аукціон, який проводить торгова організація (їх близько 40 в Україні). Повідомлення про це міститься на порталі Мін'юсту.

ВИГОДА ПРОДАВЦЯ.Вигоди особливо немає, хіба що після продажу боргу на позичальника вже не буде, як і майна, яке було заставою. Грошей же від продажу може дістатися або мінімум, або ж і зовсім не перепасти. В даному випадку головна мета банку – повернути позичені гроші, тому фінустанова, скоріше за все, занизить ціну застави (на 15-30%), щоб в найкоротші терміни відбити суму позики. "Коли повернення кредитних коштів можливий тільки в процесі претензійно-позовної роботи, клієнти програють, – констатує Олена Супрун. – Набагато вигідніше йти шляхом добровільного врегулювання".

ВИГОДА ПОКУПЦЯ.Головна – ціна. Але далі починаються нюанси, над якими потрібно обов'язково задуматися. По-перше, згоди на продаж господар не давав. "Такий об'єкт застави купується практично з зав'язаними очима: прийти подивитися житло або сісти за кермо, швидше за все, неможливо. На закладеній квартири боржник може проживати сам (його сім'я, орендарі, які нікого не пускають) або прописані неповнолітні і т. д., а на авто він може їздити сам або надійно ховати, – пояснює експерт з правового нагляду департаменту реструктуризації і стягнення одного з великих банків. – авто, яке ховалося, може бути вилучено дорожньою поліцією або відігнано на стоянку банку або торгу щей організації. Але в такому випадку треба бути готовим, що машина може мати незадовільний технічний стан, не мати ключів і документів".

СЦЕНАРІЙ ПОКУПКИ.Покупець , зацікавившись лотом , зв'язується з контактною особою . Якщо є можливість , може подивитися об'єкт , якщо немає – постаратися вийти на контакт з фактичним господарем . Не виключено , що нічого не вийде , але є покупці , яких навіть це не зупиняє , оскільки їх влаштовує невисока ціна , вони реєструються на участь в електронних торгах . А вигравши їх , приступають до вирішення проблем .

Валютні позичальники спокійні

"У 2007-2008 роках був бум валютних позик (у 2011 році кредитувати у валюті заборонили). Тому є багато об'єктів, які підпадають під тимчасовий мораторій (прийнятий в 2014 році) на реалізацію застав по таких кредитах, – пояснює заступник начальника юридичного відділу "Індустріалбанку" Ігор Притика. – Це ті, які виступили забезпеченням по кредитах в іноземній валюті. В зв'язку з цим банки позбавлені можливості робити якісь дії, пов'язані з примусовим відчуженням цього майна. На сьогоднішній день в ВР існують дв а законопроекти, які дозволять юридичним шляхом відрегулювати ці відносини, але поки жоден з них не прийнято в першому читанні. Ми можемо тільки переконувати таких позичальників провести реструктуризацію і перевести цей кредит в гривневий".

МИРОВА.Банківські експерти сходяться в одному: в інтересах позичальника знайти з банком компроміс, поки справа не дійшла до суду. Зараз фінустанови йдуть на деякі поступки, щоб повернути свої гроші: і реструктуризують, і "прощають" частину заборгованості (це часто застосовується щодо штрафних санкцій і пені – Ред.). Для боржника це вигідніше, ніж чекати, коли вступить в силу виконавче рішення суду і "нагрянуть" державний або приватні виконавці, які примусово проведуть стягнення. Що стосується поступок, то зараз розробляються альтернативні схеми реалізації заставного майна, в тому числі лізингові програми.

Досвід: як отримати своє

Ірина Копар з Одеси придбанням заставного майна залишилася задоволена. "Я шукала квартиру в інтернеті і через ріелторів, але те, що я хотіла придбати, було не по моїм грошам. Мені запропонували подивитися заставні квартири. В моєму випадку продавцем виступала фізособа, а банк давав дозвіл на відчуження. Відповідь банку чекала близько тижня. Далі була стандартна процедура: нотаріус, рієлторськоє агентство ... Купила я квартиру дорожче оцінки: такою була домовленість. Всього заплатила $ 48 тис. за 3-кімнатну: у порівнянні з цінами ринку нерухомості на той день (2012 рік), це було дешевше майже на 20%. Продаж була добровільна, частина грошей пішла на погашення боргів власника. По квартирній платі відсутні заборгованості і т. п. Виїзд сім'ї теж був без проблем ", – розповіла Ірина.

НЕ ДОБРОВІЛЬНО.Але так завершуються не всі угоди з купівлі заставного майна: наприклад, Микола Борисов з Києва виселяв своїх мешканців силою. "Продаж був примусовий, я виграв на торгах. Ціна вийшла нижче ринкової майже на 30%, так що я готовий був розбиратися з документами та іншими проблемами. Але виявилося все дуже клопітно: на житлоплощі був прописаний неповнолітній, і в моєму випадку довелося чекати півроку поки йому виповниться 18 років. Потім сім'я відмовлялася з'їжджати, опротестовувала продаж, оскарживши проведення торгів в судовому порядку. Це ще на рік відстрочило моє заселення. А коли, нарешті, документи були у мене, вони не відкривали двері. Довелося викликати поліцію . Коли їх примусово виселили, мені ще десь місяць не було життя – погрози, написи на стінах ... Закінчилося все після розбитих вікон і моєї заяви в поліцію", – розповів Микола.

Торги: у всіх є шанс

"В день на продаж може виставлятися до 1 тис. лотів, — розповів генеральний директор ДП "СЕТАМ" (OpenMarket) Віктор Вишнєв. — У минулому році на OpenMarket було продано майна на 2 млрд грн. Приблизно порівну рухомого і нерухомого. При цьому в 30% це був добровільний продаж, а в 70% – арештоване майно. За весь період роботи системи (2 роки) було, приблизно 700 судових позовів щодо оскарження торгів, в основному по арештованого майна і всі вони були виграні нами. Після аукціону переможцю видається протокол (в електронній системі він формується автоматично), проходить оплата протягом 10 днів, переможець забирає акт у виконавчої служби і після цього може забрати своє майно. Тим, хто програв, повертається гарантійний внесок. "Якщо переможець передумав купувати, то покупцем стає другий на черзі і т.д., поки за майно не заплатять", – говорять в OpenMarket.