Ринок землі: як купити землю – алгоритм для покупця

Після того, як з 1 липня цього року відкрився ринок сільськогосподарської землі, багато українців стали замислюватися про купівлю таких ділянок. Для когось це можливість зайнятися фермерством або розширити свої володіння. Інші ж розглядають купівлю землі як можливу інвестицію. Адже багато експертів пророкують землі подорожчання найближчими роками.

Сайт "Сьогодні" вже розповідав про те, які дії має зробити власник земельної ділянки сільгосппризначення, щоб продати свою землю. У цьому матеріалі ми розбираємося з тим, що потрібно робити і на що звертати увагу людині, яка хоче купити ділянку за новими правилами.

Крок 1. Вибір ділянки

Ті, хто цікавився інформацією про ринок землі, напевно чув, що сільськогосподарську землю обіцяли продавати тільки на електронних аукціонах.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

Закон про земельні аукціони набуває чинності з 6 липня. Однак, як з'ясувалося, до 2024 року фізособи, які планують купити ділянки, повинні по-старому шукати їх серед оголошень на спеціалізованих сайтах. При цьому продавцями такої землі також виступатимуть фізособи. Земля державної та комунальної власності до 2024 року на аукціонах не продаватиметься.

"Зараз аукціони проводитимуться тільки для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності", – пояснює адвокат Наталія Гнатуш, керівник однойменного адвокатського бюро.

Виняток зроблено лише для фермерів. Землі фермерського господарства державної та комунальної власності, які належать фізичним особам на праві постійного користування або довічного успадкування, можна викупити у держави з розстрочкою до 10 років.

Стосовно інших потенційних покупців, то вибір у них насправді не так вже й великий. Більшість земель, які знаходяться в приватних руках, на сьогодні здані в оренду. А за новим законом, орендарі мають пріоритетне право на викуп ділянок, які перебувають у них в користуванні.

"Земля як об'єкт для інвестування, звичайно, цікава. Як показує досвід інших країн, в перші роки після запуску ринку землі ціни зазвичай зростають до 20% на рік. З урахуванням наших національних особливостей, найдорожче буде, звичайно ж, земля в центральних областях. Там же розташовані і поля великих агрохолдингів, які орендують паї. Купивши велику ділянку, можна бути впевненим, що для неї знайдеться орендар", – говорить Максим Рештаков, юрист юридичної фірми "Ільяшев та Партнери".

Фінансисти прогнозують, що вартість землі в центральних областях України може стартувати від 2,5 тис. доларів за гектар, а протягом 5 років зросте до 5 або навіть 10 тис. доларів за га.

Загалом же, нагадаємо, до 2030 року земля повинна продаватися за ціною не нижче, ніж її нормативна грошова оцінка, з якою можна ознайомитися на сайті Держгеокадастру.

Крок 2. Перевірка ділянки

Якщо ви пригледіли ділянку для покупки, потрібно поцікавитися документами на неї. Зокрема:

• оцінка ділянки (цей документ повинен підготувати продавець);
• наявність або відсутність прав третіх осіб на цю ділянку.

"Питання про права третіх осіб для покупця повинно бути найважливішим. Якщо хоч у кого-небудь є права на цю ділянку – оренда, емфітевзис, суперфіцій – це відразу ж робить ділянку недоступною для купівлі. Принаймні до того моменту, поки всі користувачі не відмовляться від свого пріоритетного права", – попереджає Максим Рештаков.

Якщо права користування на ту чи іншу ділянку були оформлені пізніше 2013 року, інформація про це напевно є в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Довідку про це повинен замовити продавець землі.

Якщо ж оформлення прав користування відбувалося раніше 2013 року, коли ще не працював електронний Геокадастр, документи щодо таких ділянок потрібно буде готувати з самого початку. Тобто повторно проводити землевпорядні роботи і вносити всю необхідну інформацію до Геокадастру. Без внесення актуальної інформації до Держреєстру речових прав і Держгеокадастру договір про купівлю-продаж землі укласти буде неможливо.

За даними Держгеокадастру, на кінець червня з 42,7 млн га земель сільськогосподарського призначення, які є в Україні, до Геокадастру було внесено інформацію про ділянки загальною площею тільки 32,2 млн га.

Підготовкою документів також повинен займатися продавець ділянки. Однак покупцеві важливо перевірити, щоб інформація була внесена правильно – самостійно або звернувшись до юристів.

"Також потрібно враховувати, що поряд із земельною ділянкою або прямо на її території можуть знаходитися об'єкти енергетики, об'єкти інфраструктури, водні або інженерні об'єкти. В такому випадку ділянкою можуть проходити охоронні, санітарно-захисні зони, які мають на увазі певні обмеження. Наприклад, на ділянці не можна буде проводити будівельні роботи. Ці моменти теж повинен уточнити юрист і попередити покупця про ті ризики, з якими він зіткнеться, коли придбає земельну ділянку у власність", – говорить Максим Рештаков.

Крок 3. Готуємо гроші

Розрахунок за купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення має здійснюватися обов'язково в безготівковій формі. А це означає, що сума, яку покупець планує передати продавцю, повинна перебувати на банківському рахунку покупця.

Але цього не достатньо. За новим законодавством, банки зобов'язані перевіряти походження цих грошей. Отримані ці гроші законним шляхом, чи сплачені з них податки. І подбати про документи, які підтверджують факт законності грошей, – це вже прямий обов'язок покупця.

Поки достовірно не відомо, чи будуть банки прискіпливо перевіряти походження грошей, якщо сума угоди є меншою за поріг фінмоніторингу – 400 тис. грн (це трохи менше 15 тис. доларів за нинішнім курсом). Нормативні документи на цей рахунок ще не оприлюднені. Однак в будь-якому випадку нотаріус може вимагати від покупця документи, що підтверджують походження грошей та сплату з них податків. Це може бути довідка про зарплату або доходи, податкова декларація, довідка про сплату податків, виписка з банку, завірена нотаріусом дарча на гроші і т. п. І підготувати ці документи повинен покупець ще до самої угоди.

З питань фінмоніторингу краще консультуватися в конкретному банку, де зберігаються ваші гроші.

"Якщо людина не зможе підтвердити джерело походження грошей та сплату податків за такими коштами, то краще буде скористатися правом податкової амністії і задекларувати капітал за ставкою 5% з 1 вересня цього року по 1 вересня наступного", – радить Максим Рештаков.

Крок 4. Укладення договору

Коли і як передавати гроші за ділянку – це справа покупця і продавця. Нотаріуса, який оформлятиме угоду, цікавитиме тільки сплата необхідних податків і зборів. І документи, що підтверджують повний розрахунок за цими платежами, потрібно буде пред'явити йому в день укладання угоди.

Важливий момент – це час переходу права власності.

Якщо в договорі зазначено, що перехід права власності відбувається в момент підписання договору, то нотаріус вносить відомості про нового власника до Держреєстру речових прав на нерухоме майно, і одночасно оновлюється інформація в Геокадастрі. Покупцеві залишається взяти у нотаріуса договір, витяг про право власності з Держреєстру речових прав і виписку з Геокадастру.

Якщо ж у договорі купівлі-продажу обумовлений інший час переходу права власності (це залежить від домовленостей продавця і покупця), реєстрація права власності відбудеться пізніше. Відповідно, і підтверджуючі документи потрібно буде отримувати під час наступного візиту до нотаріуса.

Як повідомлялося, з 1 липня ринок землі відкрився тільки для фізичних осіб – громадян України. Одна людина може купити до 100 гектарів.

В уряді очікують, що в найближчі 3-5 років ціни на сільськогосподарську землю зростуть мінімум вдвічі.