Ринок нерухомості в Україні: чи дорожчають квартири і чи варто поспішати з покупкою

В останні тижні забудовники і експерти в будівельній галузі заговорили про зростання цін на квартири . " Такої ціни вже не буде ! " , " Встигніть купити ! З 1 листопада планове підвищення цін ! " – такими призовними оголошеннями рясніють газети і сайти з продажу нерухомості . І це при тому , що весь останній рік експерти відзначали тільки зниження цін на ринку житла.

Ми поцікавилися у експертів , наскільки істотним може бути подорожчання нерухомості . Чи не почнеться знову серйозне подорожчання . І чи варто поспішати з покупкою саме зараз тим , хто хоче поліпшити житлові умови або зберегти свої заощадження за допомогою нерухомості .

Причины для зростання цін є

В ситуації, когда в країні все ще тримається високий рівень інфляції, будівельна галузь просто не може залишатися винятком із загального правила . Будівельники кажуть , що тільки за останній рік ціни на багато будматеріалів зросли на 20-40 % , в тому числі на такі основні , як арматура і цегла . Тобто собівартість будівництва зростає , і забудовники вже не готові компенсувати витрати за рахунок свого прибутку .

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

"Прибуток сьогодні у забудовників невелика : 20 , у деяких 25 % . У порівнянні з тими надзвичайними прибутками, які були раніше , це трохи " , – говорить аналітик консалтингової компанії " SV Development " Сергій Костецький.

Ще раніше одним фактором подорожчання будівництва стало підвищення мінімальної зарплати . Але тоді , на початку року , це не привело до істотного підвищення цін .

А останньою " краплею " стало осіннє підвищення курсу долара . Хоча , з іншого боку , цей же фактор поки нівелює підвищення цін на нерухомість . Розрахунки на будівельному ринку проводяться в гривні . І навіть якщо забудовники підвищують ціни на кілька сотень гривень , через зростання курсу долара статистика реальних угод поки все одно показує триваюче зниження цін .

На фото – середні ціни реальних угод, за даними компанії "SV Development".

… Але подорожчання поки не буде

Незважаючи на те , що об'єктивні причини для подорожчання нерухомості сьогодні є , експерти вважають , що покупці ще довго зможуть купувати квартири за старими цінами , а може , навіть дешевше . Справа в тому , що покупців квартир до сих пір на кілька порядків менше , ніж побудованих і споруджуваних квартир . Експерти кажуть , що такого божевільного пропозиції на ринку нерухомості не було навіть до останньої кризи , коли галузь ( як і вся економіка ) перебувала на підйомі і будівництво велося шаленими темпами .

"Тієї нерухомості , яку відбудували за останні кілька років , вистачить , напевно , ще років на 10 " , – говорить Сергій Костецький.

Але для більшості українців , які потребують поліпшення житлових умов , покупка квартири досі залишається недоступною розкішшю .

"Попит на нерухомість зараз досить низький , причому його ще більш обмежує монетарна політика Національного банку . Висока облікова ставка НБУ робить іпотечні кредити недоступними , і таке поняття , як іпотека , сьогодні практично відсутнє " , – говорить економічний експерт і аналітик Борис Кушнірук. 

Саме через невідповідність цін на квартири і доходів людей забудовники побоюються підвищувати ціни набагато .

"Як тільки на 500 – на 1000 грн підвищуються ціни – продажу відразу падають , люди перестають купувати у цього забудовника " , – говорить Сергій Костецький.

А багато якщо і підвищують ціни , то тільки " на папері " , тобто одночасно оголошують різні акції , що дозволяють покупцям придбати нерухомість за старою ціною або навіть дешевше .

"Забудовники потроху підвищують ціни постійно . Тому що собівартість будівельних матеріалів зростає . Але в той же час подивіться на біг-борди : там суцільні акції забудовників . Тобто вони формально підвищують , але частину квартир пускають під акції , і люди як раз цю частину квартир і купують " , – говорить Сергій Костецький.

Економія за рахунок якості

В таких умовах , коли об'єктивні передумови для зростання цін на ринку нерухомості є , але ціни підвищувати невигідно , забудовники можуть намагатися економити , будуючи бізнес за принципом " піраміди " і знижуючи якість .

"Зараз залишилися в основному великі забудовники , у яких велика кількість об'єктів . Вони перекидають гроші з більш пізніх об'єктів на добудову більш ранніх . Так що я б охарактеризував сьогоднішній ринок нерухомості як міхур , який навряд чи лусне найближчим часом " , – говорить Сергій Костецький.

Намагаючись заощаджувати , будівельники можуть використовувати матеріали низької якості , і мешканці таких будинків через кілька років будуть мати проблеми .

"А хто сьогодні контролює , що саме вони будують , які матеріали використовують ? Що знає покупець про будинок , крім його зовнішнього вигляду ? " – задає риторичні питання Борис Кушнірук.

За його словами , істотний недолік всієї галузі України – у відсутності ефективного інструменту контролю за будівництвом .

В наступному році великих цінових потрясінь не очікується

Аналітик консалтингової компанії " SV Development " Сергій Костецький вважає , що до кінця року і в наступному році ситуація на ринку нерухомості буде залишатися стабільною . Злетів цін чекати не доводиться , втім , як і істотного здешевлення житла .

"На ринку нерухомості з 2009 року нічого особливо не відбувається. І принаймні в найближчій перспективі я не бачу якихось серйозних катаклізмів. Не думаю, що ціни будуть рости. Наступний рік обіцяє бути хорошим і стабільним, а далі як піде – будемо дивитися. Я думаю, навіть якщо цей будівельний міхур буде роздуватися надмірно, луснути йому ніхто зараз не дасть. Будівництво продовжує залишатися тією галуззю, яка наповнює бюджет і дає показники ВВП. Забудовники працюють легально, сплачують податки, держава і банки є гарантами. Тому я б сказав, що сьогоднішня ситуація влаштовує і держава, і забудовників, і людей, які хочуть купити квартири для себе. Тому що ціни на житло зараз досить низькі. Ну коли це можна було купити нове житла в Києві за 600-700 доларів?"- говорить Сергій Костецький.

"Я не очікую серйозного підвищення цін на ринку нерухомості. Для подорожчання необхідні дві умови: стабільне зростання доходів населення і доступ до кредитів. Зростання доходів поки що у нас немає, принаймні такими темпами, як до 2009 року. До того ж на економіку тисне ситуація з російською агресією. І у нас немає "довгих" кредитів, причому я не думаю, що вони з'являться в найближчі роки. Таким чином, у нас немає двох фундаментальних факторів, які можуть визначати подорожчання нерухомості", – вважає Борис Кушнірук .

Нагадаємо, раніше повідомлялося про те, що в Україні змінили правила реєстрації власності.