Квартири хочуть обкласти новими податками: кого змусять платити

Кабінет міністрів на початку червня подав у Верховну Раду законопроєкт, який передбачає нові правила оподаткування для багатьох видів бізнесу, а також для фізичних осіб. Зокрема, нові податки планують ввести для тих, хто збирається купувати або продавати нерухомість.

Головна мета введення нових податків – збільшити надходження до держбюджету. Законопроєкт №5600 від 2 червня називається "Про внесення змін до Податкового Кодексу та деяких законодавчих актів для забезпечення збалансованості бюджетних надходжень".

Сайт "Сегодня" розбирався, які операції передбачається обкласти податками і як це відіб'ється на вартості житла.

Деокупація півдня країни – як українські військові відвойовують території

Заборона на пересування країною для військовозобов'язаних – всі деталі

Ракетні удари по мирних українськиих містах - липень 2022

Ядерний тероризм Росії

ПДВ на новобудови

На сьогодні операції з продажу житла в споруджуваних будинках приватним інвесторам звільнені від податку на додану вартість (ПДВ). Це закріплено в ст. 197 Податкового кодексу, де міститься перелік всіх товарів і послуг, на які не нараховується ПДВ. Однак кабмінівський законопроєкт пропонує вилучити цю норму. Тобто покупцям крім вартості житла, виставленої забудовником, доведеться платити додатково 20% ПДВ. Як нині ми платимо за будь-які покупки в магазинах.

Без ПДВ будуть продаватися тільки квартири в будинках, які зводяться за бюджетні гроші (повністю або частково) і які будуються за програмами доступного житла (компенсація вартості житла або відсотків за іпотекою за бюджетний рахунок). Також, як і раніше, не буде нараховуватися податок на квартири в будинках після реконструкції або капремонту. Всі інші квартири в новобудовах будуть обкладатися 20%-ним податком.

Експерти: податок справедливий, але ціни злетять

Економічний експерт Борис Кушнірук вважає справедливим введення ПДВ на продаж нового житла.

"Я прихильник введення ПДВ на нерухомість. ПДВ – це основний податок в економіці. І яка користь державі від розвитку ринку будівництва, якщо не платиться ПДВ? Адже якщо людина зводить будинок сама, вона купує будматеріали і платить за них ПДВ. Чому ж тоді ті, хто купує квартири в споруджуваних будинках, не повинні платити ПДВ? Можна дати покупцям цього житла послаблення у сплаті податку на доходи фізосіб, але ПДВ вони повинні платити. Цей податок повинен бути відразу в ціні", – говорить Борис Кушнірук.

Тим часом, очевидно, що новий 20%-ний податок призведе до подорожчання квадратних метрів на первинному ринку.

"Природно, забудовники навряд чи оптимістично сприймуть підвищення податків. Адже вони не "спонсори", не "меценати", їм доведеться автоматично змінити свою цінову політику. Якщо запропоновані зміни запрацюють, то велика ймовірність, що до цього моменту забудовники будуть змушені підвищити ціни на 20%. Плюс можуть вирости витрати в собівартості будівництва", – говорить президент Асоціації фахівців із нерухомості (ріелторів) України Юрій Піта.

За його словами, навіть для тих, хто вкладає гроші в нерухомість на старті будівництва (інвестує), ціни виростуть. Наразі вартість на етапі котловану лише на 5-10% вища за собівартість будівництва, а з новими податками, цілком ймовірно, стартові ціни збільшаться мінімум на 3-5%, вважає Юрій Піта.

/ Фото: Анатолiй Бойко, Сьогодні

Але подорожчання – це не єдина можлива проблема. Іншим можливим наслідком може стати зниження попиту на дороге житло. А якщо стане менше інвесторів, у будівельних компаній може просто не вистачити грошей, щоб добудувати розпочаті будинки. Отже, список проблемних будівництв, який тепер у масштабах Києва наближається до 200 об'єктів, може поповнитися новими адресами.

ПДФО на третій продаж будь-якої нерухомості

Сьогодні, якщо якась сім'я вирішить продати свою квартиру, в якій прожила більше трьох років, щоб купити, наприклад, більш простору – з цього продажу не потрібно буде платити податок на доходи фізичних осіб. Те ж саме стосується продажу кімнати в квартирі, будинку або дачі, ділянки землі – в загальному, будь-якого об'єкта нерухомості некомерційного використання.

Якщо ж людина купила квартиру або будинок, а менше ніж через рік або навіть через два знову продав – доведеться сплатити з такої угоди 5% податку на доходи фізосіб (ПДФО). Такий же податок доведеться платити, якщо вирішив протягом одного року продати, скажімо, відразу квартиру і дачу. Другий продаж об'єкта нерухомості і всі наступні будуть обкладатися ПДФО в розмірі 5%.

Законопроєкт, запропонований Кабміном, пропонує ввести ще жорсткіші норми: третій продаж нерухомості протягом року і всі наступні повинні обкладатися податком в розмірі 18%. Причому це стосується не тільки готових квартир і будинків, але і всіх об'єктів незавершеного будівництва.

Інвестувати в нерухомість стане не так вигідно, як раніше

Очевидно, що ця норма спрямована проти "спекулянтів" або інвесторів. Які вкладають гроші на старті будівництва, щоб до його закінчення продати готовий об'єкт дорожче і на цьому заробити. З одного боку, інвестори часто позбавляють справжніх покупців можливості купити привабливі об'єкти (ліквідні) безпосередньо у забудовників. Наприклад, в Києві однокімнатні квартири з вдалим плануванням і балконом зазвичай виявляються розкуплені вже в перші дні продажів. Вам можуть їх хіба що "перепоступитися" – природно, вже дорожче.

Але, з іншого боку, часто саме гроші таких інвесторів дозволяють забудовникам вести будівельні роботи, коли інші покупці ще обережні.

"На сьогодні кількість інвестиційних продажів на первинному ринку, за різними оцінками, сягає 50-55%. При цьому близько 60% таких інвесторів є раньте, які купують не одну-дві квартири, а від п'яти і більше. Їхня політика зрозуміла: купити за найбільш вигідними цінами на котловані і продати на завершальному етапі будівництва, коли ризики недобудови мінімальні, але при цьому об'єкт ще не введений в експлуатацію. Різниця цін на старті і на стадії введення об'єкта в експлуатацію може досягати в середньому 35-40%, а є об'єкти, в яких ціна збільшується на 40-50% і вище. І, наприклад, продавши другу квартиру за "осудною" ставкою (5% ПДФО + 1,5% військового збору), вони повинні будуть вже третю квартиру продавати за ціною, яка враховує 18% ПДФО і військовий збір. Природно, для інвестора є кілька варіантів: або завищувати ціну, щоб не втратити очікуваний прибуток, або скоротити кількість операцій, або ж скоротити свої "апетити" в питанні доходу, або ж залишити цей інвестиційний ринок", – прогнозує Юрій Піта.

Він допускає, що з набуттям чинності нових податкових умов динаміка продажів у забудовників може значно знизитися.

"Поки що не зовсім зрозуміло, чи "виживе" в таких умовах розстрочка від забудовника. Але те, що скоротиться кількість угод, які укладаються за допомогою такого механізму придбання житла, – це очевидно", – каже Юрій Піта.

Зростання цін торкнеться і вторинний ринок житла.

"На мою думку, тим продавцям, хто намагається заробити на нерухомості, купуючи об'єкти нерухомості і згодом продаючи їх дорожче, теж доведеться несолодко. Зараз частка таких продавців на вторинному ринку житла становить близько 25-30%. При цьому на малогабаритному житло старої забудови навряд чи вдасться заробити більше навіть при підвищеному попиті на такі квартири. Швидше за все, частина інвесторів переорієнтуються на більш дорогий сегмент житла. У будь-якому випадку ціни на вторинному ринку підтягнуться під первинний, цінового дисбалансу вже точно не буде. Можна говорити, що при зростанні вартості квартир на первинному ринку на 20% вартість об'єктів на вторинному ринку може збільшитися, залежно від самого об'єкта, як мінімум на 10-15%", – прогнозує Юрій Піта.

Коли введуть нові податки

У законопроекті №5600 записано, що він повинен вступити в силу з 1 липня 2021 року. Це означає, що більшість податкових змін, передбачених цим законопроектом, також повинні будуть вступити в силу відразу (крім винятків, які обумовлені окремо).

Тим часом Податковий кодекс забороняє змінювати податкові правила швидко.

"Згідно з нормами Податкового кодексу, всі нові податки повинні вводитися з наступного року за умови, що вони були прийняті і оприлюднені до 1 липня поточного року", – говорить Борис Кушнірук.

Однак цією нормою часто нехтують.

Після введення нових податків українцям доведеться знову перемикати свою увагу на малогабаритні квартири. Наприклад, на такі: