Чому через 10 років власники "хрущовок" опиняться на вулиці

12 березня 2017, 07:08

Олександр Литвин

Побудоване ще за часів Радянського Союзу житло необхідно ремонтувати, вже через кілька років більшість "хрущовок" можуть виявитися в аварійному стані

В Україні більшу частину багатоповерхівок побудували в 60-70-х роках. "Сталінки" можуть прослужити 125-150 років, цегляні і панельні багатоповерхівки – 100 років, а "хрущовки" – всього 60 років. Термін експлуатації останніх уже підійшов до кінця. Довговічність будівлі оцінюють по стінах і фундаменту. Наприклад, добротний кам'яний або бетонний фундамент може простояти 150 років, а цегляні стіни – близько 100 років, але за умови поточного та капітального ремонту інших елементів будівлі – дахи, комунальних комунікацій, вікон і дверей. Якщо, наприклад, в підвалі "діряві" труби "і фундамент постійно підмивається, термін експлуатації будинку скоротиться.

В Україні, розповідає експерт Інституту суспільно-економічних досліджень Всеволод Ніколаєв, про капітальний ремонт житлового сектора ніхто довгий час не замислювався. Якщо нічого не робити, впевнений експерт, вже через десять років власники квартир в "хрущовках" виявляться без даху над головою. Сайт "Сегодня" з'ясував, скільки ще можуть прослужити українські багатоповерхівки і як врятувати свою нерухомість.

Реклама

Пора зносити

"Хрущовки" будувалися в 1957-85-х роках як тимчасове житло – через 25 років будинки планували знести, а замість них побудувати більш "довговічну" нерухомість. Такі багатоповерхівки в Радянському Союзі вважалися "соціальним житлом", їх роздавали безкоштовно. Самі будинки будували в стилі функціоналізму (коробки без архітектурних надмірностей). Поступово термін експлуатації "хрущовок" продовжили до 60 років. Таким чином, будівлі, які потрапили в першу чергу будівництва, пора зносити вже в 2017-му. А якщо за цей час будинок ні разу не ремонтували, він повинен був піти під знесення ще десять років тому.

Всьогоархітекторирозробилишістьсерій"хрущовок".Всівонизневисокимистелями(2,55-2,6метра)із поганоютеплоізвукоізоляцією.Крімтого,єбезлічмодифікацій,які розроблені різнимипроектнимиінститутами.

ОднізпершихвУкраїніпобудували"хрущовки"серіїК-7.Цепанельні будинкиз відносновеликимикухнями,роздільнимисанвузломікімнатами.Яківінших"хрущовках",вбудинкахпоганашумо-ітеплоізоляція.Такібагатоповерхівкипоразносити.

7

"Хрущовки" серії К-7. Фото: userapi.com

З 1956по 1968 рікбудувалися"хрущовки"серії1-335.Цеодніз найбільшневдалихсерійпанельнихбудинків.Такібудинкибудувалисябезліфтівісміттєпроводів,зпрохіднимикімнатамиіпоєднанимтуалетоміванною кімнатою.Термінексплуатаціїзакінчуєтьсяв2016-2018роках.

2_hr

Реклама

"Хрущовки" серії 1-335. Фото: соцмережі

Найбільш поширенавРадянськомуСоюзісерія-1-447.Термінексплуатаціїтакихбудинківтрохибільше-щедесятьроків,впевненіексперти,вониможутьпростояти.Багатоповерхівкибудувализцегли,санвузолсуміщений,анайбільшакімнатавквартирі-прохідна.

1-447-2

"Хрущовки" серії 1-335. Фото: соцмережі

"Близько 80% багатоповерхівок побудовано до 80-го року. З певною періодичністю необхідно було проводити ремонт комунікацій, покрівлі, ліфтів і так далі. Але в Україні такі ремонти практично не проводилися. Ми повинні зараз компенсувати те старе недороблене. Після війни весь Радянський Союз будував на зруйнованих територіях, всі сили були кинуті на те, щоб за два десятиліття відбудувати країну. Ніхто не говорив про ремонти. А зараз ми потрапили в ситуацію, коли все побудоване виявилося в стані простроченого ремонту", – розповідає Всеволод Ніколаєв.
"Ми повинні зараз компенсувати те старе недороблене. Після війни весь Радянський Союз будував на зруйнованих територіях, всі сили були кинуті на те, щоб за два десятиліття відбудувати країну. Ніхто не говорив про ремонти. А зараз ми потрапили в ситуацію, коли все побудоване виявилося в стані простроченого ремонту", – розповідає Всеволод Ніколаєв.

МайжекожнатретябагатоповерхівкавУкраїні-одназсерій"хрущовки".Алеє й іншібудинки-довоєннііповоєнні"сталінки",багатоповерхівки,побудованівпізнійперіодСРСРіновобудови.Засловамиексперта,"сталінки"розрахованіна125-150років,такібудинкиможутьпрослужитидо2050-2100-хроків.

__-01_09

Реклама

Якщозі"сталинками"і"хрущовками"можнаспрогнозуватитермінексплуатації,тозновобудовамивсескладніше.Забудовникине афішуютьтехнічнудокументаціюідужечастоекономлятьнабудматеріалах.Буваютьвипадки,зазначаєВсеволодНіколаєв,колипобудованийбудиноквиявляєтьсянепридатнимдляжиттявідразупісляздачівексплуатацію.

"Коливикупуєтеквартирувновомубудинку,вине знаєте,зчогоцейбудинокзроблений.Ранішебулитипові проекти,вякихбулозазначено,якийматеріаліякої якостівикористовується.Напідставіцьогобулосказано,скількипрослужитьбудинок.Заразжецевсезакритаінформаціязабудовника.Природно,вгонитвізаприбуткомзабудовниккупуєнайдешевшіматеріали-виотримуєтенизьку якість.Терміниексплуатаціїтакихбудинківнабагатонижче",-розповідаєекспертІнститутусуспільно-економічнихдосліджень.

"В Києві можуть з'явитися свої нетрі"

ЯкуточнюютьвМінрегіонбуді,технічніумови,потоковіікапітальніремонти-проблемасамихмешканців.Післяприватизаціїбільше97%квартиропинилисявприватнійвласностіукраїнців.Томувідповідатизабудинкидоводитьсясамостійно.Більштого,навітьякщобудиноквиявивсяваварійномустані,держава не зобов'язанарозселятимешканців.Українці,якіживутьв"хрущовках",вжечерездесятьроківризикуютьопинитисянавулиці.

"Явважаю,якщоутебеєнерухомістьіутебенемаєкоштівїїутримувати,тодіпотрібновіддаватижитловдержавнувласність.Тодізадержавнийчи муніципальнийрахуноквонабудеремонтуватися.Людидоживутьще10роківвцих "хрущовках" іопиняться на вулиці",-розповідаєВсеволодНіколаєв.

Реклама

Вже зараз, на думку експерта, міська влада повинна проводити обстеження будинків і в кожній конкретній ситуації приймати індивідуальне рішення. Не всі будинки, які за документами вже пора зносити, непридатні для життя.

"Кожен будинок – проблема його власників. І ці власники ніколи не зможуть домовитися, щоб скинутися на обстеження, потім на проектну документацію, потім попросити у міста співфінансування. Це організаційно дуже складно. На мій погляд, місто має контролювати ситуацію з житловим фондом. А далі він повинен з мешканцями вирішувати питання про свою участь. Ось я зараз пишу з Новою Каховкою плани роботи. Місто побудоване за три роки 60 років тому. Зараз у них весь житловий фонд підійшов до критичної ситуації", – розповідає Всеволод Ніколаєв.

Голова ради директорів Асоціації захисту активів Олександр Сітухо впевнений: ситуація в житловому фонді загостриться в 2020 році. При цьому експерт також відзначає, найбільш привабливими з точки зору інвестицій залишаються "сталінки".

"Новобудови в багатьох випадках не відповідають критеріям і термін їх експлуатації передбачити складно. Наприклад, по енергоефективності тільки одна новострйока відповідає стандартам. Як не дивно, популярністю як інвестиційний об'єкт як і раніше користується житло сталінського періоду. Це будинки з невеликою кількістю квартир. Вони не обладнані ліфтами, експлуатаційні витрати не будуть такими великими, як в панельних багатоповерхівках", – розповідає Олександр Сутіхо.

На думку експерта, є велика ймовірність "появи нетрів, районів, які складаються з покинутого житла, де проживають люди з низьким доходом". Перед тим, як змінювати житло, експерт радить зважити всі "за" і "проти" – розташування будинку, його технічний стан, транспортну розв'язку і так далі
.

Як врятувати нерухомість

Термомодернізація,абопросто-енергетичнийремонтбудинкуможепродовжити термінексплуатаціїбудівліна25-50років,розповідаєдиректорДТЕКЕСКОРоманаФедорченко.

Вонаможевключативсебе:
  • заміну інженерних комунікацій (труби, стояки, електропроводка);
  • регулятори тепла на батареях в квартирах;
  • балансування енергосистеми будівлі з установкою автоматичних (або ручних) клапанів-регуляторів розподілу теплоносія в стояках;
  • установка індивідуального теплового пункту з автоматичним погодним регулюванням подачі тепла;
  • система вентиляції з рекуперацією тепла, як для всього будинку, так і індивідуально для квартир – кожен власник вибирає свій варіант;
  • утеплення цоколя (на глибину промерзання грунту), утеплення стін, горища (даху);
  • заміна вікон в будинку на сучасні енергоефективні склопакети.

Орієнтовнавартістьповноїтермомодернізаціїхрущовки(наприклад,4під'їзду,5поверхів,100квартир)можекоштуватипонад 13 мільйонівгривень(зурахуванняммодернізаціїінженернихсистем,заміноютруб,іт.д.).Якщомовайдетількипро утепленнястін,перекриттів,замінувіконвпід'їздах,встановленняІТП,товартістьможебутинарівнічотирьох-п'ятимільйонівгривень.

У Києві, зазначає експерт, гроші на модернізацію можна отримати в рамках міської програми 70/30. "Є ще такий інструмент як Енергосервіс – коли мешканці будинку привертають інвестора, комплексного підрядника в особі енергосервісної компанії (ЕСКО), який проводить енергоаудит, виконує всі роботи по енергозберігаючому ремонту будівлі, встановлює сучасне обладнання з автоматичним погодним регулюванням і вкладає в це свої кошти. ЕСКО повертає свої інвестиції за рахунок досягнутої економії енергоресурсів. А мешканці при цьому отримують оновлений будинок з підвищеним комфортом і продовженим терміном експлуатації. Наприклад, ДТЕК ЕСКО планує в 2017 році інвестувати 7 мільйонів гривень в енергомодернізації систем теплопостачання декількох житлових будинків в Києві", – розповідає експерт.

Прицьомуніпрограми70/30,ні"теплікредити",ніЕнергосервіссаміпособіне єпанацеєюдлятермомодернізації.Укожномуконкретномувипадкуможевикористовуватисяпоєднанняцихінструментів.Наприклад,Енергосервіскращепідходитьдлятакихзаходів,якбалансуванняенергосистемибудівлііустановкаІТП.Утепленнякращеробитизарахунокпрограм70/30,замінувіконзарахуноккоштівмешканцівабо"теплікредити".

Роман Федорченко також вважає, якщо конструкція будівлі без пошкоджень – її краще комплексно модернізувати. Щоб побудувати нову будівлю з аналогічними параметрами – потрібно в 3-4 рази більше коштів. "Але, в будь-якому випадку, рекомендуємо мати акт обстеження конструкцій на стан фундаментів, стін, перекриттів на предмет можливого збільшення навантаження на них. Це убезпечить і власника і підрядника. Думати треба не тільки про "хрущовки", але і будівлі усіх інших типів, в тому числі тих, які були побудовані за останні 20 років. Енергоремонт потрібно проводити вчасно, і до того, як будівля прийде в занепад. Інакше в "доведені до ручки" будівлі інвестувати нікому не буде цікаво", – розповідає експерт.

Підпишись на наш telegram

Лише найважливіше та найцікавіше

Підписатися

Реклама

Читайте Segodnya.ua у Google News

Реклама

Натискаючи на кнопку «Прийняти» або продовжуючи користуватися сайтом, ви погоджуєтеся з правилами використання файлів cookie.

Прийняти