В Україні гряде земельна реформа: що дасть українцям вільний ринок землі

16 квітня 2017, 07:27

Земля в Україні не буде цінуватися, поки діє мораторій на продаж, кажуть експерти

До 2020 року в Україні обіцяють ввести ринок

Сім мільйонів українців не можуть повністю розпоряджається своїми паями. Згідно з законом, власник сільськогосподарської землі може обробляти її самостійно або здати в оренду. З 2002 року в країні діє заборона на продаж і купівлю сільськогосподарських угідь. Він забороняє продати ділянку або взяти кредит під заставу. Планувалося, що міра тимчасова – до прийняття закону про обіг землі, цього за 15 років так і не відбулося. Однак на початку квітня Кабінет міністрів України поставив за мету до 2020 року створити ринок землі. А в угоді з Міжнародним валютним фондом уряд пообіцяв прийняти до травня необхідні закони.

Власники паїв здають угіддя за безцінь, і намагаються продати в обхід закону

В Україні орендарі платять власникам земельних ділянок загалом 1 093 гривень за гектар на рік . На острівній Мальті за гектар сільськогосподарської землі платять 116 доларів . За нинішнім курсом це 3 116 гривень . Вартість українських чорноземів недооцінюється через порушення в країні прав власності , вважаю експерти . Аналітики IMF group Ukraine підрахували: регулярне продовження мораторію за 16 років призвело до недооцінки вартості угідь на 52 % -76 % .

У 2001 році в країні почали земельну реформу – 7 млн українців отримали сільськогосподарські паї в приватну власність. Однак у 2002 році Верховна Рада заборонила продавати і купувати землю на перехідний період. У підсумку, 16 років вирішували чи дозволяти угіддя виставляти на торги іноземцям та скільки землі може купити одна людина. У 2016 році в восьмий раз парламентарі продовжили мораторій до 1 січня 2018 року. Пайовики за законом можуть здавати ділянки в оренду, міняти на іншу, передавати у спадок або працювати на ній самостійно. Разом з тим українці не можуть продати землю, поміняти цільове призначення, внести в статутний капітал підприємства або передати в заставу.

Середня вартість оренди землі по регіонах України

Такі обмеження суперечать Конституції і не дають землевласникам розпоряджатися власністю , впевнена старший юрист компанії " ОМП " Вікторія Кіпріянова . Порушуються відразу чотири статті головного закону: ст. 14, 21, 22 і 41.

"Фактично , мораторій – порушення конституційного права . Громадянин України за Конституцією має право вільно розпоряджатися власністю . А це норми прямої дії " , – коментує юрист.

Українці навчилися обходити закон і продавати угіддя . Один із способів , коли хлібороб віддає ділянку за договором емфітевзису на 100-200 років . До угоди додається заповіт і довіреність на управління паєм . Використовують і схеми через суд : пайовик нібито заборгував велику суму і в рахунок цього стягує ділянку . Ще один варіант – договір обміну : великий пай за гроші міняють на нерівноцінний .

Що дасть відміна мораторію

" Я отримала 2,6 гектара . Здала землю на 10 років – вже як раз термін підходить . Отримую за неї 3560 гривень на рік . Але я така , щоб вже продати ділянку і не морочити собі голову . А де ж візьмеш покупця ? " , – скаржиться пенсіонерка з Херсонської області Олена Коваленко .

Скасування мораторію дасть землевласникам свободу вибору і зробить землю вигідною власністю, вважає аналітик компанії Easy Bussines Дмитро Лівч. А підприємства зможуть купувати землю і підвищити надійність бізнесу.

"Після створення ринку, пайовики будуть здавати землю в оренду за ринковою ціною. Зможуть продати угіддя або взяти кредит під заставу, щоб купити техніку і найняти людей для її обробки. Якщо ми говоримо про землю як актив, то її вартість виросте до 5 тис. доларів за наступні 10 років. Для агропідприємств ринок стане прозорішим і надійнішим. Бізнес буде зацікавлений, щоб їх земля зберігала родючість і продуктивність. а так компанії тільки виснажують чорноземи, оскільки дільниці не їх, а вартість оренди низька", – говорить економіст.

Зняття заборони продавати землю буде не вигідно "чорним" аграріям, вважає директор Українського клубу аграрного бізнесу Тарас Висоцький: "Не весь агробізнес чесний. Частина власників офіційно не орендують землю і не платять податки. Ось їм буде не вигідно відкриття ринку, а ті компанії, які працюють за законом – на них це не вплине".

В IMF group Ukraine прогнозують: після скасування мораторію вартість української землі зросте з 1100 до 2755 доларів за перші п'ять років. Вигоду отримають і пайовики, і агропідприємства. Наприклад, з 2015-го Держгеокадастр віддають в оренду держземлі за ринковим принципом через електронний аукціон . За рік орендна плата на державні угіддя виросла на 27 % . При цьому в країні 27,7 млн гектар розпайовано і 10,5 млн – у державній власності .

Інфографіка: IMF group Ukraine

На початку квітня Кабінет Міністрів затвердив план пріоритетних дій до 2020 року. Серед них земельна реформа . Однак тривають суперечки , яку модель ринку вибрати Україні .

Економіст і засновник маркетингової компанії Geo – M Максим Зінченко впевнений , відкриття ринку землі не збільшить врожайність , і не підвищить вартість сільгосппродукції на міжнародному ринку .

"Це не залучить інвестиції в країну через військові дії і поганий бізнес – клімат . З доходом по 1300 гривень пенсіонери швидко продадуть землю за 300 доларів , як це сталося в Литві . А уряд розрахується з кредитами . Населення отримає якісь кошти , які просто витратить . У продажу землі зацікавлені в першу чергу кредитори і міжнародні корпорації " , – говорить експерт.

Яким повинен бути ринок землі в Україні

Кабмін ще в 2015 році подав до Верховної Ради законопроект про обіг земель . За проектом , купити землю зможуть :

українці з аграрною освітою або досвідом роботи в сільському господарстві;
держава , сільські та місцеві ради;
іноземці , які отримали угіддя у спадок . Але протягом року вони будуть зобов'язані продати ділянку.

У законопроекті пропонується в вести ринок землі в два етапи. У перші два роки після прийняття закону на продаж виставляються тільки державні та комунальні угіддя . Потім – приватні паї . При цьому землю можна буде продати лише через оголошення на сайті держпідприємства , яке створять після прийняття закону . Купити землю дозволять лише за безготівковим розрахунком і не більше 200 га на людину .

Нещодавно , прем'єр – міністр Володимир Гройсман заявив , що іноземці не зможуть купувати українську землю : " Ми можемо створити модель ринку земель , яка дозволятиме тільки фізичним особам – українцям між собою продавати землю , яка їм належить . І на цьому питанні поставити крапку . Ніяких погроз не буде . Я не підтримаю земельну реформу , яка може бути використана або великими агрохолдингами , або умовно іноземцями , які могли б приїхати в Україну і скуповувати землю " .

Українці продають землю в обхід заборони. Фото: apostrophe.ua

Дмитро Лівч вважає , що максимальний ефект дасть тільки вільний ринок без обмежень для іноземців і площами в одні руки .

" Ринок землі повинен бути вільним і регулюватися ринковими механізмами . Вартість оренди в Україні в середньому 40 доларів за гектар , в Західній Європі – 350 доларів . Мораторій створює пільгові умови для агрохолдингів . Підприємства за безцінь орендують паї у землевласника , а отримують з землі набагато більше . Ліберальний ринок без обмежень принесе Україні в перші 10 років 100 мільярдів доларів " , – говорить експерт .

Замість введення ринку держава повинна гарантувати інвесторам безпеку , поліпшувати умови ведення бізнесу і знижувати податки , вважає Максим Зінченко : " Мені бачиться розумною модель довгострокової оренди землі . Але вважаю , що у відповідний час , за низки умов , відкриття ринку землі може бути корисно для економіки " .

Хоч , за словами аналітиків , агрофірми користуються дешевою орендною платою за землю , агробізнес виступає за скасування мораторію . Вводити ринок потрібно поетапно , вважає генеральний директор Українського клубу аграрного бізнесу Тарас Висоцький .

"Ми підтримуємо спочатку введення ринку державних земель . Потім повноцінний ринок за участю паїв . Наше об'єднання вважає , що не повинно бути ніяких обмежень по площі і типу власності . Все одно хто використовує землю . Головне , щоб за цільовим призначенням і без шкоди екології . Заборона на продаж землі іноземцям повинна бути тільки на перехідному етапі . Після скасування мораторію потрібно три – п'ять років щоб сектор економічно зміцнився до міжнародних показників " , – відзначає експерт.

Для відкриття ринку землі зняття мораторію недостатньо . Парламенту потрібно буде прийняти закон про обіг землі і встановити правила об'єднання ділянок , оскільки окремі ділянки ніхто не обробляє . Але Кабмін пообіцяв Міжнародному валютному фонду прийняти закони до кінця травня 2017 року.

Очікувати різкого зростання економіки за рахунок агросектора не варто , вважає Максим Зінченко . У світі немає країн з високим рівнем життя , де основа економіки – сільське господарство .

" У США частка АПК обчислюється двома відсотками . У нас – 12 % . Розвиток технологій в АПК йде в бік механізації і автоматизації , що скорочує кількість робочих місць . Простий приклад , хороший урожай для України – це грубо 60 млн тонн зерна , населення приблизно 40 млн осіб , разом 1,5 тонни на одну людину . Вартість зерна зараз не перевищує 100 доларів за тонну . Маємо 150 доларів на людину в рік . Для порівняння , ВВП на людину в Україні складає 8 тисяч доларів , у Польщі – 25 тисяч " , – додає економіст .