Україні потрібен мільйон квартир для створення "фонду орендних будинків"

Мінрегіон планує революцію наринку оренди житла – чиновники почали роботу над створенням концепції "фонду орендних будинків". Це будуть будинки, в яких квартири – частина або всі 100% – не продаватимуться, а здаватимуться в оренду.

"Це дозволить створити дієвий ринок орендного житла в Україні. Адже сьогодні понад 70% такого житла знаходиться в тіні, ринок не контролюється. При цьому його регулювання зможе вирішити житлову проблему багатьох українців", – заявив днями заступник голови Мінрегіонбуду Лев Парцхаладзе.

За оцінками міністерства, зараз потреба в орендному житло по країні становить приблизно 1 млн квартир: його потребують іногородні держслужбовці, переселенці і незахищені категорії населення. А орендні будинку, відповідно до очікувань Мінрегіонбуду, повинні пропонувати житло за цінами, на 30-40% нижчими від ринкових.

Правда, судячи з усього, міністерський законопроект ще не скоро опиниться у Верховній Раді: в уряді тільки збирають пропозиції і вчора провели круглий стіл з цього питання. Говорили про те, хто повинен фінансувати будівництво орендних будинків, хто їх будуватиме і керуватиме ними, а також якими будуть вимоги до орендного житла та умови знімання.

"Якщо муніципалітети виступатимуть замовниками, обсяги будівництва в Україні зростуть вдвічі. І через п'ять років у нас може з'явитися 25-30 млн кв. м орендного житла" – пояснив Парцхаладзе.

До речі, для багатьох країн світу орендні будинку – звичайне явище. Наприклад, згідно з даними Мінрегіонбуду, в Берліні в багатоквартирних будинках 89% житла є орендним, в Женеві – 95%, в Амстердамі -86%, а в Лондоні показник вважається невисоким – 42%. Ріелтори таку різницю пояснюють просто: європейці звикли орендувати житло, а українці, щоб не сталося хочуть мати своє.

Учасники ринку говорять, що для впровадження "орендних будинків" потрібно придумати механізм, який влаштує в першу чергу забудовників.

"Зараз будівельним компаніям нецікавий такий вид забудови – це просто невигідно, оскільки будинок, який здається в оренду, почне приносити прибуток через десятки років, а з огляду на не зовсім стабільну ситуацію в економіці, це як мінімум недалекоглядно, – каже Ірина Зайченко зі столичного агентства нерухомості. – По-друге, забудовнику потрібні гроші, бажано швидкі, щоб будувати об'єкти. Саме тому ринок будівництва зараз заточений під довгострокове інвестування мешканцями своїх майбутніх квартир – існують десятки варіантів. І третя проблема – відповідальність. Значно простіше побудувати будинок, продати в ньому квартири і здати в експлуатацію, ніж роками утримувати його на балансі, шукати обслуговуючий персонал і при цьому ще й сподіватися на прибуток".

Крім того, на думку експертів, орендне житло може створити проблеми і наймачам:

"Орендар майна, на відміну від орендаря землі, повністю безправний у відстоюванні своїх базових прав на безпечне довкілля, дотримання норм будівництва, експлуатації тощо. Тільки власник має право подавати позови та клопотання щодо відстоюванню прав на безпечне проживання", – вважає експерт держуправління і містобудування Віктор Глеба.

Податки, договори і облік орендодавців

Юристи кажуть, що на ринку оренди житла існує ще ціла низка проблем, які вимагають уваги чиновників. І одна з них

"У цьому напрямку найбільше потрібні законодавчі зміни, і це те регулювання, якого як раз всі чекають від держави", – пояснює адвокат Діна Дрижакова.

В іншому ж, за словами Дрижакова, взяти український ринок оренди житла під держконтроль – завдання не з легких.

"Довести, що людина здає квартиру іншій за гроші, практично неможливо. І це основна проблема, тому що без механізму обліку орендодавців ніякого контролю бути не може. Що стосується введення податку, то він повинен бути мінімальний або взагалі відсутній. Тому що будь-який податок з оренди житла ляже на квартиронаймача і призведе до підвищення цін. В ідеалі це має бути проста система онлайн-реєстрації та обліку орендодавців без біганини і бюрократії. Щоб людина це робила, просто щоб у разі потреби мати документи для суду. Інакше вивести цей ринок з тіні не вдасться".