/ Фото: Данило Павлов, Сьогодні
Хочете без посередника орендувати житло у господаря, продати або купити квартиру без додаткових витрат? Для вас погані новини – народні депутати хочуть, щоб всі наші дії з нерухомістю контролювали ріелтори. Якщо парламент ухвалить законопроєкт № 3618, співпраця з ріелторами або брокерами буде обов'язковою. А за відмову доведеться заплатити 47,2 тис. гривень штрафу. Недобросовісних ріелторів теж планують карати гривнею, але набагато скромніше. Новини "Сьогодні" спробували розібратися, що пропонують нардепи під виглядом "Закону про ріелторів".
Щогодини в Україні здійснюється 80 операцій з нерухомістю – купівля, продаж, обмін чи дарування. У масштабі року це понад 700 тисяч угод. Якась частина з них відбувається за участю ріелторів. Але в Україні досі жоден закон не регулює навіть поняття "ріелтор", хоча експерти з нерухомості розробляли відповідний законопроєкт.
"Закінчили ми його в грудні. Він на сьогоднішній день висить на сайті Фонду держмайна. Далі він нікуди не пішов. Як нам пояснювали, що це дуже довгий процес", – розповідає Олена Маленкова, член Асоціації ріелторів України.
Однак законодавці просувають свій законопроєкт "Про ріелторську діяльність". І тут процес йде швидко. На початку червня документ подали в Раду, а вже 1 липня прийняли за основу.
Наміри у законодавців, здавалося б, шляхетні:
"Убезпечити потенційних орендарів або власників від того, що вони орендують або придбають ризикові об'єкти, назвемо їх так. Друге – це забезпечити виведення в правове поле з метою наповнення бюджету за рахунок сплати ріелторами та іншими посередниками податків за участь в цих операціях", – розповідає нардеп Дмитро Наталуха.
Однак експертне середовище в шоці від можливих наслідків ухвалення такого закону.
"Цей законопроєкт треба було б назвати не "про ріелторську діяльність", а" про ріелторську монополію", – говорить глава аналітичного центру ГО "Інститут законодавчих ідей" Тетяна Хутор і зазначає, що документ порушує конституційні норми.
"Закон створили без нас, громадські організації, найбільші галузеві організації ніхто не запитав", – додає Маленкова.
Що ж пропонують в новому законі? Для початку розберемося, хто такий "ріелтор". Документ називає таку людину "брокером по нерухомості", вона старша 18 років, у неї повна загальна середня освіта. Також вона повинна мати свідоцтво брокера. Тобто ріелторські послуги зможуть надавати тільки суб'єкти з ліцензією.
"Сертифікація передбачає надання професійніших послуг. Питання: людина, якій є 18 років і який здобув середню освіту, чи достатньо вона кваліфікована, щоб надавати послуги, як передбачається цим законом?" – сумнівається старший юрист юридичної компанії Сергій Регелюк.
Для регулювання ринку законопроєктом передбачається створення Національної федерації фахівців у сфері ріелторської діяльності. І це буде не державний орган. Понад те, ця організація ще навіть не створена, але, згідно з документом, має шалені повноваження.
"Саме ця громадська організація встановлює і обов'язки ріелторів, і допуск їх на цей ринок, вона проводить і кваліфікацію, і сертифікацію, і обов'язкове підвищення кваліфікації ріелторів – все це проводить саме вона. Це яскравий класичний приклад корупціогенного фактора: певному суб'єкту надаються фактично необмежені повноваження , і вони є нечіткими ", – говорить Тетяна Хутор.
Ця ж федерація буде збирати і скарги на ріелторів від клієнтів.
"При цьому поскаржитися можна анонімно, щоб брокер про це навіть не дізнався. І тоді при цій же федерації засідає третейський суд, який вирішує твою долю. Ти можеш навіть і не знати, де, що і як. У мене враження, що ми повернулися в 37-й рік, де анонімки, доноси", – дивується Маленкова.
А що з самими ріелторськими послугами? Стаття 34 законопроєкту передбачає, що "суб'єкт ріелторської діяльності, інша уповноважена відповідно до закону особа збирає відомості про об'єкт нерухомості та вносить їх до єдиної інформаційної бази даних" . І вносити дані має право тільки брокер. Про власника нерухомості тут ні слова. Незрозуміло, чи обов'язковий ріелтор для будь-якої операції? У одного з ініціаторів законопроєкту та голови комітету з питань економічного розвитку Дмитра Наталухи – своє трактування.
"Там написано, що будь-яка особа, уповноважена відповідно до закону. Закону не цього, закону загалом, законодавства. Я маю право зробити це самостійно без залучення будь-яких посередників. Якби було б інакше, ми б порушили б Конституцію. Ця ідея в законі не закладена. На жаль, це спекуляція", – запевняє нардеп.
Однак, в нотаріальній палаті дають іншу однозначну оцінку.
"Вимога закону про те, щоб в будь-який операції брав участь ріелтор, вже є обмеженням конституційного права власності. Тому ми бачимо, що цей проєкт дещо неконституційний", – говорить віце-президент нотаріальної палати України Олена Кирилюк.
Угода між друзями або членами сім'ї зазвичай не вимагає участі ріелтора. Але цей проєкт не містить винятків. Крім того, без ріелтора навіть не можна розмістити оголошення про продаж або здачу в оренду нерухомості.
"У вас будуть шалені штрафи. На рівні 44 тисяч гривень", – попереджає Маленкова.
"Власник нерухомості фактично позбавляється права самостійно розпоряджатися своїм майном. Він повинен обов'язково залучати посередника – ріелтора", – додає Хутор.
Навіть оренда цієї нерухомості має відбуватися за участю ріелтора. Експерти кажуть, що це свідчать про обмеження прав власника та фактично суперечить Конституції.
А що це за інформаційна база, в яку ріелтор повинен вносити дані про об'єкт нерухомості? Невже такої досі немає?
"Наразі діє державний реєстр прав на нерухоме майно, де містяться всі дані про об'єкти нерухомості, що вже перебувають на обліку. Фактично ця інформаційна база у певній частині буде дублювати ці дані. Це раз. По-друге, база буде дублювати дані технічних паспортів , які зараз виготовляють бюро технічної інвентаризації ", – пояснюють у нотаріальній палаті.
Тобто, база даних про об'єкти нерухомості вже є. Навіщо у законі про ріелторську діяльність передбачено створення ще однієї? До того ж, вносити інформацію в цю базу будуть платно. Фахівці впевнені: немає ніякої необхідності дублювати ці дані. І немає такого права, щоб ці дані були в руках приватних структур.
"Тут є певні рейдерські та шахрайські ризики. Тобто дублювання баз даних, які зараз в руках держави, буде в руках якихось приватних структур. Що за собою тягне те, що будуть доступні персональні дані осіб власників", – попереджає Кирилюк.
"Якщо будь-яка угода була укладена і якщо цей договір не був внесений в базу, він вважається також недійсним. Тобто така угода вважається недійсною. Це також є нонсенсом правовим", – уточнює Хутор.
Так хто ж виграє від цього законопроєкту?
"Виграють, звичайно, тільки ті приватні структури, які будуть стояти за створенням, і в чиїх руках буде ця єдина інформаційна база", – впевнена Кирилюк.
"А програють власники нерухомості, громадяни України, яким доведеться платити більше, ніж зараз. Це – перше. І друге – ріелтори, гравці ринку, які не задіяні в цій, скажімо так, схемі", – говорить Тетяна Хутор.
Ріелтори тим часом уже замислюються над майбутнім. Олена Маленкова впевнена: якщо законопроєкт ухвалять, їй доведеться емігрувати.
"Мені доведеться збирати валізу, бо галузь буде похована, мій бізнес буде похований. Йти в тінь я не хочу", – говорить ріелтор.
Тобто законодавці хочуть навести порядок на ринку, але не беруть до уваги документ, який вже розробили самі гравці ринку. Більш того, з ріелторами ніхто не консультується. Але в Раді запевняють, що це можна виправити.
"Ми проведемо 100% публічні дискусії, круглі столи з відповідним ринком, з фахівцями. Понад те, до національної федерації фахівців ріелторських послуг в той чи інший спосіб, будуть входити і профільні асоціації, й інші представники ринку", – заявляє Наталуха.
До слова, в Національному агентстві з попередження корупції вже пообіцяли дати оцінку законопроєкту.
Нагадаємо, раніше експерти також пояснили сайту "Сьогодні", чому після карантину в Україні стане більше довгобудів.