Зараз експерти називають ринок нерухомості одним з найбільш цікавих варіантів для вкладення грошей . З одного боку, ціни на квартири потроху падають на тлі девальвації гривні і конфлікту на сході країни. З іншого – вартість оренди житла , навпаки , стабільно висока, оскільки в Києві , Одесі , Львові та інших великих містах України тимчасове пристанище потребують студенти , переселенці , відрядні. Логічним вирішенням тут може стати реалізація бізнес-ідеї по створенню хостелу , докладний бізнес – план якого представлений нижче .
КОЛИ ОКУПИМО.За розрахунками " Сегодня" , якщо відкривати хостел у власній київській квартирі , то на старті знадобиться $ 10-12 тис . , в в нуль наш проект буде виходити через один- три роки. Це оптимістичні прогнози , вважає засновник Асоціації хостелів в Україні Роман Пономаренко , адже хостели , як правило, не високоприбутковий бізнес , тому окупаються через п'ять років. "Якщо ви вирішили відкрити хостел , то повинні запам'ятати три головних правила : чистота , висока якість послуг , вдале місце розташування об'єкта . Вибирайте для хостелу нормальне приміщення , можна навіть нежитлове , але на першому поверсі і краще з окремим входом , яке знаходиться в центрі або недалеко від метро . При таких розкладах ви не будете залежати від незадоволених сусідів і консьєржок " , – пояснює хостельер .
ПРО РИЗИКИ. При відкритті хостела не варто очікувати його високої заповнюваності перші півроку , попереджає виконавчий директор Асоціації тризіркових готелів Дмитро Прохоров . " Завантаження буде в кращому випадку на 30 % , а це – ледве-ледве на рівні рентабельності . Але якщо ваш хостел з часом отримає хороші відгуки , спрацює принцип " сарафанного радіо " ( клієнти розкажуть своїм друзям , і так далі), і тоді завантаження може стати 50-70 %. Правда , зараз криза , і такі інвестиції ризиковані, адже в країні йде війна , та й турпотоки падають " , – каже експерт .
ЕКОНОМНО. Але самі співробітники хостелів зізнаються : невисокі ціни і мінімальний стартовий капітал дозволяють знизити інвестризики і залучити клієнтів . "Хостел відкривати краще в своїй нерухомості . А брати об'єкт в оренду ризиковано , бо можуть виникнути проблеми з власниками . І на старті бажано рахувати кожну копійку , щоб не зробити , наприклад , занадто дорогий ремонт за $ 50-70 тис . , Яякий точно не окупиться " , – ділиться співробітник одеського хостела Олексій Юрченко . А ось на витратних матеріалах – милі, туалетному папері , чистячих засобах – краще не економити , вважає киянка Ольга Осипенко , яка планує відкрити хостел у столиці: " Надивилася на хостели за кордоном. У Польщі , наприклад , такими міні – готелями незадоволена – там брудно і шумно . Я вважаю , що постояльці в хостелах не повинні ні в чому бідувати – обов'язково цілодобове ТБ , безкоштовний інтернет . Тоді задоволені клієнти точно порекомендують ваш хостел своїм друзям ".
В ЗАКОНІ.Важливо пам'ятати , що власник повинен зареєструватися як підприємець ще до відкриття хостелу . " Хостельєри можуть працювати на єдиному податку , 3-тя група оподаткування , за кодами Класифікатора видів економічної діяльності – 55.10 , 55.20 , 55.90 . При цьому важливо відповідати держстандартам 4527 , 4268, 4269 , по яких надаються послуги проживання та інше. Такі сертифікати видають органи , акредитовані Держстандартом , куди потрібно звернутися під час реєстрації . І тоді хостел може спокійно працювати" , – пояснює Роман Пономаренко .
Як облаштувати теремок
Стартові витрати на облаштування хостела понянут на 156,7 тис . грн , при його завантаженні в 70 % виходимо на окупність через три роки
1. Розташування, характеристика житла, конкуренти
Відкриваємо тематичний хостел "Київ вінтажний " , розміщений в 4х – кімнатній квартирі ( 144 кв . м.). Переваги : свіжий капремонт , доступність до м . Позняки ( 10 хвилин пішки ) . В квартирі : хол , кухня , вітальня , 3 спальні , 2 санвузли , 2 ванні , 2 лоджії. Хостел розрахований на 12 постояльців . За правилами міжнародних хостел – асоціацій , на людину виділяється 5 кв . м., де 4 кв . м . займає ліжко ( одномісне або двох'ярусне ) . Людей розташовуємо так: кімната ( 15 кв . М . ) – для пари ; спальня ( 19 кв . м . ) – 4 постояльця ; кімната ( 22 кв . м . ) – на 6 осіб.
Конкуренція : 3-4 хостелу , в аналогічній близькості від м . Позняки . Але "Київ вінтажний " роздобуде постояльців за рахунок адекватних цін : приватний номер коштує 360 грн / добу , ліжко-місце в спальні на 4 – х – 140 грн . а в номері на 6 – х – 110 грн . При завантаженні хостела в 90 % проект окупиться за 11 місяців , а із завантаженням 70 % – за 3 роки.
2. Стартовий капітал
Квартира обладнана вбудованою кухнею , шафою – купе , кондиціонерами , водонагрівачем . Потрібно : меблі , побутова техніка, постільна білизна та деталі для адаптації житла під вінтаж .
Меблі – з дерева . У дві спальні – 5 двоярусних ліжок , в приватну – двоспальне . Також потрібні 7 тумбочок і 3 шафи . У вітальню поставимо 2 дивана , 4 крісла , 2 столика , стелаж . В читальний зал на лоджію – робочий стіл , крісло , етажерку , світильник . Разом: 55,1 тис . грн .
З побуттехніки потрібні : плоский ТВ , ноутбук , 2 пралки , дводверний холодильник , 5 обігрівачів , 5 сейфів , мікрохвильовка , кавоварка , вай – фай роутер . Разом: 38,4 тис . грн .
Ліжка . Купуємо односпальні матраци ( 10 шт . ), Один двоспальний , 12 подушок , ковдр , пледів . А на кожне спальне місце беремо по 3 комплекти білизни . Разом: 42,2 тис . грн .
Адаптація під вінтаж . У вітальні одну стіну заклеюємо фотошпалерами з видами старовинного Києва . Вішаємо в кімнатах старі фото (їх друкуємо ) . Купуємо тюль "під старовину". Разом: 7,3 тис . грн .
Закуповуємо радянські " штучки ". У вітальню ставимо секретер з дерева , пару гасових ламп , килим , настінний годинник з боєм , люстру , пару бра , телефон . А на кухню купуємо радянський посуд , обов'язково самовар . Разом: 13,7 тис . грн .
Всього : 156,7 тис . грн .
3. Послуги, маркетинг
В хостелі буде безкоштовний вай – фай , кабельне ТБ у вітальні , сейфи . На лоджії організуємо бібліотеку . Планується раз в 2 тижні запрошувати в хостел косметолога , перукаря , манікюрниці ( послуга – 40-120 грн . ) .
Пропонувати послуги хостел буде через турфірми ( 10 % від замовлення ) , онлайн системи бронювання ( booking.com ), свій сайт , сторінки в соцмережах , газети . Розробимо скидочну карту : живете тиждень – знижка в 10 % , місяць – в 20 %.
Маркетингові витрати – мінімальні, ставка – на " сарафанне радіо ". Перші три місяці витратив на створення сайту , друк візиток , оголошення в інтернеті .
Всього : 23,2 тис . грн .
4. Поточні витрати
Сюди входить ЖКГ , зарплата , щоденні витрати.
" Комуналка " в квартирі на 12 осіб. Утримання будинку – 365,76 грн . Газ – 367,92 грн . Холодна вода – 447,84 грн . Опалення – 450 грн на місяць ( при оплаті протягом року. – Авт . ) . Електроенергія – 1930,17 грн (кожен намотав по 120 квт /год . Тариф 1,34 грн ) . Інтернет і ТБ – 200 грн . Разом: 3762 грн на місяць.
Зарплата . Наймаємо 4 осіб на 2 зміни – по 2 в парі , через добу . Працюють власники хостелу , чоловік і дружина і 2 співробітника . Усі працівники хостелу – адміністратори , прибиральники . Оплата – 200 грн . в добу . Також потрібен бухгалтер на півставки (3500 грн ) . Разом: 15,5 тис . грн на місяць.
Поточні витрати. На покупку лампочок , миючих , туалетного паперу , індивідуальних комплектів та прання закладемо 300 грн в день. Можна закуповувати продукти для безкоштовних сніданків ( яєчня , тости , кава). Сніданок буде за бажанням клієнта , тому включаємо його в оплату ( +15 грн з людини) . Разом: 9000 грн на місяць.
Всього : 28,3 тис . грн на місяць.
5. Окупність проекту, ризики.
Скільки заробимо . В цілому вартість проживання в хостелі конкурента по відношенню до інших готелів . І при завантаженні хостелу на 100 % ми отримуємо 47,4 тис . грн на місяць. Але при сезонній завантаженні в 70 % реально – 33,2 тис . грн на місяць. Від цієї суми ( при 70 % завантаження ) мінусуємо поточні витрати 28,3 тис . грн . Отримуємо дохід в місяць 4,9 тис . грн . Не забуваємо про стартові ( 156,7 тис . грн ) і маркетингові (23,2 тис . грн ) затрати (всього 179,9 тис . грн). На окупність при завантаженні в 70 % виходимо через 3 роки.
Але можна збільшити відвідуваність і до 90 % : залучаємо студентів , переселенців , відрядних . Тоді окупимо проект через 11 місяців (при доході в 14,4 тис . грн на місяць).
Цей проект реальний при курсі до 16 грн / $ , адже стартові витрати здійснені за місяць , і навряд чи курс різко зросте . А в поточних витратах закладена фінподушка (10-15 %) , що дозволить компенсувати зростання витрат . При подальшому зростанні долара доведеться збільшити поточні витрати і ціни як мінімум на рівень інфляції .
Стартуйте на свої гроші
Відкриваючи нову справу , краще задіяти особистий капітал , а інвестиції залучати на розвиток – коли бізнес вже покаже результати , радять фінаналітики . " Як би не був цікавий інвесторам ваш бізнес – план , ідеї з нуля зараз майже не продаються. Винятком може стати унікальне ноу – хау , але організація хостела до таких не відноситься . Тому залучайте інвесторів під вже працюючий бізнес , коли вам є що запропонувати. Такий підхід дозволить не втратити компанію. Адже якщо фінансовий внесок стартапера в його ж ідею мінімальний, тоді всі ризики лежать на інвесторі . В такому випадку максимум , що можуть запропонувати людині , яка придумала ідею , – це невелика частка в бізнесі , або просто керівна посада " , – зазначає директор департаменту маркетингу і сегментів UniCredit Bank Дмитро Коваленко .
В БОРГ.Якщо грошей на організацію хостела все ж не вистачає , експерти радять взяти кредит у банку або позичити кошти у знайомих . "Стартові витрати на відкриття хостела не є високими , саме тому даний бізнес і став популярним в Україні в останні роки. Суму в $ 10-15 тис . реально зайняти у друзів / знайомих . Якщо ж звертатися в банк , то отримати невеликий кредит , під заставу квартири , де працюватиме хостел , цілком можливо" , – упевнений аналітик компанії " Простобанк Консалтинг " Іван Нікітченко . За його оцінками , якщо в банку буде закладена 3-4 – кімнатна квартира в Києві , вартістю близько 3 млн грн , то кредит в 180 тис . грн не є ризиковим , адже "тягне " лише на 6-7 % ціни нерухомості .
ВРАХОВУЙТЕ. Експерти нагадують: бізнес – план важливо оформляти як фіндокумент , і цифри треба подавати в таблицях – для зручності читання . А при розрахунку стартових витрат на організацію хостела потрібно враховувати кошти , необхідні на покупку нерухомості , якщо такої немає. " Це – головний пункт початкових витрат , адже покупка при нинішніх цінах на житло збільшує термін окупності. Приміром , при середній вартості квадрата в Києві в 10 тис . грн і при площі квартири в 144 кв . м витрати зростають в 8-10 разів" , – пояснює Коваленко .
Також, за його словами , в бізнес-плані потрібно приділити увагу оформленню бізнесу: як буде зареєстрована компанія , і чи буде змінюватися цільове призначення квартири. " Враховуйте при розрахунках і податки. Оборот хостела спочатку буде менше 3 млн грн на рік , значить , єдиний податок складе 5 % від доходу ( 3-тя група ) . Плюс треба платити єдиний соцвнесок ( ЄСВ ) за підприємця і кожного працівника . Прибуток з такими правками зменшується " , – каже Коваленко . І , нарешті, не забувайте про докладний аналіз конкурентів . " Це дозволить мінімізувати слабкі місця в стратегії розвитку вашого хостелу " , – впевнений Нікітченко .
Шукайте запасні шляхи
Хорошу квартиру можна використовувати не тільки як хостел , але і як житло для прибуткової оренди , нагадують експерти . " Елітний сегмент нерухомості може принести більше прибутку не як хостел , а як житло довгострокової оренди – наприклад , іноземцями . Приміром , трійка в центрі столиці , зі щотижневим прибиранням , легко потягне на $ 2000 . На Лівому березі Києва аналогічна квартира коштуватиме дешевше – близько $ 1000-1500 , але в кожному разі це стабільний дохід . Та й квартира в таких умовах буде довше зберігатися в хорошому стані – а значить , витрати окупляться з більшою часткою ймовірності . Тому перш ніж вирішувати , як використовувати вашу квартиру , – у вигляді хостела або на умовах оренди – ще раз гарненько прорахуйте всі витрати і доходи" , – рекомендує виконавчий директор Асоціації тризіркових готелів Дмитро Прохоров .
А столичний ріелтор Максим Єрмоленко вважає , що якщо у стартаперів є хоча б $ 100-150 тис . на покупку великої квартири під хостел , то стартовим капіталом краще розпорядитися інакше. " На ці гроші можна купити , наприклад , три однокімнатні квартири за ціною $ 45-50 тис . за кожну. З урахуванням того , що одинички завжди користуються більш високим попитом , ніж двушки або троячки , то на оренді кожної квартири можна заробляти мінімум 4-5 тис . грн на місяць. У підсумку річний дохід може скласти 180 тис . грн , тобто витрати окупляться десь за 10-11 років " , – каже Єрмоленко .