У скільки обійдеться земельна ділянка під будівництво.
Чим зараз радує ринок земельних ділянок, так це різноманітністю цін! І хоча в цілому земля помітно подешевшала в порівнянні з колишніми часами, майже поруч можуть бути ділянки, у яких ціна сотки може відрізнятися рази в два або більше. Причому іноді ціноутворення являє собою справжню загадку. В одній оціночній компанії нам наводили приклади, коли хороший будинок з ділянкою коштував помітно дешевше, ніж така ж ділянка, але без будинку! Як же знайти адекватну ціну, коли ми придивляємось собі ділянку і намагаємося зрозуміти, наскільки прийнятна її ціна, або коли ми самі збираємося щось виставити на продаж? Крім того, потрібна не просто правильна ціна, а ще й офіційно оформлена оцінка. Вона потрібна, як правило, при оформленні угоди купівлі-продажу, в ситуації передачі в спадщину або розділі майна, при використанні як застави для взяття кредиту – коли ви вносите ділянку як свою частку в статутний капітал підприємства і в тому подібних випадках. Від чого залежить ціна на землю і як її визначають читайте нижче .
СКІЛЬКИ КОШТУЄ ДІЛЯНКА
Кілька десятиліть серед ріелторів гуляє жарт: "Ціна нерухомості залежить від розташування, розташування і розташування!". Ідеально розташована ділянка повинна бути і недалеко від магістралі (за 5-10 хвилин), і все-таки відгороджена від неї зеленим простором (мінімальна ширина зеленого екрану, рекомендований екологами, – 100 м). Великий вплив робить і загальний екологічний фон місцевості: сусідство сміттєспалювального заводу або іншого подібного заходу знижує вартість землі. Здорожує ж ділянку наявність комунікацій, а також її якість – грунти, залягання підземних вод, схильність до затопляемості тощо.
РІЗНОМАНІТТЯ.Але звідки береться іноді в рази різниця у вартості розташованих поблизу один від одного і начебто зовсім однакових ділянок? По-перше, за оголошеннями з дуже низькою ціною може взагалі не стояти ніякої реального пропозиції. А іноді людині (або фірмі) потрібно сильно знизити "офіційну" вартість ділянки. Він домовляється з не надто сумлінним оцінювачем і дає ряд липових оголошень з дуже низькими цінами, а потім використовує цю "фальсифікацію", як обґрунтування своєї низької оцінки. У третьому випадку працює відомий заманливий трюк ріелторів: ви телефонуєте за привабливим оголошенню, а вам пояснюють, що цього об'єкта вже немає. Натомість вам можуть запропонувати хороші варіанти, але трохи дорожче .
ЯК ПРОВЕСТИ ФОРМАЛЬНУ ОЦІНКУ
Якщо вам зараз не потрібна формальна оцінка вашої ділянки, ви можете призначити ціну їй і самостійно. Хоча у працюючого в цьому районі ріелтора це вийде краще. Але навіть діючи за принципом " зроби сам ", непогано познайомитися з тим, як такі завдання вирішують професіонали .
Для оцінки ринкової вартості землі використовується так званий порівняльний підхід, заснований на зіставленні вартості продажу подібних земельних ділянок .
Одна з найпоширеніших помилок, що допускаються власниками будь-якої нерухомості – ті, хто виставляє ділянки самостійно, для порівняння вибирають найдорожчі пропозиції на ринку. А професіонали, вибираючи порівняльну базу відразу відсікають найдорожчі і найдешевші пропозиції. Їм доводиться обдзвонювати багато оголошень, щоб зрозуміти, які ж ціни вважати дійсно реальними .
Для визначення аналогів відсікаються найдорожчі і найдешевші.
Як розповіли нам в одній з оціночних компаній, вони зазвичай беруть 5 аналогів середньої вартості по ринку, але їх може і не бути у вашій місцевості. Також треба враховувати ще й ту обставину, що якщо ви оцінюєте ділянку площею в 10 соток, а поруч аналог за всіма параметрами, але площею в гектар, то вартість її сотки брати за базу неправильно: ціна сотки дуже великої ділянки буде помітно нижче, ніж для маленької. І точно скорегувати цю різницю складно .
Часто буває і так, що аналоги є, але з іншим цільовим призначенням. Наприклад, вас цікавить садова ділянка, а схожі знайшлися тільки з призначенням під житлове будівництво. Тоді вираховується вартість ділянки, а потім знижується на 5 %. І взагалі – будь-які відмінності між аналогами та нашою ділянкою коригуються за допомогою таких поправочних коефіцієнтів .
ПАКЕТ ДОКУМЕНТІВ ДЛЯ РОЗРАХУНКІВ
Інформація, необхідна для проведення робіт з оцінки землі:
- правовстановлюючий документ на земельну ділянку ( державний акт на землю ) ;
- кадастровий план земельної ділянки ;
- площа земельної ділянки;
- категорія земельної ділянки відповідно до цільового призначення ( землі населеного пункту, землі сільгосппризначення і ін. ) ;
- дозволене використання;
- відомості про обмеження та обтяження земельної ділянки ;
- відомості про стан і наявність інженерних комунікацій .
Вартість послуг з оцінки :
Може сильно відрізнятися у різних компаній. Нам зустрічалися пропозиції і від 400 грн, і від 700 грн за оцінку однієї ділянки. При цьому на вартість впливає те, наскільки повну і достовірну інформацію про об'єкт ви, як замовник, можете надати, а також терміновість виконання замовлення .