/ Фото: Анастасія Іскрицька
В даний час переважна більшість квартир в Україні перебувають у приватній власності. При цьому значна частина власників квартир вважають, що їх права власності закінчуються за порогом квартири. Однак ще Законом "Про приватизацію державного житлового фонду" в 1992 р. було визначено, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Це ж було закріплено в новому Цивільному кодексі, який набрав чинності в 2004 р. Там говориться, що власникам квартир в багатоквартирних будинках належать на праві сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, а також споруди, будівлі, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир.
Власність не тільки радує, але і зобов'язує
В даному випадку зобов'язує власників квартир займатися змістом свого будинку. Для цього їм необхідно прийти до згоди. Наскільки це завдання складне, знає кожен, хто намагався домовитися про що-небудь хоча б з сусідами по сходовому майданчику.
Але вирішувати питання управління багатоквартирними будинками в сучасних околориночних умовах необхідно, тому він значною мірою впливає на ефективність ЖКГ в цілому. Тому в кінці 2001 р. був прийнятий Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ)".
За минулий час в країні з'явилося близько 17 тис. ОСББ, що майже в три рази менше запланованого відповідною держпрограмою
Швидшому створенню ОСББ заважають:
- Відсутність у великої кількості власників квартир розуміння їх необхідності;
- Брак ініціативних людей, які взялися б за створення об'єднання в конкретному будинку;
- Нестача сприяння з боку місцевої влади, які справедливо бачать в ОСББ загрозу існуючої ЖКГ-годівниці для чиновників дрібного і середнього рівня;
- Відсутність ринку управителів.
Практика виявила і недоліки існуючого законодавства у сфері управління багатоквартирними будинками. Тому ще в 2011 р. уряд почав роботу над проектом нового закону. Проект "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" кілька разів подавався до Верховної Ради, але з різних причин відхилявся нею. Удача Кабміну супроводжувала тільки 13 січня цього року, коли депутати схвалили в першому читанні законопроект №1565 від 22.12.2014 р. Хоча на думку деяких експертів, окремий закон, що регулює управління багатоквартирними будинками, взагалі не потрібен, так як вже є закон про ОСББ. Але на наш погляд, обговорюваний проект регулює більш широке коло понять, оскільки ОСББ – лише одна з можливих форм управління багатоквартирними будинками.
Удосконалення механізму управління
Законопроект визначає три альтернативних варіанти управління спільним майном у багатоквартирному будинку: самостійно власниками, шляхом створення ОСББ або передачі всіх або частини функцій на підставі договору керуючому, яким може бути фізособа – підприємець або юридична особа.
Виходить, що якщо мешканці не самовизначатися, то місцева влада їм призначить управляючого
Прийняття Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачає внесення великої кількості змін у вже існуючі закони.
Так в Земельному кодексі планується вказати, що земельні ділянки, на яких розташовані будинки, а також прибудинкова територія можуть передаватися безоплатно у власність або передаватися у постійне користування співвласникам будинку. У самому ж законопроекті земля під будинком і прибудинкова територія чітко віднесені до спільної власності (відповідна зміна планується внести і в Цивільний кодекс). Так що співвласникам потрібно докласти зусиль і закріпити своє право на прибудинкову територію з чітким зазначенням її меж, тобто отримати держреєстрацію.
У такому випадку ніхто не може нічого побудувати на прибудинковій території без згоди співвласників будинку
Велика кількість змін планується внести в Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків". Так уточнюється, що ОСББ створюють власники не тільки квартир, але і нежитлових приміщень у будинку. Одночасно з числа можливих творців ОСББ виключається власник будинку.
Прописується, здавалося б, очевидне, що в одному будинку може бути створене тільки одне ОСББ. Але можливо зворотне, тобто одне об'єднання може створюватися кількома будинками, об'єднаних спільною територією, інженерними мережами.
Вказується, що об'єднання не несе відповідальності за зобов'язаннями співвласників, тобто наприклад, за боржника не можна змусити платити інших.
Зараз кожен власник має один голос на організаційних зборах по установі ОСББ. Пропонується ж наділити його кількістю голосів, пропорційним його частці в сукупній площі житлових та нежитлових приміщень. Такий принцип викликає суперечки, але нам він здається більш відповідним принципам ринкової економіки. Одночасно вказується, що якщо одній особі належить більше 50% загальної площі, то кожен власник на організаційних зборах має один голос.
Змінено принцип прийняття рішення про утворення ОСББ. Зараз так: на зборах повинно бути присутні не менше половини власників, рішення прийнято, якщо за нього проголосували дві третини присутніх. Пропонується вимога до кворуму виключити, а рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували не менше половини власників. Така зміна знадобилося тому, що власники можуть голосувати не лише на зборах, але і в ході письмового опитування протягом 10 днів після проведення організаційних зборів.
Якщо зараз рішення про створення ОСББ можуть прийняти фактично 33% власників, то пропонується довірити це 50%
У проекті вказується, що колишній власник або керуючий будинком протягом трьох місяців з дня держреєстрації ОСББ (таке об'єднання є юрособою) передає йому всю необхідну документацію на будинок.
Уточнюються положення, що відносяться до загальних зборів як вищого органу ОСББ. Скликається воно з ініціативи правління чи трьох співвласників. Проводиться не рідше одного разу на рік. Рішення зборів є обов'язковими для всіх співвласників. Кількість голосів власників на загальних зборах пропорційна площі, або ж статут ОСББ може встановлювати інший принцип. Визначено, які питання на загальних зборах можуть прийматися простою більшістю, а які кваліфікованим (дві третини). У цьому місці в законопроекті використаний термін "кількість співвласників", хоча за логікою документа мова все ж таки йде про кількість голосів.
Умови договору, який ОСББ укладає з управителем, повинні відповідати типовому договору, затвердженому відповідним центральним органом виконавчої влади, тобто великий свавілля не допускається.
Зараз на співвласника-неплатника об'єднання може подавати до суду після 60 днів заборгованості, в проекті ж пропонується прибрати згадку про мінімальний термін затримки, тобто якщо хочете, то хоч через день! Тільки платите держмито за розгляд справи... Хоча на практиці, звичайно, голова ОСББ спочатку проводить з боржниками різноманітну роботу і тільки в разі невдачі подає в суд.
Пропонується виключити із Закону і положення про те, що колишній власник бере участь в організації та фінансуванні першого після передачі будинку капремонту. Ймовірно, на практиці це положення все одно не працює.
Правлінню ОСББ треба дуже постаратися, щоб отримати будинок якщо і не зі зробленим ремонтом, то хоча б в пристойному стані
Інакше всі ці роботи доведеться фінансувати самим.
А на завершення скажемо про приємну побутової дрібниці – зараз співвласники зобов'язані дотримуватися тиші з 23.00 до 7.00, а по законопроекту – з 22.00 до 8.00.