В Україні активно створюються ОСББ. Фото: архів
В Україні до 1 липня ЖЕКи позбудуться своїх функцій . Замість цього українцям пропонують самостійно визначитися з формою управління своєю житлоплощею , наприклад , створити Організацію співвласників багатоквартирних будинків ( ОСББ ) і самим займатися управлінням і ремонтом житлового фонду . Тим , хто до зазначеного строку не ухвалить рішення , місцева влада сама вибере управителя на конкурсних засадах . " Сегодня.ua " разом з експертами з'ясовував , які сюрпризи чекають українців через три місяці .
ОСББ : за і проти
Закон № 417-VIII "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" Верховна Рада прийняла ще в липні минулого року. На те, щоб визначитися з формою управління своїми будинками, українцям дали всього лише рік. Координатор житлово-комунальних програм мережі "Опора" Тетяна Бойко пояснює, крім ОСББ є ще кілька варіантів: провести збори мешканців і частина функцій управління будинком передати управителю з боку – керуючій компанії або підприємцю, або ж зайнятися управлінням самостійно без створення юрособи (ОСББ).
"На даний момент тарифи для будинків, які не створили ОСББ, затверджуються на рівні міської влади, – розповідає начальник управління розвитку житлово-комунального господарства КМДА Віра Радченко, – ОСББ не треба стверджувати ніякі тарифи. Люди просто збираються на зборах, дивляться цей кошторис. Коли у них є свій бухгалтер і двірник, вони кажуть, що "ми не хочемо платити за прибирання під'їздів, бо ми складемо графік і будемо ним прибирати самі". І тоді ця складова викреслюється з квартплати. ЖЕКу такого зробити не можна, тому що це обов'язкова складова затверджена постановою 869".
Мітинг біля Ради проти посилення створення ОСББ в минулому ріку. ipress.ua
Мешканці ОСББ , зазначає Віра Радченко , можуть платити за квартплату менше . " Як правило , голова живе в цьому ж будинку . Він буде вибирати компанію , яка буде дешевше , але якісно обслуговувати для того , щоб люди були задоволені . Тому зазвичай прийняті рішення ОСББ дуже правильні " , – додає експерт .
Тетяна Бойко зазначає, ОСББ можуть користуватися державними і міжнародними програмами, спрямованими на розвитку енергозбереження. Так, держава може компенсувати частину кредиту, взятого будинком, наприклад, на утеплення стін і заміну вікон в під'їзді.
"В ОСББ будинок відрізняється по запаху. У таких будинках інша атмосфера. Заходячи в будинок, не потрібно проходити через гори сміття і розписані стіни. Там інша атмосфера, там смачно пахне. Коли є ОСББ, люди звикають приймати колективні рішення. Вже не такого, що кожен живе проблемами виключно своїми проблемами. Не думають, що дах – проблема того, хто живе на останньому поверсі, а підвал – того, хто живе на першому. Вони розуміють, що це спільне майно. В ОСББ є розуміння, що таке енергозбереження" , – розповідає представник мережі Опора.
Як відзначають експерти, найбільше запитань викликав пункт нового закону, що стосується "балансоутримувача" вдома. У законі сказано, власники квартир повинні забезпечити санітарні та протипожежні норми на загальній площі і прибудинкової території. Крім того, тепер замість ЖЕКу ремонтувати дахи, підвали та під'їзди повинні самі мешканці.
Віра Радченко зазначає, ще на початку 1990-х, коли українці приватизували свої квартири, вони отримали у власність не тільки своє житло – але і стали співвласниками багатоквартирного будинку, в якому проживають. Мешканцям також належить сходовий майданчик, дах, підвал тощо.
"Коли люди приватизували свої квартири (в 1992-му році почався процес приватизації) – саме з того моменту вони стали співвласникам конструктивних елементів. Тобто стіна в квартирі – вона двостороння. З одного боку вона обклеєна шпалерами – це те, що належить людям, а з іншого боку вона пофарбована – і це повинно належати ЖЕКу. Але не може бути такого, щоб одна стіна належала і ЖЕКу, і людині. Людина приватизувала свою квартиру – вона повністю бере відповідальність на себе за весь будинок. Це було позначено в двох рішеннях Конституційного Суду 2004 і 2011-го років", – розповідає начальник управління розвитку житлово-комунального господарства КМДА .
Капремонт в будинку. Фото: aif.ru
Як розповідає Віра Радченко , була норма , згідно з якою попередній власник будинку після приватизації повинен зробити капітальний ремонт . Однак необхідною для цього суми ( на капремонт типової п'ятиповерхівки , залежно від стану будинку , необхідно кілька мільйонів гривень ) не було , крім того , капітальний ремонт не передбачений в тарифі на квартплату , в результаті будинки не ремонтувалися десятки років .
" Тарифів на капітальний ремонт не було з 96 – го року . В тому тарифі , який ми платимо за квадратний метр , є тільки складова на поточний ремонт . На капітальний там вже давно нічого не закладалося . Виходить , що накопичень ніяких не було . В результаті гроші в такому обсязі , як треба було , не виділялися . у той же час люди не відмовилися приватизувати свої квартири – люди приватизували квартири і не зажадали капітального ремонту від попереднього власника , який передавав їм приватизацію їх квартир " , – розповідає експерт .
Тепер же , на капітальний ремонт ОСББ доведеться збирати " з нуля " . Скільки відкладатися грошей , і якими частинами , власники квартир повинні вирішити на зборах .
Як створити ОСББ і в скільки це обійдеться
Для створення ОСББ необхідно отримати згоду більше 50 % власників ( при цьому їм має належати більша частина будинку ) . Після створення ОСББ , розповідає Віра Радченко , можна самим почати управляти своїм будинком : найняти главу правління , бухгалтера , двірника тощо . Є ще один варіант – створити юрособу і залучити для управління управителя .
Ініціативна група мешканців ( не менше трьох осіб ) повинна звернеться до органів місцевої влади , отримати від БТІ список власників житла , після всіх їх повідомити мінімум за 14 днів про те , що буде проходити збори , на якому розглянуть можливість створення ОСББ в будинку .
Збори мешканців. Фото: timenews.in.ua
"Якщо на зборах не набрали потрібної кількості голосів, тоді можливе письмове опитування. І коли рішення вже прийнято, поки готується подання, ініціативна група повинна підготувати проект. У повідомленні має бути позначений порядок дня. Потрібно повідомити, що "ми не просто хочемо створити ОСББ ", а "ми хочемо створити ОСББ, згідно...". Якщо ОСББ створюється, потрібно проголосувати за кандидатуру голови, за статут, за те, як ми будемо себе обслуговувати. тобто всі ці питання виносяться до порядку денного і видаються всім людям", – розповідає Віра Радченко.
З моменту зборів ініціативної групи і до моменту створення юрособи може пройти два – три місяці . Ініціативній групі доведеться витратитися на письмове повідомлення мешканців про збори . Робиться це для того , щоб після один із власників квартири не заявив , що він не знав про те , що в його будинку створюється ОСББ . Залежно від розмірів будинку , на письмове повідомлення можна витратити 1,5 – 2 тис . гривень .
Після створення юрособи попередній балансоутримувач ( ЖЕК ) повинен протягом трьох місяців віддати документи на будинок , якщо ж документи втрачено , протягом півроку за власний рахунок їх відновити .
Коли відбудеться реформа
Тетяна Бойко пояснює , для того , щоб революція в сфері ЖКГ відбулася , необхідно прийняти Закон про житлово – комунальні послуги , типовий договір і положення про проведення конкурсу . " Цього на даний момент немає . Поки це не буде прийнято , немає підстав сподіватися , що реформа буде реалізована до 1 липня" , – говорить експерт .
Віра Радченко також вважає , швидше за все , закон повноцінно запрацює до кінця року , а не в липні . Відповідно , українці мають більше часу для створення ОСББ .
На даний момент з понад 100 тисяч багатоквартирних будинків , за даними Міністерства регіонального розвитку , ОСББ створили лише в 15 тис . б удинків ( без урахування Криму та окупованої території Донбасу ) , Держстат називають цифру 17,5 тис .